相続した不動産を売るまでの流れ

札幌にお住まいのご家族が亡くなり、実家や土地などの不動産を相続することになったものの、何から手をつければよいのか分からず戸惑っている方は少なくありません。相続と不動産の手続きが同時に発生するため、通常の売却に比べて準備すべき書類や関係者が多く、進め方が分かりにくいのが実情です。

この記事では、相続した不動産を売却するまでの一般的な流れを、相続開始から決済・確定申告までの4つのステップに分けて解説します。札幌市内や道内で実家を相続した方が、次に何をすべきか判断する際の参考にしてください。

相続不動産の売却までの全体の流れ

相続した不動産を売却するまでには、大きく分けて4つの段階があります。

• 相続人の確定と遺言書の確認：まず誰が相続人かを確定し、遺言書の有無を確認します。
• 遺産分割協議と相続登記：相続人全員で不動産の分け方を話し合い、名義を変更します。
• 査定・媒介契約・売却活動：不動産会社に査定を依頼し、売却活動を進めます。
• 決済・引き渡しと確定申告：買主から代金を受け取り、翌年に確定申告を行います。

それぞれのステップにかかる期間は相続人の人数や意見のまとまりやすさによって異なり、全体では半年から1年程度かかることが多いというのが実務上の目安です。

ステップ1 相続人の確定と遺言書の確認

不動産の売却に進む前に、まず誰が相続人であるかを法的に確定させる必要があります。

• 戸籍謄本の収集：被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて集め、相続人を確定します。
• 遺言書の確認：自筆証書遺言の場合、法務局の保管制度を利用していなければ家庭裁判所での検認が必要です。
• 相続放棄の検討：相続を知った日から3か月以内に手続きが必要になるため、早めの確認が大切です。

相続人の確定には時間がかかることも多く、札幌にお住まいの相続人だけでなく道外に住む相続人がいる場合、戸籍の取り寄せや連絡調整にさらに時間を要することがあります。

ステップ2 遺産分割協議と相続登記

相続人が確定したら、不動産をどう分けるかを話し合う遺産分割協議を行い、まとまった内容にもとづいて相続登記を行います。

• 遺産分割協議書の作成：不動産を売却して代金を分ける「換価分割」を選ぶケースが多く見られます。
• 相続登記の義務化：2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
• 登記が済んでいないと売却できない：不動産を売却するには、被相続人ではなく相続人名義に登記を済ませておく必要があります。

相続登記の具体的な手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。制度の詳細や期限の考え方については、税理士・司法書士など専門家に確認しながら進めることをおすすめします。

ステップ3 査定・媒介契約・売却活動

相続登記のめどが立ったら、不動産会社に査定を依頼し、売却活動を始めます。

• 複数社への査定依頼：札幌市中央区の住宅地はおおむね20〜26万円/㎡（坪66〜86万円）、北区・東区・白石区・豊平区の住宅地は8〜13万円/㎡（坪26〜43万円）が目安とされ、エリアによって水準が大きく異なるため、複数社に査定を依頼して比較することをおすすめします。
• 媒介契約の締結：一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれかを選び、売却活動を委任します。
• 売却活動：地下鉄沿線やJR沿線の物件は問い合わせが集まりやすい傾向があり、成約まで目安として3〜6か月程度かかるケースが多く見られます。

空き家のまま売却活動を行う場合、内覧のたびに現地に行くのが難しいという声もよく聞かれます。無料AI査定ツールを使えば電話をせずに概算の査定額を確認できるため、まず目安を知りたい場合に便利です。エリアごとの相場はエリア別の相場一覧でも確認できます。

ステップ4 決済・引き渡しと確定申告

買主が見つかり売買契約を結んだら、決済・引き渡しを経て、翌年に確定申告を行います。

• 決済・引き渡し：残代金の受領と同時に、鍵や書類を買主に引き渡します。
• 譲渡所得税の申告：相続不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間5年以下は39.63%、5年超は20.315%の税率で課税されます。所有期間は被相続人の取得時期を引き継いで判定するのが一般的です。
• 特例の確認：条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる相続空き家の特例が使える場合があります。

売却全体の費用や税金の考え方は売却の流れと費用・税金のページでも整理しています。確定申告や相続登記など税務・法務にかかわる最終的な判断は、税理士や司法書士に確認することをおすすめします。

札幌で相続不動産を売る際に注意したいポイント

札幌ならではの事情も、相続不動産の売却では考慮しておく必要があります。

• 雪による傷み：長期間空き家になっている実家は、積雪や凍害で屋根や外壁が傷みやすく、査定額に影響することがあります。
• 道外の相続人：相続人の中に道外に住んでいて札幌の現地に来られない方がいる場合、内覧対応や書類のやり取りをオンラインで進められる不動産会社を選ぶと負担が軽くなります。
• 除雪の手間：冬季に空き家を放置すると除雪がされず、近隣とのトラブルにつながることもあるため、早めに売却か管理かの方針を決めることが大切です。

市街地エリアだけでなく郊外や道内の実家を相続するケースもあり、エリアによって相場や売れやすさが異なる点にも注意が必要です。

よくある質問