契約不適合責任とは？売主の注意点

不動産を売却する際、売主が最も気をつけるべきリスクの一つが契約不適合責任です。2020年の民法改正により、旧瑕疵担保責任から制度が大きく変わりました。

「引き渡し後に欠陥が見つかったらどうなるの？」「どこまで責任を負うの？」と不安を感じる売主の方は少なくありません。

この記事では、札幌で不動産売却を検討中の方に向けて、契約不適合責任の基本から寒冷地特有のリスク、具体的な回避策まで詳しく解説します。

契約不適合責任の基本と売主が知るべきポイント

まずは制度の基本を押さえましょう。売主として何に注意すべきか、旧制度との違いを整理します。

旧瑕疵担保責任との違い

2020年4月の民法改正で「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。旧制度では「隠れた瑕疵」が対象でしたが、新制度では契約内容に適合しているかどうかが判断基準になります。

つまり、契約書や告知書に記載されていない不具合があれば、売主が知らなかった場合でも責任を問われる可能性があります。買主の権利も拡大され、以前は解除と損害賠償だけだったのが、以下の4つに増えました。

• 追完請求：修補や代替物の引き渡しを求める権利
• 代金減額請求：不適合の程度に応じた代金の減額
• 損害賠償請求：売主に帰責事由がある場合の損害賠償
• 契約解除：不適合が重大な場合の契約解除

売主にとっては、以前より責任範囲が広くなったといえます。だからこそ、事前の準備と正確な情報開示が欠かせません。

売主が負う責任の範囲と期間

民法上、買主が不適合を知ったときから1年以内に売主に通知する必要があります。ただし、一般的な不動産売買契約では特約により通知期間を引き渡しから3ヶ月に短縮するケースが多いです。

個人間売買の場合、特約で期間を短縮したり一部免責としたりすることが認められています。一方、売主が不動産会社（宅建業者）の場合は、引き渡しから2年以上の期間を設定する義務があります。

札幌で不動産売却をお考えの方は、エリア相場一覧で地域ごとの売却価格の目安を確認しておくと、売却計画を立てやすくなります。

売主が見落としやすい契約不適合の具体例

実際にトラブルになりやすい不適合の事例を確認しましょう。抽象的な知識だけでなく、具体例を知ることで注意点がより明確になります。

建物の構造・設備に関する不適合

建物に関して特に多いトラブルは以下の通りです。

• 雨漏り・水漏れ：屋根や外壁からの浸水、配管の劣化による漏水。修補費用は一般的に50万〜200万円程度
• シロアリ被害：木造住宅で見落としやすく、被害が進行すると修補に100万〜300万円かかることも
• 設備の故障：給湯器やエアコンなど、引き渡し時に正常に動作しない設備。交換費用は1台あたり15万〜40万円
• アスベスト使用：1980年代以前の建物で使用されている可能性があり、除去費用は規模により50万〜500万円以上

これらは付帯設備表や告知書で正確に申告しておけば、売主の責任を軽減できます。「たぶん大丈夫」という自己判断が最も危険です。

土地の地盤・境界に関する不適合

土地に関しても注意すべきポイントがあります。

• 地盤沈下・軟弱地盤：地盤改良費用は一般的に80万〜200万円
• 土壌汚染：過去に工場やガソリンスタンドがあった土地では調査費用だけで30万〜100万円
• 境界未確定：隣地との境界が曖昧な場合、確定測量に40万〜80万円程度
• 埋設物：古い建物の基礎やコンクリートガラが残っている場合、撤去費用は30万〜150万円

特に札幌市内の古い住宅地では、境界標が積雪や凍結の影響でずれていることもあります。売却前の確認が重要です。

札幌の寒冷地特性で起きやすい不適合リスク

北海道、特に札幌は本州とは異なる寒冷地特有のリスクがあります。道内の不動産売却では、この点への注意が欠かせません。

凍結・積雪による建物劣化の見落とし

札幌の冬は最低気温がマイナス10℃以下になる日も珍しくなく、年間積雪量は約480cmに達します。この厳しい環境が建物に与える影響は大きく、以下のような劣化が起きやすくなります。

• 凍害によるコンクリートのひび割れ：外壁や基礎に水分が浸入し、凍結と融解を繰り返すことで劣化が進行
• 屋根の積雪荷重による変形：札幌では屋根に1平方メートルあたり約150kgの雪が積もることもあり、構造への負担が大きい
• 水道管の凍結破裂：水落とし（水抜き）の不備による配管破損。修理費用は5万〜30万円程度
• 結露によるカビ・腐食：室内外の温度差が大きい札幌では、壁内結露が発生しやすい

これらは売主自身が気づいていないケースも多く、専門家による事前チェックが欠かせません。

融雪設備・断熱性能の告知漏れ

寒冷地の住宅には、本州にはない設備が多く備わっています。これらの状態を正確に告知しないと、契約不適合と判断されるリスクがあります。

• ロードヒーティング：設置費用は一般的に80万〜200万円。故障していれば修補請求の対象に
• 融雪槽・融雪機：正常に稼働するかどうかの確認と告知が必要
• 二重窓・断熱材：断熱性能が契約時の説明と異なれば不適合に該当する可能性
• 暖房設備：セントラルヒーティングやFF式ストーブの動作確認。交換費用は20万〜60万円

地下鉄沿線やJR沿線の築20年以上のマンション・戸建てでは、これらの設備が老朽化しているケースが約35%あるとされています。売却前に必ず動作確認を行いましょう。

契約不適合責任を回避するための売却前チェックリスト

トラブルを防ぐには、売却前の準備が最も重要です。時系列に沿って、何をいつ準備すべきか具体的にご案内します。

インスペクション活用のすすめ

インスペクション（建物状況調査）は、売却前に建物の状態を専門家に診断してもらう制度です。費用は5万〜15万円程度で、調査時間は一般的に2〜3時間です。

インスペクションを実施するメリットは以下の通りです。

• 不具合の早期発見：引き渡し後のトラブルを未然に防止
• 買主の安心感：調査済み物件として信頼性が向上し、成約率が約15%向上するというデータも
• 告知書の正確性向上：専門家の診断結果を基に記載できる
• 価格交渉の根拠：物件の状態を客観的に示せる

