札幌の賃貸利回りと売却判断の基準

賃貸物件を所有していると、「このまま持ち続けるべきか、売却すべきか」と迷う場面が訪れます。特に札幌では、寒冷地ならではの修繕費や冬季の空室リスクが収支に大きく影響します。

この記事では、札幌の賃貸物件における利回りの実情と、売却すべきかどうかの判断基準を具体的な数値とともに解説します。賃貸継続と売却それぞれの収支シミュレーションや、よくある失敗パターンもご紹介しますので、お客様の意思決定にお役立てください。

賃貸利回りから売却を考えるべきタイミングとは

利回りの低下は、売却を検討する最も分かりやすいサインです。ただし、表面利回りだけを見ていると判断を誤ることがあります。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算されます。一方、実質利回りは管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料などの経費を差し引いた後の数値です。

たとえば、札幌で表面利回り8%の物件でも、経費を引くと実質利回りは5〜6%程度まで下がるケースが一般的です。北海道の物件は暖房設備や除雪費用がかかるため、道内以外の地域と比べて経費率が高くなる傾向があります。

売却判断の3つのサイン

以下のいずれかに該当する場合、売却を本格的に検討する時期といえます。

• 実質利回りが3%を下回った：経費控除後の手残りが減り、保有メリットが薄れている状態です
• 空室期間が年間3か月以上続いている：賃料収入の25%が失われており、収支が悪化しています
• 大規模修繕の見積もりが物件価格の10%を超えた：修繕費を投じても利回り改善が見込めない場合は売却が合理的です

判断に迷われる場合は、まず現在の物件価値を把握することが第一歩です。無料AI査定で今の価格を確認することで、数値に基づいた冷静な判断が可能になります。

札幌の賃貸物件における利回り相場の実情

札幌の不動産市場は、道内でも独自の動きを見せています。利回り相場を正しく把握することが、適切な判断につながります。

築年数・エリア別の利回り傾向

2026年現在、札幌の賃貸物件における表面利回りの目安は以下のとおりです。

• 築10年以内のマンション：表面利回り5〜7%（地下鉄沿線の駅近物件は5%前後）
• 築20〜30年のマンション：表面利回り8〜12%（ただし修繕リスクが高い）
• 築10年以内の一棟アパート：表面利回り7〜9%（JR沿線エリアで需要あり）
• 築30年超の木造アパート：表面利回り12〜15%（空室・修繕リスクが大きい）

表面利回りが高い物件ほどリスクも高い点に注意が必要です。築古物件は取得価格が安い分、利回りの数字は良く見えますが、修繕費や空室リスクを加味すると実質的な収益性は低下します。

各エリアの相場を詳しく知りたい方は、エリア別の相場一覧ページをご覧ください。

札幌の空室率と賃料下落リスク

札幌市の賃貸住宅の空室率は約15〜20%で推移しています。特に市街地エリアから離れた立地では、空室率が25%を超える物件も珍しくありません。

さらに、札幌特有のリスクとして冬季の入居需要の低下があります。11月から3月にかけては引っ越し需要が大幅に減少し、この時期に退去が発生すると次の入居まで3〜4か月かかることもあります。

また、積雪による共用部の除雪費用は年間10〜30万円、暖房設備の更新費用は1戸あたり15〜25万円と、寒冷地ならではのコストが経費を押し上げます。これらを考慮せずに利回りだけで保有を続けると、気づかないうちに収支が赤字に転じることがあります。

賃貸継続と売却それぞれの収支シミュレーション

賃貸を続けた場合と今売却した場合、どちらが有利かを数値で比較してみましょう。ここでは札幌の一般的な収益マンション（築15年・1,500万円相当）を例にシミュレーションします。

10年保有した場合の収支モデル

• 年間家賃収入：月額5.5万円×12か月＝66万円（空室率15%考慮で実質約56万円）
• 年間経費：管理費・修繕積立金12万円＋固定資産税8万円＋保険料3万円＋除雪・設備費5万円＝約28万円
• 年間手残り：約28万円（実質利回り約1.9%）
• 10年間の累計手残り：約280万円
• 10年後の大規模修繕費用：築25年時点で100〜200万円の負担が想定される

10年間の累計収益は約280万円ですが、大規模修繕で100〜200万円が出ていくと、実質的な利益は80〜180万円程度に縮小します。さらに、築25年の物件は売却価格も下落しているため、トータルで見ると保有のメリットが薄い場合があります。

今売却した場合の手取り額の考え方

築15年・1,500万円相当の物件を今売却する場合の手取り額の目安です。

• 売却価格：1,500万円（査定額）
• 仲介手数料：約56万円（売却価格×3%＋6万円＋消費税）
• 譲渡所得税：保有期間や取得費により異なるが、長期譲渡所得の場合は利益の約20%
• その他費用：登記費用・ローン残債返済など約10〜30万円
• 手取り目安：約1,350〜1,430万円

売却で得た資金を年利3%で10年間運用した場合、複利で約1,800〜1,920万円になります。賃貸継続の10年間累計利益と比較すると、売却して資金を別の運用に回す方が合理的なケースも少なくありません。

