不動産査定の根拠になる3つの評価方法

「この査定額はどうやって出てきたのか」「なぜ会社によって数百万円も違うのか」。札幌で不動産の売却を考え始めた方から、こうした質問をよくいただきます。査定額はただの勘や相場感で決まっているわけではなく、不動産鑑定の世界で使われる評価方法を土台にして計算されています。

この記事では、不動産査定の根拠となる代表的な3つの評価方法（取引事例比較法・原価法・収益還元法）を、札幌市内の住宅地やマンションを例にしながら、それぞれどう使われるのかをわかりやすく説明します。査定書を見たときに「なぜこの金額なのか」を自分で判断できるようになることを目指します。

査定額はなぜ会社によって差が出るのか

同じ札幌市中央区の土地でも、A社は3,200万円、B社は2,850万円と、350万円もの差が出ることがあります。これは査定に明確な根拠がないからではなく、どの評価方法を重視するか、どの成約事例を採用するかによって計算結果が変わるためです。

• 採用する事例の違い：直近1年の成約事例を使うか、3年分をならすかで数字が変わります。
• 補正のかけ方：接道状況や築年数への補正率は会社ごとに基準が異なります。
• 市場動向の反映：地下鉄沿線の再開発など、将来の需要をどこまで織り込むかも差になります。

大切なのは、査定額の大小だけで会社を選ぶのではなく、その数字の根拠となった評価方法と事例を確認することです。

取引事例比較法｜近隣の成約事例から価格を出す

取引事例比較法は、対象物件に似た条件の不動産が実際にいくらで成約したかを集め、面積や築年数、駅からの距離などの違いを補正して価格を導く方法です。戸建てやマンションの査定でもっとも広く使われている手法で、査定額の根拠として最も説得力があります。

• 事例の収集：レインズ（指定流通機構）に登録された過去1〜2年の成約データ、平均で20〜40件程度の類似事例を参照します。
• 個別要因の補正：角地であれば数%、接道が2m未満であれば減額など、条件ごとに補正率をかけます。
• 時点修正：成約から半年〜1年経っている場合は、その間の相場変動（年数%程度）を反映します。

取引事例比較法は市場の実勢を反映しやすい反面、類似事例が少ないエリア（郊外や市街化調整区域に近い土地など）では精度が下がりやすいという弱点もあります。札幌市南区の郊外や道内の地方都市では、事例そのものが少なく、比較対象の選び方が査定額の根拠を左右します。

原価法｜建物を再建築した場合の価格から逆算する

原価法は、今その建物を同じ仕様で建て直すといくらかかるか（再調達原価）を計算し、そこから築年数に応じた経年劣化を差し引いて建物価格を求める方法です。主に戸建ての建物部分の査定で使われ、土地の取引事例比較法と組み合わせて総額を出します。

• 再調達原価：木造住宅であれば1㎡あたりおおむね15〜20万円が目安とされます。
• 減価修正：木造の耐用年数は22年とされ、築年数に応じて価値を按分して差し引きます。
• 維持管理の状態：リフォーム歴や屋根・外壁の状態によって、同じ築年数でも数百万円単位で評価が変わります。

築20年を超えた戸建てでは、建物価格が数十万円程度まで下がり、実質的に土地値に近い金額で査定されるケースが札幌市内でも珍しくありません。この点は売主の方が驚かれやすいポイントなので、原価法の考え方を知っておくと納得感が高まります。

収益還元法｜賃貸に出した場合の利回りから価格を出す

収益還元法は、その不動産を賃貸に出した場合に得られる家賃収入をもとに、利回りから逆算して価格を求める方法です。投資用マンションやアパートの査定で使われることが多く、実需向けの戸建てではあまり主役になりませんが、収益物件を売却する際の根拠として押さえておく必要があります。

• 直接還元法：年間家賃収入を還元利回り（札幌市内の区分マンションでおおむね5〜7%程度）で割って価格を出します。
• DCF法：将来数年分の収益と売却時の価格を現在価値に割り引いて合算する、より精緻な方法です。
• 空室リスクの反映：想定空室率（一般的に5〜10%程度）を差し引いた実効家賃で計算します。

自宅として住んでいる戸建てやマンションを売却する場合は収益還元法が使われる場面は限られますが、相続した物件を賃貸に出すか売却するか迷っている方には参考になる考え方です。

3つの評価方法をどう使い分けるか（土地・戸建て・マンション）

実際の査定では、1つの方法だけで完結することは少なく、物件の種類に応じて複数の方法を組み合わせます。

• 土地：取引事例比較法が中心。公示地価や基準地価も参考値として使われます。
• 戸建て：土地は取引事例比較法、建物は原価法で算出し、合計して査定額とします。
• マンション：取引事例比較法が中心ですが、賃貸中の部屋は収益還元法も併用します。

札幌市内でも、地下鉄沿線やJR沿線の駅近エリアは取引事例が豊富で査定の精度が高くなりやすい一方、市街地エリアから離れた郊外や道内の他都市では事例が少なく、複数の評価方法を組み合わせて根拠を補強する必要があります。当社の無料AI査定では、レインズの成約事例と公示地価データをもとに、これらの考え方に沿った概算額を60秒程度で確認いただけます。エリアごとの相場はエリア別査定価格の一覧でも公開していますので、あわせてご覧ください。

査定の根拠を確認するときに見るべきポイント

査定書を受け取ったら、金額そのものよりも「どの評価方法を使い、どの事例を根拠にしたか」を確認することをおすすめします。

• 比較事例の数と時期：直近1年以内の事例が何件使われているか。
• 補正の理由：接道・形状・築年数への補正率とその理由が説明されているか。
• 担当者の説明力：数字の根拠を口頭でも具体的に説明できるか。

根拠が曖昧なまま高い査定額だけを提示する会社もあるため、金額の大小よりも説明の一貫性を重視することが、結果的に納得のいく売却につながります。売却全体の流れは売却コラムでも詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

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