札幌では寒冷地特有の劣化があるため、インスペクションの重要性は本州以上に高いといえます。市街地エリアの中古住宅では、実施率が年々増加傾向にあります。

付帯設備表・告知書の正しい書き方

契約不適合責任を回避する上で最も重要な書類が付帯設備表と物件状況報告書（告知書）です。以下の手順で正確に作成しましょう。

• 売却の2〜3ヶ月前：設備の動作確認を一つずつ実施。特に冬期は暖房・融雪設備の確認が重要
• 売却の1〜2ヶ月前：インスペクションを実施し、結果を告知書に反映
• 媒介契約時：不動産会社と一緒に付帯設備表を作成。「有・無・不明」を正確に記入
• 売買契約前：最終確認。契約日までに状態が変わった設備がないかチェック

「不明」と記載することは問題ありません。むしろ、わからないことを「有」と書いてしまう方が後のトラブルにつながります。正直に記載することが売主を守る最善の方法です。

売却にかかる費用の全体像はエリア相場一覧ページでも参考にしていただけます。

契約書で確認すべき免責・特約の設定方法

売買契約書の特約条項は、売主の責任範囲を大きく左右します。ここでは、特約の設定方法と交渉のポイントを解説します。

免責特約が有効になる条件

個人が売主の場合、契約不適合責任を免責とする特約を設けることが一般的に可能です。ただし、以下の条件を満たす必要があります。

• 売主が知っている不具合を告知していること：知りながら告げなかった事実については免責特約は無効
• 買主が十分な説明を受けて合意していること：一方的な押しつけは認められにくい
• 消費者契約法に抵触しないこと：売主が事業者の場合は制限がある

実務上は「引き渡しから3ヶ月間のみ責任を負う」とする特約が最も一般的です。築年数が古い物件では「現状有姿売買」として全部免責とするケースもありますが、それでも告知義務は残ります。

買主との交渉で押さえるポイント

特約の内容は買主との合意が前提です。スムーズに交渉を進めるためのポイントをまとめます。

• インスペクション結果を開示：透明性を示すことで買主の納得を得やすい
• 免責範囲を明確に：「全部免責」より「経年劣化による〇〇は免責」と具体的に書く方が合意を得やすい
• 価格への反映：免責特約を設ける代わりに、相場より3〜5%程度価格を下げて提案するケースも
• 不動産会社の仲介力を活用：交渉経験の豊富な仲介会社に任せることでトラブルを防げる

特約の書き方一つで、引き渡し後のリスクが大きく変わります。不安な点は売却を依頼する不動産会社に遠慮なく相談しましょう。

トラブル発生時の対処法と費用の目安

万が一、引き渡し後にトラブルが発生した場合の対応手順と費用感をご紹介します。事前に知っておくことで、冷静な対処が可能になります。

買主から請求された場合の対応手順

買主から不適合の通知を受けた場合、以下の順序で対応します。

• 通知内容の確認：何がどのように不適合なのか、具体的な事実を確認
• 契約書・告知書の再確認：告知済みの事項かどうか、免責特約の範囲内かを確認
• 不動産会社への相談：仲介会社に連絡し、対応方針を協議
• 専門家への調査依頼：必要に応じて建築士や弁護士に相談。弁護士費用は相談料として1時間あたり5,000〜10,000円が目安
• 修補または賠償の協議：双方の合意点を探る

最も重要なのは、通知を無視しないことです。放置すると状況が悪化し、損害賠償額が膨らむリスクがあります。

修補費用・損害賠償の相場感

契約不適合が認められた場合の費用は、不適合の種類により異なります。

• 雨漏りの修補：50万〜200万円（範囲や原因による）
• シロアリ駆除・修復：30万〜150万円
• 地盤改良：80万〜250万円
• 凍害によるコンクリート補修：20万〜100万円（札幌では特に多い事例）
• 設備交換：10万〜60万円（給湯器・暖房設備など）

道内の不動産売却では、凍害や断熱関連のトラブルが全体の約20%を占めるとされています。売却価格が2,000万円の物件で100万円の修補費用が発生すれば、実質的な手取りは大きく減少します。

トラブルを未然に防ぐためにも、売却前の準備が何より大切です。ご不明点があれば、札幌エリアの相場情報とあわせてお気軽にお問い合わせください。

よくある質問

越境ブロック塀がある不動産の売却注意点

「隣の家のブロック塀がうちの敷地にはみ出している」「自分の塀が隣地に越境しているかもしれない」。こうした越境問題を抱えたまま不動産を売却しようとすると、思わぬトラブルに発展することがあります。

特に札幌では、寒冷地ならではの凍上や積雪の影響でブロック塀が傾き、越境が年々悪化するケースも珍しくありません。

この記事では、越境ブロック塀がある物件を売却する際の注意点を、札幌の実情に基づいた費用感や手続きフローとともに詳しく解説します。

越境ブロック塀とは？売却前に知るべき基本

越境とは、建物や塀・樹木などが隣地との境界線を超えて相手の敷地に入り込んでいる状態を指します。ブロック塀の越境は見た目ではわかりにくく、測量して初めて判明するケースが多くあります。

越境の定義と確認方法

越境の有無を正確に判断するには、境界確定測量が必要です。土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者の立ち会いのもとで境界標を確認します。

札幌での境界確定測量の費用は、一般的な住宅地で約30万〜50万円が相場です。隣接する土地の数が多い場合や、道路との官民境界の確定が必要な場合は60万円以上になることもあります。

測量期間は通常1〜2ヶ月程度ですが、隣地所有者との日程調整や、冬期の積雪で境界標が確認できない場合はさらに長引くこともあります。

ブロック塀の越境が売却に与える影響

越境がある物件は、買主にとって将来的なリスク要因となるため、売却価格が5〜15%程度下がる傾向があります。住宅ローンの審査でも、越境が未解消だと金融機関が難色を示すケースがあります。

また、越境の事実を告知せずに売却した場合、契約不適合責任を問われる可能性があるため、売主としては事前に状況を把握しておくことが重要です。

越境ブロック塀がある物件の売却手続きフロー

越境問題がある物件をスムーズに売却するためには、段階的な手続きが欠かせません。以下のフローに沿って進めることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

