専任媒介にした理由と選ぶ判断基準

不動産を売却するとき、「どの媒介契約を選べばいいのか」は多くのお客様が悩むポイントです。

実際に専任媒介にした理由として多いのは、窓口が一本化される安心感や、不動産会社の積極的な販売活動への期待です。

この記事では、専任媒介を選んだ売主の具体的な動機から、札幌ならではの地域事情、手続きフロー、よくある失敗と対処法まで網羅的に解説します。ご自身に合った媒介契約を判断する材料としてお役立てください。

専任媒介契約とは？3種類の媒介契約の違い

不動産売却では、売主と不動産会社の間で「媒介契約」を結びます。契約形態は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の比較

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	可能	不可（1社のみ）	不可（1社のみ）
自己発見取引	可能	可能	不可
レインズ登録義務	なし	7営業日以内	5営業日以内
活動報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間上限	制限なし（一般的に3ヶ月）	3ヶ月	3ヶ月

それぞれのメリット・デメリット

• 一般媒介：複数社に依頼でき競争効果が期待できる反面、各社の優先度が下がりやすい
• 専任媒介：1社に任せることで手厚いサポートを受けられ、自分で買主を見つけることも可能
• 専属専任媒介：最も報告頻度が高く管理が徹底されるが、自己発見取引ができない

どの契約が向いているかは、売却の緊急度やお客様ご自身の動き方によって変わります。迷った場合は、まず複数社の査定を受けて比較するのがおすすめです。

売却の方法と費用についてはこちら

売主が専任媒介にした理由5選

実際に専任媒介を選んだ売主は、どのような理由で決断したのでしょうか。多く聞かれる動機を5つご紹介します。

窓口一本化で手間が減る安心感

一般媒介で3社に依頼した場合、内覧の日程調整や価格交渉の連絡が3社分発生します。専任媒介にした理由として最も多いのが、「やり取りを1社にまとめたかった」という声です。

仕事や家事で忙しい方にとって、窓口が1つになるだけで精神的な負担は大幅に軽減されます。

不動産会社が積極的に動いてくれる仕組み

専任媒介では、不動産会社にとって成約すれば確実に仲介手数料を得られるため、広告費や人員を集中投下しやすい構造になっています。

一般媒介の場合、他社で成約されると広告費が無駄になるリスクがあり、積極的な販売活動を控える会社も少なくありません。

• 理由1：窓口の一本化：複数社とのやり取りが不要になり、連絡の手間が約3分の1に減る
• 理由2：広告への注力：ポータルサイト掲載や折込チラシなど、1物件あたりの広告費が平均で約2倍になる傾向がある
• 理由3：レインズ登録の義務化：7営業日以内の登録義務があり、全国の不動産会社に物件情報が共有される
• 理由4：定期報告で状況が見える：2週間に1回以上の活動報告義務があり、問い合わせ件数や内覧数を把握できる
• 理由5：自己発見取引が可能：親族や知人に買い手が見つかった場合、仲介手数料なしで直接売却できる柔軟性がある

これら5つの理由は感情面と合理性の両方を満たしており、特に初めて不動産を売却するお客様にとって安心材料になります。

専任媒介を選ぶべき人・選ばない方がいい人

すべてのお客様に専任媒介が最適とは限りません。ご自身の状況に合わせて判断することが大切です。

専任媒介が向いているケース

• 売却が初めてで、1社に丁寧にサポートしてほしい方
• 仕事が忙しく、複数社との連絡に時間を割けない方
• 売却期限に余裕があり、3ヶ月以内での成約を目指したい方
• 地方や郊外など、買い手が限られるエリアの物件を持つ方
• 信頼できる不動産会社がすでに見つかっている方

一般媒介の方が有利なケース

• 札幌の市街地エリアなど需要が高い立地で、複数社の競争効果を狙いたい方
• 不動産売却の経験があり、自分で各社を比較・管理できる方
• 築浅・駅近など人気条件がそろい、短期間で複数の買い手が見込める物件

迷った場合は、まず複数社の査定額と販売戦略を比較し、最も信頼できる1社に専任媒介を依頼する流れが一般的です。

札幌で専任媒介を選ぶときに知っておきたい地域事情

北海道・札幌ならではの不動産事情は、媒介契約の選び方にも影響します。道内特有の事情を押さえておきましょう。

冬場の売却活動と積雪期の内覧事情

札幌では例年11月〜3月にかけて積雪があり、この時期は内覧件数が大幅に減少します。国土交通省の統計によると、北海道の不動産取引件数は冬季に約30〜40%減少する傾向があります。

積雪期は外観の確認が難しく、屋根や外壁の状態を見たい買主が内覧を春まで延期するケースも珍しくありません。こうした時期に一般媒介で複数社に依頼しても、各社の動きが鈍くなるリスクがあります。

