不動産売却の流れと、かかるお金
札幌で家・マンション・土地を売るとき、何がどの順番で進み、いくらかかるのか。実務のとおりにまとめました。
売却の流れ（全7ステップ）
査定から引渡しまで、おおむね3〜6か月が目安です。住みながら売ることもできます。
査定を受ける0日
まずは相場を知るところから。当サイトのAI査定なら、お名前も詳しい住所も入力せずに60秒で目安が出ます。そのうえで、実際に売るかどうかを決める段階になったら、現地を見て出す訪問査定をご依頼ください。訪問査定は無料で、その場で「売ってください」とお願いすることはありません。
媒介契約を結ぶ査定から数日〜
売却をお任せいただく契約です。専属専任・専任・一般の3種類があり、専任媒介なら7日以内にレインズ（不動産流通機構）へ登録され、道内・全国の不動産会社が買主を探せる状態になります。当社は週1回以上の活動報告を書面でお出しします。
売り出す契約から1週間以内
レインズ、SUUMO・アットホーム等のポータル、当社サイト、購入希望のお客様へのメール配信で募集を始めます。写真と間取り図の質で反響が大きく変わるため、当社では撮影を担当がやり直すこともあります。
内見・交渉売出から1〜3か月
購入希望者が現地を見にきます。売主様の立ち会いは不要です（ご在宅のままでも構いません）。買付が入ったら、価格・引渡し時期・付帯設備の条件を調整します。
売買契約買付から1〜2週間
契約書に署名・押印し、手付金（売買代金の5〜10%程度）を受け取ります。このときに印紙税がかかります。買主が住宅ローンを使う場合は、ローンが通らなければ契約が白紙に戻るローン特約が付くのが通常です。
引渡しの準備契約から1〜2か月
残置物の処分、引越し、住所変更、抵当権抹消の段取りをします。必要な書類（登記識別情報・印鑑証明書・固定資産評価証明書など）をこの間にそろえます。どれが必要かは当社からご案内します。
決済・引渡し
金融機関の一室で、残代金の入金・鍵の引渡し・所有権移転登記を同時に行います。所要時間は1時間ほど。ここで仲介手数料の残り半分をお支払いいただきます。固定資産税は引渡日で日割り精算します。
売却にかかる費用
1．仲介手数料（いちばん大きい費用）
売買が成立したときだけかかります。売れなければ1円もかかりません。法律で上限が決まっています。
- 売買価格が800万円以下 … 最大 33万円（税込）（2024年7月の宅建業法改正による）
- 売買価格が800万円超 … （売買価格 × 3% ＋ 6万円）× 消費税10%
| 売買価格 | 仲介手数料（上限・税込） |
|---|---|
| 500万円 | 330,000円 |
| 800万円 | 330,000円 |
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 1,500万円 | 561,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 2,500万円 | 891,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 |
| 4,000万円 | 1,386,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
支払いは、契約時に半分・引渡時に半分が一般的です。上記は上限額で、これを超えて請求されることはありません。
2．印紙税（売買契約書に貼る）
不動産の譲渡契約書は軽減措置の対象で、令和9年（2027年）3月31日までに作成されたものは下表の金額です。
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円超〜500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 60,000円 |
出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
3．登記の費用
- 抵当権抹消登記（住宅ローンが残っている場合）… 登録免許税は不動産1個につき1,000円。土地1筆＋建物1棟なら2,000円。司法書士報酬が別途1〜2万円程度
- 住所・氏名変更登記（登記簿の住所が現住所と違う場合）… 不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬
- 所有権移転登記の費用は買主の負担です
4．そのほか（かかる場合だけ）
- 残置物の処分費 … 家財を残したまま引き渡す場合。マンション1室で10〜40万円程度
- 解体費 … 古家を壊して更地で売る場合。木造で坪2.5万円前後（100㎡の家なら80万円前後）
- 測量費 … 境界がはっきりしない土地で確定測量が必要な場合。35〜80万円程度
- ハウスクリーニング … 5〜10万円程度。必須ではありませんが、内見の印象は変わります
当社では、解体・測量・処分は複数社から相見積もりを取り、金額をお見せしたうえで進めます。
売却にかかる税金
譲渡所得税・住民税
売って利益が出たときだけかかります。計算は次のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費は買ったときの価格から建物の減価償却分を引いた額、譲渡費用は仲介手数料・印紙税・解体費などです。 買った当時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす扱いになります（この場合は税額が大きくなりがちです）。
| 所有期間 | 税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡） | 20.315% |
所有期間は「売った年の1月1日時点」で数えます。2021年6月に買って2026年8月に売った場合、実際は5年2か月でも、2026年1月1日時点では4年7か月なので短期です。年をまたぐだけで税率が倍近く変わるので、売り時のご相談はお早めに。
使える特例（税金が大きく減ります）
- 居住用財産の3,000万円特別控除 … 自分が住んでいた家を売った場合、譲渡所得から3,000万円を差し引けます。多くの方はこれで税金がゼロになります
- 10年超所有の軽減税率 … 所有10年超のマイホームは、3,000万円控除後の6,000万円以下の部分が14.21%に軽減されます
- 相続した空き家の3,000万円特別控除 … 昭和56年5月31日以前に建てられた家を相続し、売却代金1億円以下で売る場合。令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象。耐震改修または取壊しを、譲渡の翌年2月15日までに終える必要があります。相続人が3人以上のときは控除額が1人2,000万円になります
- 譲渡損失の損益通算・繰越控除 … 売って損が出た場合、給与など他の所得と相殺できることがあります
特例を使うには、税金がゼロになる場合でも確定申告が必要です。適用の可否はお客様ごとの事情で変わります。当社は税理士ではありませんので、最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。提携の税理士をご紹介することもできます。
固定資産税の精算
固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。売買では引渡日を境に日割りで精算し、買主から売主へ引渡日以降の分をお支払いいただくのが慣習です（札幌では起算日を1月1日とすることが一般的です）。
札幌で売るときに、特に気をつけたいこと
- 売り時は春 … 転勤・入学に合わせて2〜3月に動きが集中します。逆算すると、12月〜1月に売り出すのが理想です
- 雪で外観写真が撮れない … 冬に売り出す場合、外観・庭・駐車場の状態が伝わりません。夏のうちに写真だけ撮っておくと有利です
- 融雪槽・ロードヒーティング … 設備の有無と稼働状況は必ず確認されます。故障している場合は事前に申告が必要です
- 市街化調整区域 … 江別市・北広島市・石狩市などの一部は、原則として住宅を新築できない区域です。売り方が大きく変わるため、事前の確認が欠かせません
まずは、いくらで売れるか知るところから。
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