親が認知症でも家を売却する方法

「親が認知症になってしまい、実家を売却したいが方法がわからない」というご相談が増えています。認知症と診断された方の不動産売却には特別な手続きが必要ですが、正しい方法を踏めば売却は可能です。

この記事では、成年後見制度を活用した売却の具体的な流れ、費用の目安、札幌ならではの注意点まで詳しく解説します。大切なご家族の財産を守りながら、適切に売却を進めるための情報をお届けします。

認知症の親の家を売却できないと言われる理由

不動産の売買契約は、売主本人に「意思能力」があることが大前提です。意思能力とは、自分の行為の結果を理解・判断できる能力のことを指します。

意思能力と不動産売買の関係

民法第3条の2では、意思能力を有しない者がした法律行為は無効と定められています。認知症が進行し、売買の意味を理解できない状態で契約を結んでも、法的には効力がありません。

不動産売買は数百万円から数千万円の取引です。そのため、司法書士や公証人が本人の意思確認を厳格に行います。認知症の程度によっては、この確認の段階で手続きが進められなくなります。

売買契約が無効になるケース

札幌でも実際に、認知症の親名義の不動産を子どもが代理で売却しようとしてトラブルになるケースが報告されています。よくある例を紹介します。

• 委任状だけで売却を試みる：認知症で意思能力がない方からの委任状は無効となる
• 症状が軽いうちに契約：契約時に意思能力がなかったと後から争われる可能性がある
• 家族間の口頭合意で進める：法的手続きを経ていないため、第三者に対抗できない

こうしたリスクを避けるために、成年後見制度を利用した正式な手続きが必要になります。

成年後見制度を使った売却の流れ

認知症の親の家を売却する場合、成年後見制度の利用が一般的な方法です。ここでは、制度の種類と具体的な手続きの流れを時系列で解説します。

法定後見と任意後見の違い

成年後見制度には「法定後見」と「任意後見」の2種類があります。それぞれの特徴は以下の通りです。

• 法定後見：すでに判断能力が低下している場合に、家庭裁判所が後見人を選任する制度。認知症の診断後に利用する
• 任意後見：判断能力が十分なうちに、将来の後見人を自分で選んで契約しておく制度。事前の備えとして活用する
• 補助・保佐・後見の3段階：法定後見は認知症の程度に応じて「補助」「保佐」「後見」に分かれ、それぞれ後見人の権限が異なる

すでに親が認知症と診断されている場合は、法定後見制度を利用することになります。

家庭裁判所への申立てから売却許可までの手順

法定後見を利用して不動産を売却するまでの流れは以下の通りです。

• ステップ1：医師の診断書を取得：かかりつけ医や精神科で認知症の診断書を作成してもらう（費用は5,000円〜1万円程度）
• ステップ2：家庭裁判所へ後見開始の申立て：必要書類を揃えて札幌家庭裁判所に申立てを行う（申立て費用は約1万5,000円〜2万円）
• ステップ3：家庭裁判所の調査・審判：裁判所の調査官による面接調査が行われ、後見人が選任される（申立てから選任まで約2〜4か月）
• ステップ4：後見人による不動産査定：選任された後見人が不動産の適正価格を調査する
• ステップ5：居住用不動産の売却許可申立て：親の自宅（居住用不動産）を売却する場合、家庭裁判所の許可が別途必要になる
• ステップ6：売買契約の締結と決済：裁判所の許可を得た上で、後見人が本人に代わって売買契約を締結する

居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要という点が重要です。許可なく進めた契約は無効となりますのでご注意ください。

売却の方法や費用について詳しく知りたい方は、売却の方法と費用の詳細もあわせてご覧ください。

売却にかかる費用と期間の目安

成年後見制度を利用した不動産売却では、通常の売却よりも時間と費用がかかります。札幌での相場感を含めて具体的にお伝えします。

後見人選任から売却完了までの期間

全体の期間は、一般的に6か月〜1年程度が目安です。各段階の所要期間は以下の通りです。

• 後見開始の申立て準備：書類収集に約2〜4週間
• 家庭裁判所の審理・後見人選任：約2〜4か月
• 不動産査定・売却活動：約1〜3か月
• 居住用不動産売却許可の審理：約2〜4週間
• 売買契約から決済・引き渡し：約1〜2か月

札幌の不動産市場では、物件の立地や状態によって売却期間が大きく変わります。地下鉄沿線やJR沿線の物件は比較的早く買い手が見つかる傾向がありますが、郊外の物件は3か月以上かかることもあります。

申立て費用・後見人報酬・仲介手数料の内訳

費用の内訳と目安をまとめます。

• 後見開始申立て費用：収入印紙800円＋登記印紙2,600円＋郵便切手約3,000〜5,000円＋診断書5,000〜1万円で、合計約1万5,000円〜2万円
• 鑑定費用（必要な場合）：約5万〜10万円（裁判所が必要と判断した場合のみ）
• 後見人報酬（専門職の場合）：月額2万〜6万円が相場。財産額に応じて裁判所が決定する
• 不動産仲介手数料：売却価格の3%＋6万円＋消費税。例えば1,500万円の物件なら約56万円
• 司法書士への登記費用：約5万〜10万円
• 譲渡所得税：売却益が出た場合、所有期間5年超なら約20.315%、5年以下なら約39.63%

