両手仲介と片手仲介の違いと影響

不動産を売却する際、仲介会社がどのような形で取引に関わるかによって、売却価格や売却期間に大きな差が生まれることがあります。

「両手仲介」と「片手仲介」という2つの仲介方式の違いを正しく理解しておくことは、納得のいく売却を実現するうえで欠かせません。

この記事では、それぞれの仕組みから札幌の不動産市場における実情、そして失敗しないための具体的な対処法まで詳しく解説します。

両手仲介と片手仲介の基本的な仕組み

まずは2つの仲介方式がどのように異なるのか、手数料の流れとともに整理します。

両手仲介とは売主・買主双方から手数料を得る形態

両手仲介とは、1つの不動産会社が売主と買主の両方を仲介し、双方から仲介手数料を受け取る取引形態です。

たとえば札幌市内で2,000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で計算されます。片側あたり約72万6,000円（税込）となり、両手仲介では合計約145万2,000円が1社の収入になります。

片手仲介とは一方のみから手数料を得る形態

片手仲介では、売主側と買主側にそれぞれ別の不動産会社がつきます。各社は自分の顧客からのみ仲介手数料を受け取ります。

同じ2,000万円の取引であれば、各社の収入は約72万6,000円（税込）です。売主にとっては、自分の利益を優先してくれる担当者がつくという安心感があります。

仲介手数料の仕組みや売却にかかる費用の全体像については、エリア別の相場情報もあわせてご確認ください。

両手仲介が売却価格に与える影響

両手仲介そのものは法律で禁止されていませんが、構造的なリスクを理解しておくことが重要です。

囲い込みのリスクと価格への影響

両手仲介を狙う会社が行う「囲い込み」とは、他社からの購入希望者の問い合わせを意図的に断り、自社で買主を見つけようとする行為です。

囲い込みが起きると、本来であれば競合する買主同士が価格を引き上げる効果が失われます。その結果、売却価格が相場より5〜10%程度低くなるケースも報告されています。

2,000万円の物件であれば100万〜200万円、3,000万円であれば150万〜300万円の差が生じる可能性があります。

売却期間が長引くケースとその原因

囲い込みが行われると、物件情報が市場に十分に行き渡りません。通常であれば3〜6ヶ月程度で成約する物件でも、8〜12ヶ月以上かかる場合があります。

売却期間が長引くと、固定資産税や管理費の負担が増え、物件の印象も「売れ残り」として悪くなります。結果的にさらなる値下げを余儀なくされる悪循環に陥ることもあります。

片手仲介のメリット・デメリット

片手仲介には明確な利点がある一方、知っておくべき課題もあります。

広く買主を募れる利点

片手仲介では、売主側の不動産会社が積極的にレインズ（不動産流通機構）に物件を登録し、他社を通じた買主の紹介も歓迎します。

買主候補が増えるほど競争原理が働き、より高い価格での成約が期待できます。実際に、片手仲介で複数の購入申込が入り、当初の査定額より3〜8%高く成約した事例もあります。

業者間連携の手間とスピードの課題

一方で、片手仲介は2社が関わるため、情報伝達にひと手間かかります。内見の日程調整や条件交渉に1〜3日余分にかかることもあります。

また、売主側の会社にとっては収入が片側分のみのため、広告費を十分にかけてもらえない場合があるのも事実です。こうしたデメリットも理解したうえで判断することが大切です。

札幌の不動産市場における仲介方式の実情

北海道最大の都市である札幌には、道内ならではの市場特性があります。仲介方式の選択にも影響する要素を見ていきましょう。

札幌の地価動向と仲介方式の関係

2026年現在、札幌市内の住宅地の平均地価は前年比で約2〜4%の上昇傾向にあります。特に地下鉄沿線やJR沿線の駅徒歩10分圏内は需要が堅調です。

こうした人気エリアでは買主候補が多いため、片手仲介のほうが競争入札的な効果を得やすい傾向があります。一方、市街地エリアから離れた郊外物件では買主が限られるため、幅広いネットワークを持つ大手に両手仲介を任せるのも一つの選択肢です。

お住まいのエリアの相場を確認したい場合は、エリア別相場一覧をご覧ください。

寒冷地ならではの売却タイミングと仲介選び

札幌では11月〜3月の積雪期に内見数が大幅に減少します。一般的にこの時期の成約件数は、ピーク時（4〜6月）と比較して約30〜40%減少するとされています。

冬場に売り出す場合は、買主の母数が少ないぶん囲い込みの影響がより深刻になります。道内では春の雪解け後に購入を検討する方が多く、3月中旬から5月にかけてが最も活発な時期です。

このため、仲介方式だけでなく「いつ売り出すか」の判断も合わせて検討することをおすすめします。

仲介方式の見分け方と確認すべきポイント

実際に不動産会社と契約する際、仲介方式をどう見極めればよいのか、具体的な確認手順をお伝えします。

媒介契約書で確認すべき項目

不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。それぞれ以下の特徴を押さえておきましょう。

• 一般媒介：複数の会社に同時に依頼可能。レインズ登録は任意
• 専任媒介：1社のみに依頼。レインズ登録は契約から7営業日以内に義務
• 専属専任媒介：1社のみに依頼し、自己発見取引も不可。レインズ登録は5営業日以内に義務

契約書面には「業務処理状況の報告頻度」「契約期間（通常3ヶ月）」「広告の方法」などが記載されています。報告頻度が守られているかどうかは、囲い込み発見の重要な手がかりです。

レインズ登録の有無をチェックする方法

専任媒介・専属専任媒介を結んだ場合、不動産会社はレインズへの登録が法律で義務づけられています。登録後に発行される「登録証明書」を必ず受け取りましょう。

登録証明書に記載されたIDとパスワードを使えば、レインズの「売主向け確認画面」で自分の物件の掲載状況を確認できます。

もし登録されていない、または「商談中」「紹介停止中」になっている場合は、囲い込みの疑いがあります。速やかに担当者に理由を確認してください。

仲介方式で失敗しないための対処法

仲介方式による影響を最小限に抑え、有利な条件で売却を進めるための実践的なアクションをまとめます。

複数社への査定依頼で比較する

まず大切なのは、最低3社以上に査定を依頼して比較することです。査定額の差が10%以上開く場合は、高すぎる査定を出した会社が「媒介契約を取るための釣り上げ」を行っている可能性があります。

各社の査定根拠（周辺の成約事例、築年数の評価方法など）を丁寧に聞き比べましょう。札幌の市街地エリアであれば、地元密着型の中小と全国展開の大手を組み合わせるのが効果的です。

囲い込みを防ぐ具体的なアクション

囲い込みを防ぐためにお客様自身ができることは複数あります。以下のチェックリストを活用してください。

• レインズ登録証明書を必ず受け取り、定期的にオンラインで確認する
• 業務報告書の内容を確認し、問い合わせ件数・内見件数が記載されているかチェックする
• 他社への問い合わせテストとして、知人に別の不動産会社を通じて物件を問い合わせてもらう
• 一般媒介への切り替えを検討する（専任媒介の契約期間満了時に変更可能）

これらの対策を講じることで、仲介方式による不利な影響を回避できる確率が高まります。特に、売却活動開始から2ヶ月経過しても内見が5件未満の場合は、囲い込みの可能性を疑い、早めに対策を取りましょう。

札幌のマンション売却をお考えの方は、マンション名別の相場情報も参考になります。

よくある質問