測量なしで売却できる？条件と注意点

土地や戸建てを売却したいけれど、測量に時間や費用をかけたくない。そんなお悩みをお持ちの方は少なくありません。

実は、一定の条件を満たせば測量なしでも不動産を売却できるケースがあります。ただし、条件を見誤ると引き渡し後のトラブルや価格面で損をするリスクもあるため、正しい判断基準を知っておくことが大切です。

この記事では、測量なしで売却できる条件・手続きフロー・札幌ならではの注意点まで、2026年最新の情報をもとに詳しく解説します。

測量なしで土地や建物を売却できるケースとは

すべての不動産売却で測量が必要なわけではありません。登記簿の面積をそのまま使う「公簿売買」が認められる場合、測量なしでの売却が可能です。

登記簿面積での売買が認められる条件

公簿売買とは、登記簿に記載された面積を基準に売買価格を決定する方法です。以下の条件を満たす場合に採用されることが多くなっています。

• 隣地との境界に争いがない：過去に境界確認書が取り交わされている、または境界標が明確に残っている場合
• 登記簿面積と実測面積の差が小さい：一般的に誤差が5%以内であれば公簿売買が認められやすい傾向があります
• 買主が公簿売買に同意している：契約書に「公簿売買とし、実測との差額精算を行わない」旨の特約を明記する必要があります

なお、都市部の整備された住宅地では、区画整理済みで登記簿面積の精度が高いケースが多く、測量を省略しやすい傾向にあります。

測量が不要になる具体的な物件タイプ

測量なしで売却できる可能性が高い物件には、次のようなタイプがあります。

• 区画整理済みの宅地：行政による区画整理が完了しており、境界が明確な土地
• 分譲地の一画：開発時に確定測量が済んでいることが多く、境界標も設置済みのケースが大半です
• マンションの敷地権：敷地権として登記されているため、個別の測量は原則不要です
• 地積測量図が法務局に備え付けられている土地：過去に測量が実施され、図面が登録済みの場合は再測量の必要性が低くなります

札幌市内でも、地下鉄沿線やJR沿線の住宅街は区画整理が進んでいるエリアが多いため、測量なしで売却できる物件が比較的多く見られます。

測量が必要になる売却パターンと判断基準

反対に、測量を省略すべきでないケースもあります。判断を誤ると売却後の深刻なトラブルにつながるため、慎重な見極めが重要です。

境界トラブルが起きやすい物件の特徴

以下に該当する場合、測量を実施したうえで売却を進めることを強くおすすめします。

• 境界標が見当たらない・破損している：札幌では冬季の除雪作業や凍上現象で境界標がずれるケースが報告されています
• 隣地所有者と過去にトラブルがある：塀の位置や越境物で揉めた経緯がある場合、境界確定が不可欠です
• 相続で取得し、境界の経緯が不明な土地：相続物件では境界に関する書類が残っていないケースが約4割とも言われています
• 登記簿面積が古く、昭和40年代以前の測量に基づいている：旧測量法時代の面積は精度が低い場合があり、実測面積との差が10%以上開くこともあります

買主や金融機関から測量を求められるケース

売主としては測量なしで進めたくても、買主側の事情で測量が求められることがあります。

• 住宅ローン審査：金融機関が融資の条件として確定測量図の提出を求めるケースがあります。特に土地面積が100坪以上の広い土地では求められる傾向が強まります
• 買主が建築計画を持っている：新築を予定している買主は、建ぺい率・容積率の正確な算出のために実測図を求めることが一般的です
• 不動産業者が買主の場合：再販や開発を目的とする業者は、リスク回避のため測量を条件にする場合が多くなっています

土地の売却全般について基礎から確認したい方は、土地売却の基本はこちらをご覧ください。

測量なし売却の具体的な手続きフロー

測量を省略して売却を進める場合、通常の売却とは異なる手続きや書類が必要になります。時系列に沿って確認していきましょう。

公簿売買の流れと必要書類

測量なしの公簿売買では、以下の流れで手続きが進みます。

• ステップ1：不動産会社への相談・査定依頼：公簿売買が可能かどうか、プロの目で判断してもらいます。査定額の算出には1〜2週間程度かかるのが一般的です
• ステップ2：登記簿謄本・公図・地積測量図の取得：法務局で1通あたり450〜600円で取得できます。オンライン請求なら1通334円です
• ステップ3：境界の現況確認：現地で境界標の有無や越境物の確認を行います
• ステップ4：媒介契約の締結：不動産会社と売却の媒介契約を結びます
• ステップ5：買主との売買契約：公簿売買の特約を明記した契約書を取り交わします
• ステップ6：決済・引き渡し：残代金の受領と所有権移転登記を行い、売却が完了します

通常の売却と比べると、測量の工程を省く分だけ1〜2か月ほど期間を短縮できる可能性があります。

契約書に記載すべき特約事項

公簿売買で後日のトラブルを防ぐためには、契約書の特約事項が非常に重要です。以下の内容を盛り込みましょう。

• 「本物件は公簿面積による売買とし、実測面積との差異が生じても売買代金の増減精算は行わない」：最も基本的な特約文言です
• 境界に関する現況の告知：売主が認識している境界の状態を正確に記載します
• 越境物がある場合の取り決め：隣地からの越境や自分の敷地からの越境について、将来の是正方法を明記します