売却前の準備と隣地所有者との協議

まず売却前に行うべき準備を整理します。

• 境界確定測量の実施：越境の範囲と面積を正確に把握する
• 越境部分の写真記録：現状を証拠として残しておく
• 隣地所有者への連絡：越境の事実を共有し、解決方法を協議する
• 不動産会社への相談：越境対応の経験がある会社を選ぶ

隣地所有者との協議では、感情的にならず事実ベースで話し合うことが大切です。測量結果を書面で示しながら、解消方法について合意を目指します。

越境覚書の作成ポイント

越境覚書とは、越境の事実と将来の解消方針を売主・買主・隣地所有者の間で取り交わす書面です。覚書に盛り込むべき項目は以下のとおりです。

• 越境の事実の確認：どの構造物がどの範囲で越境しているか
• 越境物の所有者：どちらの所有物であるかの明記
• 現状維持の合意：建て替え時に越境を解消する旨の取り決め
• 第三者への承継：売却後も覚書の内容を引き継ぐ条項
• 損害が生じた場合の対応：越境物により損害が発生した際の責任分担

覚書の作成は、多くの場合仲介を担当する不動産会社がサポートします。内容に不安がある場合は、司法書士や弁護士のチェックを受けると安心です。費用は約1万〜3万円程度が一般的です。

売却にかかる費用や方法について詳しく知りたい方は、エリア別の相場情報もあわせてご確認ください。

越境解消の3つの選択肢と費用相場

越境ブロック塀への対応は、大きく3つの方法に分かれます。それぞれの費用と期間を把握したうえで、最適な選択肢を検討しましょう。

撤去・建て替えの費用と期間

ブロック塀の撤去費用は、札幌では1mあたり約5,000〜15,000円が目安です。高さやブロックの段数、重機が入れるかどうかで金額が変わります。

例えば、延長10m・高さ1.2mのブロック塀を撤去する場合、約8万〜15万円が一般的な費用感です。新たに境界線に沿ってフェンスを設置する場合は、別途1mあたり約8,000〜20,000円が加算されます。

工期は撤去のみなら1〜3日、新設工事を含めると1〜2週間程度が目安です。ただし、札幌では11月〜3月の冬期は地面が凍結するため、外構工事ができない期間があることに注意が必要です。

越境状態のまま売却する方法

費用や隣地所有者との関係性の問題で越境を解消できない場合、越境覚書を取り交わしたうえでそのまま売却する方法もあります。

• 覚書付き売却：将来の建て替え時に解消する旨を約束して売却する
• 買取業者への売却：越境問題を含めてそのまま買い取ってもらう
• 価格調整による売却：越境解消費用分を値引きして仲介で売却する

買取の場合、市場価格の約70〜80%での取引になることが多いですが、越境問題の解消を買主側で対応してもらえるため、売主の負担は大幅に軽減されます。

札幌特有の越境ブロック塀リスクと対策

道内、特に札幌の不動産では、本州とは異なる寒冷地特有のリスクがブロック塀の越境に影響します。売却前にこれらのリスクを理解しておくことが重要です。

凍上・積雪による傾きと越境の悪化

札幌では冬期に地中の水分が凍結して地盤が持ち上がる「凍上」が発生します。この凍上によりブロック塀の基礎が不均一に押し上げられ、塀が隣地側に傾いて越境が悪化するケースが見られます。

また、年間降雪量が約5mに達する札幌では、塀に積もった雪の重みや、屋根からの落雪がブロック塀に繰り返し衝撃を与え、経年劣化が進みやすい環境です。

築20年以上のブロック塀は特に注意が必要で、地下鉄沿線やJR沿線の住宅密集地では隣地との距離が近いため、わずかな傾きでも越境につながります。

寒冷地での補修時期と工期の注意点

札幌でブロック塀の撤去や新設工事を行う場合、4月下旬〜10月が適切な時期です。コンクリートの打設は外気温5℃以上が推奨されており、冬期は品質に影響が出る可能性があります。

売却を春〜夏に予定している場合は、前年の秋までに測量と越境確認を済ませ、融雪後すぐに工事に着手できるスケジュールを組むのが理想的です。市街地エリアでは施工業者の予約が2〜3ヶ月前に埋まることもあるため、早めの手配をおすすめします。

越境ブロック塀の売却でよくある失敗3選

越境問題を抱えた物件の売却では、事前の対策不足が大きなトラブルに発展することがあります。実務で起きやすい失敗パターンを知っておくことで、リスクを回避できます。

隣地トラブルで契約解除になるケース

失敗①：隣地所有者の同意を得ずに売却を進めてしまう

越境の事実を隣地所有者に伝えないまま売却活動を進め、契約直前になって隣地からクレームが入り、買主が購入を取りやめるケースがあります。売却活動を始める前に、隣地所有者と越境について話し合いを済ませておくことが大切です。

失敗②：覚書の内容が不十分で買主の不安を解消できない

越境覚書に「将来解消する」とだけ記載し、具体的な条件（建て替え時・費用負担の割合など）を明記しなかったために、買主側の弁護士から指摘を受けて契約が延期になる事例もあります。

告知義務違反による損害賠償リスク

失敗③：越境を知りながら告知しなかった

売主が越境の事実を認識していたにもかかわらず、重要事項説明で告知しなかった場合、引き渡し後に買主から契約不適合責任を追及される可能性があります。損害賠償額は越境解消にかかる費用に加え、売買価格の10〜20%に相当する慰謝料を請求されたケースも報告されています。

越境のあるワケあり物件の売却について不安がある方は、札幌エリアの相場情報を参考に、まずは現在の市場価値を把握することをおすすめします。

越境物件をスムーズに売却するコツ

越境問題があっても、適切な方法を選べばスムーズに売却することは可能です。ここでは、越境物件に適した2つの売却アプローチを紹介します。

買取という選択肢のメリット

越境ブロック塀がある物件を仲介で売却する場合、買主が見つかるまでに平均6ヶ月〜1年かかることも珍しくありません。一方、不動産買取であれば最短2週間〜1ヶ月で売却が完了します。