専任媒介であれば、1社が責任を持って冬季でも室内写真の充実やオンライン内覧の手配など、積極的な対策を講じてくれる可能性が高まります。

札幌の地価動向と売却スピードの関係

2026年の札幌市の公示地価は、地下鉄沿線やJR沿線を中心に前年比で約2〜4%の上昇が続いています。一方で、郊外エリアでは横ばいまたは微減の地点もあり、エリアによって売却スピードに大きな差があります。

需要の高い地下鉄沿線のマンションであれば、平均売却期間は約3〜4ヶ月です。一方、郊外の戸建てでは6ヶ月以上かかるケースも約25%あります。

売却期間が長期化しやすいエリアでは、専任媒介で1社に集中して販売活動を行ってもらう方が効率的です。エリアごとの相場はこちらで確認できます。

札幌のマンション名別相場を調べる

専任媒介契約の手続きフローと必要書類

専任媒介契約から売却完了までの流れを、ステップごとに整理します。事前に全体像を把握しておくと、手続きがスムーズに進みます。

契約から売却完了までの流れ

• ステップ1：複数社に査定依頼：最低3社以上に査定を依頼し、査定額と販売戦略を比較する
• ステップ2：不動産会社の選定：査定額だけでなく、販売実績・対応の丁寧さ・広告戦略を総合的に判断する
• ステップ3：専任媒介契約の締結：契約期間は最長3ヶ月。売出価格・仲介手数料・広告方針を書面で確認する
• ステップ4：レインズ登録：契約締結から7営業日以内に登録。登録証明書の受け取りを忘れずに
• ステップ5：販売活動開始：ポータルサイト掲載、内覧対応、価格交渉が進む
• ステップ6：売買契約の締結：買主が決まったら売買契約を結び、手付金（売却価格の約5〜10%）を受け取る
• ステップ7：決済・引き渡し：残代金の受け取りと同時に所有権移転登記を行い、鍵を引き渡す

事前に準備しておくべき書類一覧

• 登記済権利証（または登記識別情報通知）
• 固定資産税納税通知書（直近のもの）
• 建築確認済証・検査済証（戸建ての場合）
• 管理規約・修繕積立金の明細（マンションの場合）
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 実印と印鑑証明書
• 境界確認書（土地を含む場合）

書類の取得には1〜2週間程度かかるものもあります。特に境界確認書は測量が必要な場合、費用が約30〜50万円、期間が1〜2ヶ月かかることもあるため、早めの準備をおすすめします。

売却にかかる費用の詳細はこちら

専任媒介でよくある失敗と対処法

専任媒介は多くのメリットがある一方で、契約後にトラブルが発生するケースもあります。事前に失敗パターンを知っておくことが重要です。

囲い込みを見抜くチェックポイント

「囲い込み」とは、不動産会社が自社の買主だけに物件を紹介し、他社からの問い合わせを断る行為です。これにより売却期間が長期化し、最終的に値下げを求められるリスクがあります。

• レインズ登録証明書を確認する：契約後7営業日以内に登録証明書を受け取り、ステータスが「公開中」になっているか確認
• 他社からの問い合わせ状況を聞く：活動報告時に「他社からの問い合わせは何件ありましたか」と具体的に質問する
• 売主自身でレインズを確認する：レインズの売却依頼主向け確認機能を使い、物件が正しく掲載されているかチェック

契約期間中に不満を感じたときの対応策

専任媒介契約の期間は最長3ヶ月ですが、不動産会社の対応に不満がある場合、以下の対処法があります。

• まず担当者に改善を具体的に依頼する（広告の追加、価格の見直し提案など）
• 改善が見られない場合、契約期間満了時に更新しない旨を伝える
• 重大な契約違反（レインズ未登録、報告義務違反など）があれば、期間中でも解除が可能

なお、売主の一方的な都合による途中解除の場合、それまでにかかった広告費用の実費を請求される可能性があります。一般的にその金額は数万円〜十数万円程度とされています。

信頼できる不動産会社を見極めるポイント

専任媒介の効果を最大化するには、依頼する不動産会社の質が重要です。査定時に以下のポイントを確認しましょう。

査定時に確認すべき3つの質問

• 「この査定額の根拠は何ですか？」：類似物件の成約事例を具体的に示してくれるかどうかで、査定の信頼性がわかる
• 「どのような広告戦略で販売しますか？」：ポータルサイト掲載数、写真撮影の質、オープンハウスの実施予定を確認する
• 「過去1年間で同エリアの成約実績は何件ですか？」：地域に精通しているかの判断材料になる。札幌の場合、年間20件以上の実績がある会社が目安

レインズ登録と活動報告の確認方法

専任媒介契約を結んだら、以下の2点を必ず確認しましょう。

• レインズ登録証明書：契約後7営業日以内に書面またはメールで受け取る。届かない場合は即座に問い合わせる
• 活動報告書：2週間に1回以上の頻度で受け取る。内容は問い合わせ数・内覧件数・反響の傾向が記載されているかチェック

これらの義務を誠実に果たしている会社であれば、専任媒介で信頼して売却活動を任せられます。道内で複数の拠点を持つ会社や、札幌での取引実績が豊富な会社を優先するのも有効な判断基準です。

よくある質問