売却の方法や費用について詳しく知りたい方は、売却の方法と費用の詳細もあわせてご確認ください。

札幌で測量なし売却を進める際の注意点

札幌は北海道特有の気候条件があるため、本州とは異なる注意点があります。特に冬季の積雪は境界確認に大きな影響を与えます。

積雪期の境界確認が難しい寒冷地特有の問題

札幌の積雪期間は例年11月下旬から4月上旬までの約5か月間に及びます。この間は地面が雪に覆われるため、境界標の目視確認がほぼ不可能です。

さらに、札幌では凍上現象（地中の水分が凍結して地盤が持ち上がる現象）により、境界標が数センチ〜十数センチ移動するケースも報告されています。冬季の除雪作業で重機が境界標を破損させてしまうことも珍しくありません。

このため、測量なしで売却を進める場合でも、雪のない5月〜10月の間に現地確認を済ませておくことが重要です。積雪期に売却を開始する場合は、過去の写真や境界確認書などの書面で補完する方法が取られます。

札幌の地価動向と公簿売買のリスク

2026年現在、札幌の住宅地の地価は地下鉄沿線を中心に上昇傾向が続いています。北海道の基準地価では、札幌市の住宅地は前年比で約3〜5%の上昇を記録しているエリアもあります。

地価が上昇しているエリアでは、公簿面積と実測面積の差が売却価格に大きく影響します。例えば、坪単価50万円のエリアで実測面積が登記簿より3坪大きかった場合、約150万円の売却機会を逃すことになります。

特に市街地エリアや駅徒歩圏内の物件は坪単価が高い傾向にあるため、面積差のインパクトが大きくなります。地価が上昇している場合は、測量費用を払ってでも実測売買にした方が有利になるケースが少なくありません。

測量なし売却でよくある失敗と対処法

測量を省略したことで実際に起きたトラブル事例を知っておくことで、同じ失敗を回避できます。

引き渡し後の境界トラブル事例

測量なしの売却で最も多いトラブルは、引き渡し後に隣地所有者から境界について異議を申し立てられるケースです。

• 塀の越境が発覚：買主が新築のために既存の塀を撤去したところ、隣地に越境していたことが判明。撤去費用と境界の是正費用として約80万円が発生した事例があります
• 面積の大幅な不足：登記簿面積より実測面積が約15%小さく、買主から契約不適合責任を追及された事例。最終的に約200万円の減額交渉に至りました
• 道内の郊外物件で境界不明：古い分筆登記のまま長年放置されていた土地で、隣地所有者が複数の相続人に分かれており、境界確認に1年以上を要した事例もあります

売却価格で損をしないための対策

測量なしで売却する場合でも、損失を最小限に抑える方法はあります。

• 法務局の地積測量図を確認する：過去に測量が行われた記録があれば、現在の境界状況を推測する手がかりになります
• 固定資産税の課税面積と登記簿面積を比較する：大きな差がある場合は、登記簿面積の正確性に疑問がある可能性があります
• 不動産会社に現地調査を依頼する：経験豊富な不動産会社であれば、測量の要否について適切にアドバイスしてもらえます
• 契約不適合責任の免責特約を検討する：面積差による責任を免除する特約を盛り込むことで、売主のリスクを軽減できます

札幌市内の土地相場を事前に調べておくことで、公簿売買による損失リスクを事前に把握できます。エリアごとの相場はエリア相場一覧で確認いただけます。

測量を入れた場合の費用相場と期間の目安

測量なしで売却するかどうかを判断するために、測量を実施した場合の費用と期間も把握しておきましょう。

現況測量と確定測量の違いと費用

測量には大きく分けて2種類あります。それぞれの特徴と費用目安は以下の通りです。

• 現況測量：現在の境界標やフェンスなどを基準に面積を算出する方法。隣地所有者の立ち会いは不要で、費用は15万〜25万円程度。期間は1〜2週間が目安です
• 確定測量：隣地所有者全員の立ち会いのもと境界を確定させる方法。費用は35万〜80万円程度で、期間は1〜3か月かかります。官民境界（道路との境界）の確定が必要な場合は、さらに期間が延びることがあります

札幌では、積雪期間中は現地作業ができないため、冬季に依頼すると春まで着手を待つ必要があります。スケジュールに余裕を持った計画が重要です。

測量費用を回収できるケースの判断

測量費用をかけるべきかどうかは、以下の基準で判断できます。

• 登記簿面積と実際の面積差が大きそうな場合：差が坪単価で換算して測量費用を上回るなら、測量する価値があります
• 売却予定価格が1,000万円以上の場合：高額取引ほど面積差の金額的影響が大きくなるため、測量で正確な面積を把握する方が有利です
• 買主候補が建築計画を持っている場合：確定測量があることで買主の安心感が増し、売却価格の上乗せや早期成約につながりやすくなります

売却にかかる費用の全体像を知りたい方は、売却にかかる費用の全体像もご参照ください。

測量なし売却を成功させるためのポイントまとめ

ここまでの内容を踏まえ、測量なしで売却を成功させるためのポイントを整理します。

不動産会社選びで確認すべきこと

測量なしでの売却は判断が難しい場面が多いため、信頼できる不動産会社のサポートが不可欠です。以下のポイントを確認しましょう。

• 公簿売買の実績が豊富かどうか：測量なし売却の経験が少ない会社では、適切な特約の設定やリスク説明が不十分になる恐れがあります
• 札幌の土地事情に詳しいかどうか：道内の不動産市場や積雪期の課題を理解している地元密着の会社を選ぶことで、トラブルを未然に防げます
• 測量の要否について正直にアドバイスしてくれるか：売却を急ぐあまり測量を省略すべきでない物件まで公簿売買を勧める会社は避けた方が安全です
• 査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか：公簿面積と実測面積の差が価格にどう影響するか、具体的な数値で説明してくれる会社が理想です

当社では、札幌の不動産売却に関するご相談を無料で承っております。測量の要否の判断から売却完了までトータルでサポートいたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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