• 越境問題の解消が不要：買取業者が自社で対応するため売主の手間がかからない
• 契約不適合責任の免除：多くの買取契約では売主の責任が免除される
• 仲介手数料が不要：直接買取のため、売買価格の約3%の手数料が発生しない
• 近隣に知られにくい：広告活動なしで売却できるためプライバシーが守られる

北海道の不動産市場では、2026年現在も札幌の住宅地は堅調な需要があり、越境問題のある物件でも買取に対応する業者が増えています。

不動産会社選びで確認すべきポイント

越境物件の売却を依頼する際は、以下のポイントを確認して不動産会社を選びましょう。

• 越境対応の実績：過去に越境物件を取り扱った件数や事例があるか
• 土地家屋調査士との連携：測量や境界確定をスムーズに手配できるか
• 地元での営業年数：札幌の不動産事情に精通しているか
• 買取にも対応可能か：仲介で売れない場合の代替手段があるか

当社でも札幌の越境物件に関するご相談を数多くいただいております。まずはお気軽に無料AI査定をお試しください。

よくある質問

媒介契約は途中解約できる？方法と注意点

不動産会社と媒介契約を結んだものの、「対応に不満がある」「なかなか売れない」と感じて解約を考える方は少なくありません。

結論から申し上げると、媒介契約は途中で解約できます。ただし契約の種類によって条件や手順が異なり、場合によっては費用が発生することもあります。

この記事では、媒介契約の途中解約の可否・手順・費用相場から、札幌ならではの注意点まで詳しく解説します。解約を検討中の方はぜひ参考にしてください。

媒介契約の途中解約は可能？結論から解説

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ途中解約の条件が異なります。まずは契約種類ごとの違いを整理しましょう。

契約種類ごとの解約可否の違い

• 一般媒介契約：いつでも解約可能。複数社と同時契約できる形態のため、解約に特別な理由は不要です
• 専任媒介契約：契約期間は最長3ヶ月。正当な理由があれば途中解約できます
• 専属専任媒介契約：最も拘束力が強い契約。こちらも正当な理由があれば途中解約は可能です

一般媒介契約は法律上の拘束力が緩く、電話や書面で申し出るだけで解約できます。一方、専任・専属専任媒介契約は、不動産会社側に「業務を怠っている」などの正当事由が求められます。

法律上の根拠と売主の権利

宅地建物取引業法では、専任媒介・専属専任媒介の契約期間を最長3ヶ月と定めています。この期間を超えて自動更新されることはなく、更新には売主の同意が必要です。

また、不動産会社が契約上の義務（レインズへの登録、定期報告など）を果たしていない場合は、期間途中でも解約できる正当な理由となります。売主には契約を見直す権利がしっかり保障されています。

売却の方法や費用の全体像を知りたい方は、エリア別の相場情報もあわせてご確認ください。

媒介契約の種類別・途中解約の条件と手順

ここでは、各契約タイプごとに具体的な解約の流れを時系列で解説します。

一般媒介契約はいつでも解約可能

一般媒介契約の解約手順は非常にシンプルです。以下の流れで進めます。

• 不動産会社に電話またはメールで解約の意思を伝える
• 書面（解約通知書）を送付する（口頭だけでも成立しますが、書面が安心です）
• 鍵や資料など預けていたものを返却してもらう
• 解約完了（即日〜数日程度）

一般媒介は複数社と契約できるため、違約金は原則発生しません。解約のハードルが最も低い契約形態です。

専任・専属専任媒介契約の解約条件

専任系の契約を途中解約するには、以下のいずれかに該当する正当な理由が一般的に求められます。

• レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務を果たしていない
• 専任媒介で2週間に1回、専属専任で1週間に1回の業務報告がない
• 販売活動を実質的に行っていない
• 囲い込み（他社への情報提供を制限する行為）が発覚した
• 契約期間の3ヶ月が満了した

解約の手順としては、まず書面で解約通知を送付します。配達証明付き郵便を利用すると、後日のトラブル防止になります。

通知後、不動産会社との間で預託物の返却や広告費の精算を行い、通常1〜2週間程度で手続きが完了します。

途中解約にかかる費用と違約金の相場

途中解約で最も気になるのが費用面です。ここでは違約金の有無と、実費請求の目安を具体的に解説します。

違約金が発生するケースとしないケース

• 違約金が発生しないケース：不動産会社側の債務不履行（報告義務違反・囲い込みなど）が理由の場合
• 違約金が発生しないケース：一般媒介契約の解約
• 違約金が発生しないケース：契約期間満了による終了
• 違約金が発生する可能性があるケース：売主側の一方的な都合による専任系契約の途中解約

違約金が発生する場合でも、上限は仲介手数料の上限額（売買価格の3%＋6万円＋消費税）までと定められています。たとえば2,000万円の物件なら、上限は約72万6,000円です。

実費請求される広告費・調査費の目安

違約金とは別に、不動産会社がすでに支出した実費を請求されるケースがあります。多くの場合、以下のような項目が該当します。

• ポータルサイト掲載料：約3万〜10万円
• チラシ・DM印刷費：約1万〜5万円
• 物件調査・測量の実費：約2万〜8万円
• 写真撮影費用：約1万〜3万円

ただし、これらは不動産会社が領収書等で実費を証明できる場合に限られます。根拠のない高額請求には応じる必要はありません。

札幌エリアの売却相場を事前に把握しておくと、費用対効果の判断に役立ちます。エリア別の相場一覧ページで最新データをご確認ください。

札幌で媒介契約を解約する際の注意点

札幌で不動産売却を進める場合、道内ならではの市場特性を考慮した判断が重要です。

冬場の売却活動停滞と解約タイミング

札幌では11月〜3月の積雪期に内覧件数が大幅に減少します。北海道の冬場は内覧数が夏場の約40〜60%まで落ち込むというデータもあり、この時期に「反響がない」と感じて解約するのは早計かもしれません。

冬場に解約して別の会社と契約し直しても、状況が改善しにくい可能性があります。解約を決断する前に、「季節的な要因なのか、会社の対応に問題があるのか」を冷静に見極めましょう。

一方で、4月〜6月の春先は転勤・入学シーズンと重なり、札幌の不動産市場が最も活発になる時期です。この時期に向けて不動産会社を切り替えるなら、2〜3月中に解約手続きを完了させておくのが理想的です。

