越境ブロック塀がある不動産の売却注意点

「隣の家のブロック塀がうちの敷地にはみ出している」「自分の塀が隣地に越境しているかもしれない」。こうした越境問題を抱えたまま不動産を売却しようとすると、思わぬトラブルに発展することがあります。

特に札幌では、寒冷地ならではの凍上や積雪の影響でブロック塀が傾き、越境が年々悪化するケースも珍しくありません。

この記事では、越境ブロック塀がある物件を売却する際の注意点を、札幌の実情に基づいた費用感や手続きフローとともに詳しく解説します。

越境ブロック塀とは？売却前に知るべき基本

越境とは、建物や塀・樹木などが隣地との境界線を超えて相手の敷地に入り込んでいる状態を指します。ブロック塀の越境は見た目ではわかりにくく、測量して初めて判明するケースが多くあります。

越境の定義と確認方法

越境の有無を正確に判断するには、境界確定測量が必要です。土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者の立ち会いのもとで境界標を確認します。

札幌での境界確定測量の費用は、一般的な住宅地で約30万〜50万円が相場です。隣接する土地の数が多い場合や、道路との官民境界の確定が必要な場合は60万円以上になることもあります。

測量期間は通常1〜2ヶ月程度ですが、隣地所有者との日程調整や、冬期の積雪で境界標が確認できない場合はさらに長引くこともあります。

ブロック塀の越境が売却に与える影響

越境がある物件は、買主にとって将来的なリスク要因となるため、売却価格が5〜15%程度下がる傾向があります。住宅ローンの審査でも、越境が未解消だと金融機関が難色を示すケースがあります。

また、越境の事実を告知せずに売却した場合、契約不適合責任を問われる可能性があるため、売主としては事前に状況を把握しておくことが重要です。

越境ブロック塀がある物件の売却手続きフロー

越境問題がある物件をスムーズに売却するためには、段階的な手続きが欠かせません。以下のフローに沿って進めることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

売却前の準備と隣地所有者との協議

まず売却前に行うべき準備を整理します。

• 境界確定測量の実施：越境の範囲と面積を正確に把握する
• 越境部分の写真記録：現状を証拠として残しておく
• 隣地所有者への連絡：越境の事実を共有し、解決方法を協議する
• 不動産会社への相談：越境対応の経験がある会社を選ぶ

隣地所有者との協議では、感情的にならず事実ベースで話し合うことが大切です。測量結果を書面で示しながら、解消方法について合意を目指します。

越境覚書の作成ポイント

越境覚書とは、越境の事実と将来の解消方針を売主・買主・隣地所有者の間で取り交わす書面です。覚書に盛り込むべき項目は以下のとおりです。

• 越境の事実の確認：どの構造物がどの範囲で越境しているか
• 越境物の所有者：どちらの所有物であるかの明記
• 現状維持の合意：建て替え時に越境を解消する旨の取り決め
• 第三者への承継：売却後も覚書の内容を引き継ぐ条項
• 損害が生じた場合の対応：越境物により損害が発生した際の責任分担

覚書の作成は、多くの場合仲介を担当する不動産会社がサポートします。内容に不安がある場合は、司法書士や弁護士のチェックを受けると安心です。費用は約1万〜3万円程度が一般的です。

売却にかかる費用や方法について詳しく知りたい方は、エリア別の相場情報もあわせてご確認ください。

越境解消の3つの選択肢と費用相場

越境ブロック塀への対応は、大きく3つの方法に分かれます。それぞれの費用と期間を把握したうえで、最適な選択肢を検討しましょう。

撤去・建て替えの費用と期間

ブロック塀の撤去費用は、札幌では1mあたり約5,000〜15,000円が目安です。高さやブロックの段数、重機が入れるかどうかで金額が変わります。

例えば、延長10m・高さ1.2mのブロック塀を撤去する場合、約8万〜15万円が一般的な費用感です。新たに境界線に沿ってフェンスを設置する場合は、別途1mあたり約8,000〜20,000円が加算されます。

工期は撤去のみなら1〜3日、新設工事を含めると1〜2週間程度が目安です。ただし、札幌では11月〜3月の冬期は地面が凍結するため、外構工事ができない期間があることに注意が必要です。

越境状態のまま売却する方法

費用や隣地所有者との関係性の問題で越境を解消できない場合、越境覚書を取り交わしたうえでそのまま売却する方法もあります。

• 覚書付き売却：将来の建て替え時に解消する旨を約束して売却する
• 買取業者への売却：越境問題を含めてそのまま買い取ってもらう
• 価格調整による売却：越境解消費用分を値引きして仲介で売却する