札幌市内の戸建て住宅の場合、売却価格は800万〜2,500万円程度が多く、総費用は100万〜200万円前後になることが一般的です。不動産売却にかかる費用の詳細は不動産売却にかかる費用一覧をご確認ください。

札幌で認知症の親の家を売るときの注意点

北海道、特に札幌には寒冷地ならではの不動産事情があります。認知症の親の家を売却する際に、札幌特有のリスクを理解しておくことが大切です。

寒冷地特有の空き家リスクと維持費

認知症の親が施設に入所した後、実家が空き家になるケースが多くあります。札幌の冬は厳しく、空き家のまま放置すると深刻な問題が発生します。

• 水道管の凍結・破裂：冬季に暖房を切った状態が続くと水道管が凍結し、修繕費用が数十万円に及ぶことがある
• 屋根の雪害：除雪をしない空き家では積雪の重みで屋根が損傷するリスクがある。除雪業者への依頼費用は1シーズンで約5万〜15万円
• 建物の劣化が加速：寒暖差による結露やカビの発生で、道内の空き家は本州より劣化が早い傾向がある
• 固定資産税の負担：空き家でも年間の固定資産税・都市計画税が発生し続ける。市街地エリアの戸建てで年間10万〜20万円程度

後見人の選任を待つ間にも維持費は発生し続けます。早めに専門家へ相談し、売却までの維持管理計画を立てることをおすすめします。

札幌の地価動向を踏まえた売却タイミング

2026年現在、札幌の地価は市街地エリアを中心に上昇傾向が続いています。地下鉄沿線の住宅地では前年比で約2〜4%の上昇が見られます。

一方で、郊外や交通の便が悪いエリアでは横ばいまたは下落傾向にあり、地域による二極化が進んでいます。空き家の維持費と地価下落リスクを考慮すると、売却の判断は早いほうが有利になるケースが多いといえます。

札幌のエリアごとの不動産相場を確認したい方は、エリア相場一覧をご参照ください。

よくある失敗パターンと対処法

認知症の親の家の売却では、手続きの複雑さから思わぬトラブルが発生することがあります。よくある失敗パターンと、その対処法をご紹介します。

後見人を立てずに契約して無効になった事例

最も多い失敗が、成年後見制度を利用せずに売却を進めてしまうケースです。

• 子どもが勝手に売却：親の実印と委任状を使って売買契約を締結したが、後日無効と判断され、買主との間で損害賠償問題に発展した
• 軽度認知症で契約を強行：「まだ判断できる」と考えて契約したが、登記の段階で司法書士から意思能力に疑義を呈され、手続きが中断した
• 不動産会社に丸投げ：法的手続きを確認せず契約まで進んでしまい、裁判所の売却許可を得ていなかったため契約が無効になった

これらの失敗を防ぐためには、必ず家庭裁判所を通じた正式な手続きを踏むことが重要です。

親族間トラブルを防ぐためのポイント

認知症の親の財産をめぐって、兄弟姉妹間で意見が対立するケースも少なくありません。トラブルを防ぐためのポイントは以下の通りです。

• 売却方針を事前に家族で話し合う：後見人の選任前に、売却の是非や売却代金の使途について家族間で合意形成しておく
• 第三者の専門職後見人を検討する：親族が後見人になると利益相反の問題が生じやすい。弁護士や司法書士など専門職の後見人を選任することで、公平性を担保できる
• 売却代金の管理を明確にする：売却代金は本人の財産であり、後見人が家庭裁判所に報告しながら管理する。親族が自由に使えるものではない

専門職の後見人の報酬は月額2万〜6万円程度かかりますが、親族間の争いを防ぐ意味では有効な選択肢です。

認知症になる前にできる備え

親がまだ元気なうちにできる対策があります。将来の不動産売却をスムーズに進めるために、早めの準備が大切です。

任意後見契約と家族信託の活用

事前対策として代表的な方法を比較します。

• 任意後見契約：親が元気なうちに、将来の後見人を指定しておく契約。公正証書で作成し、費用は約3万〜5万円。認知症発症後に家庭裁判所へ届け出ることで効力が生じる
• 家族信託：親が子どもに不動産の管理・処分権を信託する仕組み。家庭裁判所を通さずに売却できるため、手続きが迅速。設定費用は信託財産額の約1〜3%（1,000万円の物件なら10万〜30万円程度）
• 生前贈与：親から子に不動産を贈与する方法。ただし贈与税が高額になる場合があるため、税理士への相談が必要

近年、北海道内でも家族信託を活用するケースが増えています。法定後見と比べて柔軟な財産管理が可能ですが、設定には専門家のサポートが欠かせません。

早めの査定で選択肢を広げる

親の判断能力があるうちに、実家の資産価値を把握しておくことも重要な備えです。査定を受けることで、売却・賃貸・リフォームなど複数の選択肢を比較検討できます。

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