札幌の不動産市場動向を踏まえた判断基準

2026年現在、札幌の中古マンション平均価格は約2,100万〜2,500万円で推移しており、地下鉄沿線の物件は堅調な需要が続いています。JR沿線や市街地エリアでも、駅徒歩10分以内の物件は成約率が高い傾向です。

一方で、北海道全体では人口減少が進んでおり、郊外エリアの物件は売却までの期間が平均6〜12ヶ月かかるケースも珍しくありません。

解約を判断する際は、「物件の所在エリアの需給バランス」と「現在の不動産会社の販売実績」を照らし合わせることが大切です。札幌の物件であれば、道内の売却事情に精通した会社を選ぶことで成約率が上がります。

途中解約でよくある失敗と対処法

媒介契約の途中解約にはリスクもあります。ここでは実際に起こりやすい失敗パターンと、その対処法をご紹介します。

感情的な解約で損をするパターン

• 担当者への不満で衝動的に解約 → 口頭だけで済ませてしまい、後から「解約していない」とトラブルに
• 売却価格の期待値と現実のギャップで焦って解約 → 新しい会社でも同じ査定額を提示される
• 解約の理由を伝えずに一方的に通告 → 不動産会社から実費請求を受ける

特に多いのが、「他社のほうが高く売れると言われた」という理由での解約です。しかし、査定額はあくまで見込み価格であり、実際の成約価格は査定額の約85〜95%に落ち着くのが一般的です。

高い査定額を出す会社が良い会社とは限りません。冷静に比較検討することが大切です。

解約前にやるべき3つの確認事項

• 契約書の解約条項を再確認：違約金の発生条件、通知方法、精算の取り決めを把握する
• 不動産会社の業務報告書を整理：報告頻度や内容が契約通りか確認し、不備があれば正当な解約理由になる
• 次の依頼先を事前にリサーチ：解約後にブランク期間ができると売却機会を逃すため、2〜3社の候補を準備しておく

これらを事前に整理しておくことで、感情的な判断を避け、スムーズに次のステップへ移行できます。

媒介契約の途中解約から次のステップへ

解約が完了したら、次の行動が重要です。ここでは再契約に向けた具体的なポイントを解説します。

解約後の不動産会社の選び直し方

新しい不動産会社を選ぶ際は、前回の反省点を活かしましょう。以下の基準で比較検討することをおすすめします。

• 札幌エリアの売却実績が年間50件以上あるか
• レインズ登録・ポータルサイト掲載を積極的に行っているか
• 売却活動の報告頻度と内容が具体的か
• 査定根拠を近隣の成約事例で説明できるか
• 囲い込みをしない方針を明示しているか

特に札幌では、地下鉄沿線とJR沿線で市場の特性が異なります。お客様の物件に合った販売戦略を提案できる会社かどうかを見極めてください。

再契約時に確認すべきポイント

次の媒介契約を結ぶ際は、以下の点を事前に確認しておくと安心です。

• 契約期間：一般的には3ヶ月が標準。短期で様子を見たい場合は2ヶ月で相談可能な会社もあります
• 解約条項：途中解約時の費用負担について書面で明記されているか
• 販売戦略：具体的な広告計画とスケジュールが示されているか
• 報告方法：メール・電話・書面など、お客様が希望する方法で対応してもらえるか

道内の不動産市場は季節変動が大きいため、契約開始時期と販売計画が噛み合っているかも確認しましょう。春先の4〜6月に販売を本格化できるスケジュールが理想的です。

当社では札幌の市場動向を踏まえた売却プランをご提案しています。まずは無料AI査定でお客様の物件の適正価格をお確かめください。

よくある質問

買取保証付き仲介とは？仕組みと活用法

不動産を売却したいけれど、「売れ残ったらどうしよう」という不安をお持ちではありませんか。そんなお客様に注目されているのが買取保証付き仲介という売却方法です。

これは、一定期間は仲介で高値売却を目指しつつ、万が一売れなかった場合には不動産会社が買い取ってくれるという仕組みです。

この記事では、買取保証付き仲介とは何かを基本から解説し、札幌の不動産市場における活用法や具体的な費用感、よくある失敗パターンまで詳しくお伝えします。

買取保証付き仲介とは？基本の仕組みを解説

買取保証付き仲介とは、仲介売却と買取の両方のメリットを組み合わせた売却方法です。まずはその仕組みと、他の売却方法との違いを整理します。

通常の仲介・買取との違い

不動産の売却方法は大きく分けて3つあります。それぞれの特徴を比較すると、買取保証付き仲介の立ち位置が明確になります。

• 仲介売却：不動産会社が買主を探す方法。市場価格に近い金額で売れる可能性が高い反面、売却まで平均3〜6ヶ月かかり、売れない可能性もある
• 即時買取：不動産会社が直接買い取る方法。最短1〜2週間で現金化できるが、価格は市場価格の60〜80%程度になることが多い
• 買取保証付き仲介：最初の2〜3ヶ月は仲介で販売活動を行い、期間内に売れなければ事前に決めた価格で不動産会社が買い取る方法

つまり買取保証付き仲介は、「高値売却のチャンスを確保しつつ、最終的な売却も保証される」という安心感が最大の特徴です。

売却の方法と費用について詳しく知りたい方は、エリア別の相場一覧もあわせてご確認ください。

買取保証が発動する条件とタイミング

買取保証が発動するのは、あらかじめ定められた仲介期間が終了しても成約に至らなかった場合です。一般的には仲介開始から2〜3ヶ月を期限とするケースが多くなっています。

ただし、すべての物件が買取保証の対象になるわけではありません。多くの不動産会社では、築年数や立地条件、物件の状態などに一定の基準を設けています。

契約前に「どの条件を満たせば保証が適用されるか」を書面で確認することが重要です。

買取保証付き仲介のメリット・デメリット

買取保証付き仲介にはメリットだけでなくデメリットもあります。両面を正しく理解した上で利用を検討しましょう。

売主にとっての5つのメリット

• 売却の確実性：期限内に売れなくても買取が保証されるため、「いつ売れるか分からない」という不安が解消される
• 高値売却の可能性：仲介期間中に市場価格で成約できれば、即時買取より10〜30%高い価格で売却できる
• 資金計画が立てやすい：買取保証価格が事前に提示されるため、住み替え先の購入や引っ越しのスケジュールを組みやすい
• 心理的な安心感：「最低でもこの価格で売れる」と分かることで、仲介期間中も余裕を持った価格交渉ができる
• 仲介手数料の節約可能性：買取保証で売却が成立した場合、仲介手数料がかからない会社もある（会社により異なる）