買取の場合、市場価格の約70〜80%での取引になることが多いですが、越境問題の解消を買主側で対応してもらえるため、売主の負担は大幅に軽減されます。

札幌特有の越境ブロック塀リスクと対策

道内、特に札幌の不動産では、本州とは異なる寒冷地特有のリスクがブロック塀の越境に影響します。売却前にこれらのリスクを理解しておくことが重要です。

凍上・積雪による傾きと越境の悪化

札幌では冬期に地中の水分が凍結して地盤が持ち上がる「凍上」が発生します。この凍上によりブロック塀の基礎が不均一に押し上げられ、塀が隣地側に傾いて越境が悪化するケースが見られます。

また、年間降雪量が約5mに達する札幌では、塀に積もった雪の重みや、屋根からの落雪がブロック塀に繰り返し衝撃を与え、経年劣化が進みやすい環境です。

築20年以上のブロック塀は特に注意が必要で、地下鉄沿線やJR沿線の住宅密集地では隣地との距離が近いため、わずかな傾きでも越境につながります。

寒冷地での補修時期と工期の注意点

札幌でブロック塀の撤去や新設工事を行う場合、4月下旬〜10月が適切な時期です。コンクリートの打設は外気温5℃以上が推奨されており、冬期は品質に影響が出る可能性があります。

売却を春〜夏に予定している場合は、前年の秋までに測量と越境確認を済ませ、融雪後すぐに工事に着手できるスケジュールを組むのが理想的です。市街地エリアでは施工業者の予約が2〜3ヶ月前に埋まることもあるため、早めの手配をおすすめします。

越境ブロック塀の売却でよくある失敗3選

越境問題を抱えた物件の売却では、事前の対策不足が大きなトラブルに発展することがあります。実務で起きやすい失敗パターンを知っておくことで、リスクを回避できます。

隣地トラブルで契約解除になるケース

失敗①：隣地所有者の同意を得ずに売却を進めてしまう

越境の事実を隣地所有者に伝えないまま売却活動を進め、契約直前になって隣地からクレームが入り、買主が購入を取りやめるケースがあります。売却活動を始める前に、隣地所有者と越境について話し合いを済ませておくことが大切です。

失敗②：覚書の内容が不十分で買主の不安を解消できない

越境覚書に「将来解消する」とだけ記載し、具体的な条件（建て替え時・費用負担の割合など）を明記しなかったために、買主側の弁護士から指摘を受けて契約が延期になる事例もあります。

告知義務違反による損害賠償リスク

失敗③：越境を知りながら告知しなかった

売主が越境の事実を認識していたにもかかわらず、重要事項説明で告知しなかった場合、引き渡し後に買主から契約不適合責任を追及される可能性があります。損害賠償額は越境解消にかかる費用に加え、売買価格の10〜20%に相当する慰謝料を請求されたケースも報告されています。

越境のあるワケあり物件の売却について不安がある方は、札幌エリアの相場情報を参考に、まずは現在の市場価値を把握することをおすすめします。

越境物件をスムーズに売却するコツ

越境問題があっても、適切な方法を選べばスムーズに売却することは可能です。ここでは、越境物件に適した2つの売却アプローチを紹介します。

買取という選択肢のメリット

越境ブロック塀がある物件を仲介で売却する場合、買主が見つかるまでに平均6ヶ月〜1年かかることも珍しくありません。一方、不動産買取であれば最短2週間〜1ヶ月で売却が完了します。

• 越境問題の解消が不要：買取業者が自社で対応するため売主の手間がかからない
• 契約不適合責任の免除：多くの買取契約では売主の責任が免除される
• 仲介手数料が不要：直接買取のため、売買価格の約3%の手数料が発生しない
• 近隣に知られにくい：広告活動なしで売却できるためプライバシーが守られる

北海道の不動産市場では、2026年現在も札幌の住宅地は堅調な需要があり、越境問題のある物件でも買取に対応する業者が増えています。

不動産会社選びで確認すべきポイント

越境物件の売却を依頼する際は、以下のポイントを確認して不動産会社を選びましょう。

• 越境対応の実績：過去に越境物件を取り扱った件数や事例があるか
• 土地家屋調査士との連携：測量や境界確定をスムーズに手配できるか
• 地元での営業年数：札幌の不動産事情に精通しているか
• 買取にも対応可能か：仲介で売れない場合の代替手段があるか

当社でも札幌の越境物件に関するご相談を数多くいただいております。まずはお気軽に無料AI査定をお試しください。

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