売却を決めたあとの手続きフロー

賃貸中の物件を売却する場合、入居者の有無によって手続きが異なります。それぞれの流れを確認しておきましょう。

入居者がいる場合のオーナーチェンジ売却

入居者がいる状態のまま、オーナーだけが変わる売却方法です。以下の流れで進みます。

• 不動産会社への査定依頼：収益物件として査定を受けます（利回りベースの評価）
• 媒介契約の締結：一般媒介または専任媒介を選択します
• 買主の募集・内覧対応：入居中のため室内の内覧は原則できず、外観と書類での判断となります
• 売買契約の締結：賃貸借契約の引き継ぎ条件を明記します
• 決済・引き渡し：敷金の精算、管理会社への通知なども必要です

オーナーチェンジ売却は入居者に退去を求める必要がないため、トラブルが少ない方法です。ただし、投資家向けの売却となるため、居住用物件と比べて売却価格が1〜2割低くなる傾向があります。

収益物件の売却について詳しくは、エリア別相場ページで最新の価格動向をご確認ください。

空室にしてから売る場合の流れ

入居者の退去後に居住用物件として売却する方法です。居住用の方が買主の幅が広がり、売却価格が高くなりやすい点がメリットです。

ただし、入居者に退去を依頼する場合は、借地借家法により6か月以上前の通知と「正当事由」が必要です。立退料として家賃の6〜12か月分を支払うケースが一般的で、この費用も考慮したうえで判断する必要があります。

札幌で売却判断を誤りやすい3つの失敗パターン

当社がご相談を受けるなかで、特に多く見られる失敗パターンをご紹介します。同じ轍を踏まないための参考にしてください。

失敗1：利回りだけで保有を続けた

表面利回り10%という数字だけを見て保有を続けた結果、築30年を超えて給排水管の交換に200万円以上かかったというケースがあります。修繕費を差し引くと、5年間の賃料収入がほぼ相殺されてしまいました。

利回りの数字だけでなく、今後10年間に見込まれる修繕費用も含めた「実質的な収益性」で判断することが重要です。

失敗2：売却時期を逃して価格が下がった

「もう少し待てば高く売れるかもしれない」と判断を先送りした結果、周辺に新築マンションが建ち、競合物件が増えて売却価格が15〜20%下落したという事例もあります。

札幌では2026年現在、再開発エリアを中心に地価が上昇傾向にありますが、すべてのエリアが同様ではありません。市街地エリアから離れた立地では、すでに価格が横ばいまたは下落に転じている地域もあります。

失敗3：修繕してから売ろうとして費用が膨らんだ

「きれいにしてから売った方が高く売れる」と考え、150万円かけてリフォームしたものの、売却価格への上乗せは50万円程度にとどまったという失敗です。

売却前のリフォームは、費用対効果を慎重に見極める必要があります。特に投資家向けのオーナーチェンジ売却では、買主が自分でリフォームを行うことが多いため、売主側のリフォームが価格に反映されにくい傾向があります。

売却にかかる費用と税金の目安

賃貸物件を売却する際には、さまざまな費用が発生します。札幌での費用感を把握しておきましょう。

仲介手数料・譲渡所得税の基本

• 仲介手数料：売却価格×3%＋6万円＋消費税（1,500万円の物件で約56万円）
• 譲渡所得税：保有5年超の長期譲渡所得で約20.315%、5年以下の短期で約39.63%（利益に対して課税）
• 印紙税：売買契約書に貼付（1,000万円超5,000万円以下で1万円）
• 登記費用：抵当権抹消登記で約1〜3万円＋司法書士報酬

一般的に、売却価格の5〜8%程度が諸費用の目安です。1,500万円の物件であれば75〜120万円程度を見込んでおくとよいでしょう。

賃貸物件特有の費用項目

賃貸物件ならではの費用として、以下の項目があります。

• 敷金の返還・精算：入居者から預かっている敷金は買主に引き継ぐか、売却代金から差し引いて精算します
• 管理会社への解約違約金：管理委託契約の途中解約で違約金が発生する場合があります（1〜3か月分の管理料が相場）
• 立退料：空室にして売却する場合、家賃の6〜12か月分が目安です

売却費用の全体像をさらに詳しく知りたい方は、マンション別の相場ページも参考にしてください。

賃貸利回りが低下した札幌の物件を高く売るコツ

利回りが低下した物件でも、工夫次第で売却価格を高めることは可能です。札幌の市場動向を踏まえた実践的なポイントをお伝えします。

査定前にやるべき準備

• 賃貸借契約書・修繕履歴の整理：買主（投資家）が判断しやすいよう、書類を揃えておくと信頼度が上がります
• 直近の収支明細の作成：過去1〜2年の家賃収入と経費を一覧にまとめると、買主の検討がスムーズに進みます
• 共用部の軽微な清掃・補修：大規模リフォームは不要ですが、第一印象を整える程度の清掃は効果的です

これらの準備をしたうえで複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。

買取と仲介の使い分け

仲介での売却は市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、買主が見つかるまでに3〜6か月かかることが一般的です。

一方、不動産会社による買取は、売却価格が市場価格の7〜8割程度になるものの、最短1〜2週間で現金化できるメリットがあります。北海道の不動産市場では、冬季に入ると買主の動きが鈍くなるため、スピードを重視する場合は買取も有効な選択肢です。

当社では、仲介と買取の両方に対応しております。お客様の状況に合わせた最適な方法をご提案いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

よくある質問