事前に知っておくべきデメリットと注意点

• 買取保証価格は市場価格より低い：一般的に市場価格の70〜80%程度に設定されることが多く、仲介で売れた場合と比べると手取りが減る
• 対象物件に制限がある：築30年以上の物件や再建築不可物件、特殊な立地条件の物件は保証対象外となるケースがある
• 専任媒介契約が条件：多くの場合、専任媒介契約または専属専任媒介契約の締結が必須となる
• 仲介期間中の制約：保証を受ける不動産会社の販売活動方針に従う必要があり、お客様自身での販売活動に制約がかかることもある

デメリットを理解した上で、ご自身の状況に合うかどうかを判断することが大切です。

買取保証付き仲介の手続きフローと期間

ここでは、買取保証付き仲介を利用する際の具体的な手続きの流れを時系列で解説します。競合サイトでは省略されがちな各ステップの詳細までお伝えします。

申し込みから売却完了までの流れ

• ステップ1：査定依頼（1〜3日）：不動産会社に査定を依頼し、物件の市場価格と買取保証価格の両方を算出してもらう
• ステップ2：保証内容の確認と契約（3〜7日）：買取保証の条件（保証価格・仲介期間・保証発動要件）を書面で確認し、専任媒介契約を締結する
• ステップ3：仲介販売活動開始（2〜3ヶ月）：ポータルサイトへの掲載、内覧対応、広告活動を通じて市場価格での売却を目指す
• ステップ4-A：仲介で成約した場合：通常の売買契約を締結し、引き渡しへ進む。仲介手数料（売買価格の3%＋6万円＋消費税）が発生
• ステップ4-B：仲介期間終了後、買取保証発動：不動産会社が事前に提示した買取保証価格で物件を購入。最短2〜4週間で決済・引き渡しとなる

仲介期間と買取発動までの一般的なスケジュール

仲介期間は会社により異なりますが、2ヶ月〜3ヶ月が一般的です。査定から売却完了までの全体期間は、仲介で成約した場合は約3〜5ヶ月、買取保証が発動した場合は約3〜4ヶ月が目安となります。

札幌では積雪期の11月〜3月に内覧数が減少する傾向があるため、この時期を仲介期間に含める場合は、通常より長めの期間設定を交渉することをおすすめします。

費用・手数料の目安と買取価格の相場感

買取保証付き仲介を利用する際に気になるのが費用面です。具体的な数値例を交えて解説します。

仲介手数料と買取時の価格差の考え方

たとえば市場価格2,000万円のマンションを売却するケースで比較してみましょう。

• 仲介で売れた場合：売却価格2,000万円 − 仲介手数料約72.6万円（2,000万円×3%＋6万円＋消費税10%）＝ 手取り約1,927万円
• 買取保証で売れた場合：買取保証価格1,500万円（市場価格の75%と仮定）− 仲介手数料0円（買取の場合不要なケースあり）＝ 手取り約1,500万円
• 差額：約427万円の差が生じる可能性がある

このように、仲介で成約できるかどうかで手取り額に大きな差が出ます。仲介期間中にしっかりと販売活動を行うことが重要です。

費用を抑えるためのポイント

• 複数社の査定を比較する：買取保証価格は会社によって5〜15%の差が出ることがある。最低3社以上の見積もりを取得すると安心
• 仲介期間の価格設定を適切にする：相場より10%以上高い価格設定は買い手がつきにくく、結果的に買取保証の発動につながりやすい
• リフォーム費用の必要性を見極める：買取保証付きの場合、大規模なリフォームは不要なケースが多い。50万円以上のリフォームは投資対効果を事前に確認する

札幌エリアの相場を把握したい方は、マンション名別の相場情報も参考になります。

札幌で買取保証付き仲介を活用するポイント

札幌ならではの気候や市場環境を踏まえた、買取保証付き仲介の活用法をご紹介します。

寒冷地・積雪期の売却活動への影響

北海道の積雪期間は例年11月下旬〜3月です。この期間は内覧希望者が減少し、仲介での成約率が夏場と比べて約20〜30%低下するとされています。

そのため、冬期に仲介期間が重なるお客様には買取保証付き仲介が特に有効です。「4月から新生活を始めたい」「転勤に合わせて3月末までに売却したい」という期限がある場合、仲介で売れなくても確実に現金化できる安心感は大きなメリットとなります。

一方、札幌では4月〜6月と9月〜10月が不動産取引の繁忙期です。この時期に仲介期間を設定すれば、市場価格に近い金額で成約する可能性が高まります。

札幌の不動産市場動向と買取保証の相性

2026年現在、札幌の中古マンション市場は地下鉄沿線やJR沿線を中心に堅調な推移を見せています。道内全体では人口減少が進む一方、札幌市街地エリアへの人口集中が続いており、立地による価格差が広がっています。

市街地エリアの物件は仲介でも成約しやすいため、買取保証付き仲介を利用すれば高値売却のチャンスを最大化できます。一方、郊外エリアの物件は流通性が低い傾向にあるため、買取保証が実質的な売却手段となるケースもあります。

札幌の地価は2022年以降、地下鉄沿線で年3〜5%の上昇を記録してきました。今後の動向を見据えた適切な売り出しタイミングの判断が重要です。エリア別相場一覧で最新の価格傾向をご確認いただけます。

買取保証付き仲介でよくある失敗と対処法

実際に買取保証付き仲介を利用して後悔するケースも存在します。よくある失敗パターンと、その対処法を事前に知っておきましょう。

保証条件の確認不足によるトラブル

• 失敗例1：対象外物件と知らずに契約：築40年の戸建てで買取保証付き仲介を契約したが、実は築35年以上は保証対象外だった。仲介期間終了後に買取を断られ、売却が大幅に遅延した
• 失敗例2：買取保証価格の変動条項を見落とす：契約書に「市場環境の変化により保証価格を見直す場合がある」との条項があり、実際に当初提示の1,800万円から1,600万円に減額された
• 失敗例3：リフォーム・修繕の条件付き保証：「買取保証の前提として100万円以上の修繕を実施すること」という条件を見落とし、想定外の出費が発生した

対処法としては、契約前に保証条件を書面で詳細に確認し、不明点は必ず質問することが大切です。特に「保証価格が変動する条件」「保証対象外となるケース」「お客様側の負担事項」の3点は必ず確認しましょう。

仲介期間中の価格設定ミスを防ぐ方法

仲介期間中の売り出し価格が相場より15%以上高いと、内覧すら入らないケースがあります。内覧がゼロのまま仲介期間が終了し、結果的に買取保証価格での売却になるのは本末転倒です。

適切な価格設定のためには、同じエリア・同じ築年数帯の成約事例を少なくとも5件以上確認し、相場の上限から5%程度上乗せした価格を初期設定とするのが効果的です。仲介開始から1ヶ月経過しても内覧が2件未満の場合は、価格の見直しを検討しましょう。

売却についてお悩みの方は、無料AI査定で現在の相場感を確認できます。

買取保証付き仲介が向いている方・向いていない方

買取保証付き仲介はすべてのお客様に最適というわけではありません。ご自身の状況に合うかどうか、以下のチェックリストで確認してみてください。

利用をおすすめできるケース

• 転勤や住み替えなど、売却期限が決まっている方
• 住宅ローンの残債があり、確実に売却して完済したい方
• 高値売却にもチャレンジしたいが、売れ残るリスクは避けたい方
• 相続した物件で、一定期間内に現金化する必要がある方
• 札幌の積雪期をまたいで売却活動をする可能性がある方

他の売却方法を検討すべきケース

• 時間に余裕がある方：期限がなければ通常の仲介売却で高値を待つ方が有利。1年以上かけてじっくり売却できるなら買取保証は不要
• すぐに現金が必要な方：仲介期間の2〜3ヶ月も待てない場合は、即時買取のほうがスピーディー
• 特殊な物件を所有している方：再建築不可物件や借地権付き物件は買取保証の対象外となることが多く、専門の買取業者に相談するのが現実的
• 市場価格での売却にこだわる方：買取保証価格は市場価格の7〜8割程度。この価格に納得できない場合は通常の仲介をおすすめします

迷った場合は、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、仲介の見込み期間と買取保証価格を比較検討することが有効です。

よくある質問

住みながら売却 内覧のコツ7選

不動産を住みながら売却する場合、内覧の対応に不安を感じる方は少なくありません。「生活感があると売れにくいのでは」と心配される声も多く聞かれます。

しかし実際には、居住中の内覧にはメリットもあり、コツを押さえれば成約率を大きく高められます。札幌エリアでは冬場の寒冷地特有の対策も欠かせません。

この記事では、住みながら売却を進める方に向けて、内覧前の準備から当日の対応、札幌ならではの季節別対策まで7つのコツを具体的に解説します。

住みながら売却する際の内覧が重要な理由

不動産売却において、内覧は買主が購入を決断する最大の判断材料です。物件情報サイトの写真だけでは伝わらない情報を、直接確認できる貴重な機会となります。

内覧の印象が成約価格を左右する

不動産流通経営協会の調査によると、購入者の約78%が「内覧の印象が購入決定に大きく影響した」と回答しています。内覧時の印象が良ければ、値引き交渉を受けにくくなる傾向もあります。

逆に内覧の印象が悪いと、相場より5〜10%程度の値引きを求められるケースも珍しくありません。札幌の中古マンション平均価格が約1,800万〜2,500万円であることを考えると、90万〜250万円の差額が生じる計算です。

居住中だからこそ伝わる住み心地の魅力

空室の物件と異なり、住みながらの内覧では実際の生活動線や家具の配置イメージが伝わりやすくなります。「この部屋にソファを置くとこうなる」といった具体的な暮らしのイメージを買主に持ってもらえるのは、居住中ならではの強みです。

特に札幌では冬場の暖房効率や結露の有無など、住んでいるからこそわかるリアルな情報を伝えられます。これは空室物件にはない大きなアドバンテージです。

内覧前にやるべき準備と片付けのポイント

内覧の成功は、当日までの準備で8割が決まるといわれています。以下のチェックリストを参考に、計画的に進めましょう。

生活感を抑える収納・整理の基本

すべての私物を隠す必要はありませんが、物量を普段の約50%まで減らすのが目安です。具体的には次の点を意識してください。

• テーブル・カウンターの上：物を3点以内にまとめ、余白を見せる
• クローゼット内：7割収納を目指し、容量に余裕があることを示す
• 本棚・飾り棚：冊数を半分程度に減らし、すっきりした印象にする
• 子どものおもちゃ・ペット用品：見えない場所にまとめて収納する
• 季節外の衣類・家電：トランクルームの一時利用（月額3,000〜8,000円程度）も検討する

水回りと玄関の第一印象を整える方法

買主が最も気にするのは水回りの清潔感です。キッチン・浴室・トイレは、内覧前日までに徹底的に清掃しましょう。

• キッチン：シンクの水垢を除去し、排水口のぬめりを取る
• 浴室：カビ取りを行い、鏡のウロコ汚れを落とす
• トイレ：便座裏・床の隅まで清掃し、消臭剤を設置する
• 玄関：靴は1人1足まで出し、たたきを水拭きする

プロのハウスクリーニングを依頼する場合、水回り4点セットで25,000〜45,000円が札幌エリアの相場です。費用対効果が高いため、検討する価値は十分あります。

売却にかかる費用の全体像を把握したい方は、売却の方法と費用についてはこちらをご参照ください。

内覧当日の対応と好印象を与える7つのコツ

準備が整ったら、当日の対応で差がつきます。以下の7つのコツを実践することで、買主に好印象を与えられます。

照明・換気・温度で空間を演出する

• 照明はすべて点灯する：日中でも全室の照明をつけ、明るい印象を演出する
• 内覧30分前に換気する：窓を開けて空気を入れ替え、生活臭を軽減する
• 室温は22〜24℃に設定する：暑すぎず寒すぎない快適な温度を維持する
• カーテンは全開にする：自然光を最大限に取り入れ、開放感を出す
• スリッパを用意する：来客用スリッパを玄関に4足程度準備しておく

買主への説明で伝えるべきことと控えるべきこと

内覧時の会話は成約率に直結します。伝えるべき情報と控えるべき情報を事前に整理しておきましょう。

積極的に伝えたい内容は次のとおりです。

• 周辺環境の利便性：最寄り駅まで徒歩何分、スーパーやコンビニの距離
• 日当たり・眺望：時間帯による日差しの変化や窓からの景色
• 設備の状態：リフォーム履歴や設備の交換時期
• 管理体制：マンションの場合は管理組合や修繕積立金の状況

一方、売却理由を詳しく話しすぎたり、近隣トラブルについて聞かれてもいないのに自ら話題にするのは控えましょう。質問された場合は正直に、ただし簡潔に答えるのがポイントです。

札幌ならではの内覧対策と季節別の注意点

北海道・札幌の不動産売却では、本州とは異なる寒冷地特有の対策が欠かせません。季節ごとの注意点を押さえておきましょう。

冬場の積雪・寒さ対策で印象を落とさない工夫

札幌の年間降雪量は約600cmにのぼり、11月〜3月は積雪期にあたります。この時期の内覧では、以下の対策が重要です。

• 玄関前の除雪を徹底する：内覧日の朝に必ず除雪し、安全な通路を確保する
• 駐車スペースの雪かき：車で来場する買主のために駐車場も除雪しておく
• 暖房は内覧1時間前からつける：室温を十分に上げ、寒冷地でも快適に暮らせることを実感してもらう
• 二重窓・断熱性能をアピール：結露の少なさや暖房効率の良さを実際に見せる
• 灯油代・ガス代の実績を提示：冬場の月額暖房費（一般的に15,000〜30,000円程度）を資料にまとめておく

札幌では12月〜2月に物件を探す方が減る傾向がありますが、この時期に内覧する買主は購入意欲が高い場合が多いです。しっかり準備して臨むことで、成約につながりやすくなります。

除雪状況や暖房設備のアピール方法

道内の買主は暖房設備や冬の住環境を特に重視します。セントラルヒーティングや床暖房がある場合は、稼働状態を見せるのが効果的です。

マンションの場合は共用部の除雪体制やロードヒーティングの有無も伝えましょう。戸建ての場合は融雪槽や融雪機の有無が大きなアピールポイントになります。

札幌エリアの相場を事前に確認しておくと、買主からの価格に関する質問にもスムーズに対応できます。エリア相場一覧はこちらからご確認いただけます。

住みながら売却の流れと内覧までのスケジュール

住みながらの売却を成功させるには、全体の流れを把握し、計画的に進めることが大切です。一般的なスケジュールを時系列で解説します。

査定から引き渡しまでの全体像

住みながらの売却は、開始から引き渡しまで平均4〜8ヶ月が目安です。以下の流れで進みます。

• 1ヶ月目：不動産会社への査定依頼・媒介契約の締結
• 1〜2ヶ月目：物件情報の公開・販売活動開始
• 2〜5ヶ月目：内覧対応（平均5〜10回程度）
• 5〜6ヶ月目：購入申し込み・売買契約の締結
• 6〜8ヶ月目：引き渡し準備・残金決済・引き渡し

札幌では春（3〜5月）に購入希望者が増える傾向があり、この時期に合わせて販売を開始すると内覧件数が増えやすくなります。

内覧の申し込みが入ったときの準備手順

不動産会社から内覧の申し込み連絡が入ったら、当日までに以下の手順で準備を進めましょう。

• 3日前まで：大きな片付けと不用品の整理を済ませる
• 前日：水回りの仕上げ清掃・窓拭き・掃除機がけを行う
• 当日2時間前：最終チェック（トイレ・洗面所・キッチン）を行う
• 当日1時間前：換気・照明点灯・室温調整を行う
• 当日30分前：ペットがいる場合は預け先へ移動させる

売却全体の流れと費用について詳しく知りたい方は、売却の流れと費用の詳細もあわせてご覧ください。

内覧でよくある失敗例と対処法

実際の売却現場では、ちょっとした見落としが成約を逃す原因になることがあります。よくある失敗例と、その具体的な対処法をご紹介します。

生活臭やペット臭への対策不足

住んでいる本人は気づきにくいのが生活臭です。特にペットを飼っている場合、買主の約65%が「臭いが気になった」と感じるというデータもあります。

• 消臭スプレーだけでは不十分：カーテンやソファカバーの洗濯、カーペットのクリーニングまで行う
• 内覧前日に焼き魚やカレーなど臭いの強い料理は避ける：前日の夕食メニューも配慮する
• 芳香剤は控えめに：強い香りは好みが分かれるため、無香料の消臭剤を選ぶ

売主の過度なアピールが逆効果になるケース

「この物件の素晴らしさを伝えたい」という気持ちが先走り、買主に圧迫感を与えてしまうケースがあります。内覧中は質問に答える形で情報を伝え、買主が自由に見て回れる雰囲気を作ることが重要です。

理想は、最初の挨拶と簡単な案内のあと、別室で待機するスタイルです。不動産会社の担当者に案内を任せ、売主は聞かれたときだけ答える程度にとどめましょう。

内覧後の交渉をスムーズに進めるために

内覧で好印象を与えた後のフォローも、成約率を高めるうえで欠かせません。

内覧後のフォローで成約率を上げる方法

内覧後、買主が検討期間に入ったら、不動産会社を通じて以下のフォローを行いましょう。

• 内覧時に聞かれた質問への補足回答：管理費の内訳やリフォーム履歴など、資料があれば提供する
• 内覧で伝えきれなかった情報の共有：季節ごとの住み心地や周辺施設の情報をまとめて渡す
• 2回目の内覧の提案：前回と異なる時間帯（朝・夕方）での再内覧を案内する

一般的に、内覧から購入申し込みまでの期間は1〜2週間が多いとされています。この間にしっかりフォローすることで、成約の確度が高まります。

住みながらの売却でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。売却のご相談はこちらから受け付けております。

よくある質問