不動産売却の必要書類一覧【2026年版】

不動産の売却では、段階ごとにさまざまな書類が求められます。「何を」「いつまでに」「どこで」取得すればよいのか、迷われるお客様は少なくありません。

特に札幌エリアでは寒冷地ならではの設備に関する書類も必要になるため、早めの準備が重要です。

この記事では、不動産売却に必要な書類を段階別・物件種別ごとに一覧で整理し、取得先や費用、札幌特有の注意点まで具体的にご案内します。

不動産売却で必要な書類の全体像

不動産売却の書類は大きく3つの段階に分かれます。査定・媒介契約時、売買契約時、そして引き渡し時です。

それぞれの段階で求められる書類が異なるため、一度にすべてを揃えようとせず、段階ごとに準備を進めることが効率的です。

売却の段階ごとに異なる書類

• 査定・媒介契約時：登記簿謄本、権利証（登記識別情報）、固定資産税納税通知書、間取り図など
• 売買契約時：本人確認書類、実印、印鑑証明書、住民票など
• 引き渡し時：鍵一式、設備表、物件状況告知書、抵当権抹消書類など

書類の取得先と準備期間の目安

主な書類の取得先と費用は以下の通りです。

• 登記簿謄本：法務局で取得、1通600円（オンライン請求は480円）、即日発行
• 印鑑証明書：市区町村の窓口、1通350円、即日発行
• 住民票：市区町村の窓口、1通350円、即日発行
• 固定資産税評価証明書：市区町村の税務課、1通300〜400円、即日発行
• 境界確認書・測量図：土地家屋調査士に依頼、30万〜80万円、2週間〜2か月

書類の有効期限にも注意が必要です。印鑑証明書と住民票は一般的に発行から3か月以内のものを求められます。

売却の全体的な流れや費用について詳しく知りたいお客様は、エリア別の相場情報もあわせてご確認ください。

査定・媒介契約時に準備する書類

まず売却の第一歩である査定依頼と媒介契約の段階で必要な書類をご紹介します。この段階の書類がしっかり揃っていると、査定額の精度が上がります。

登記簿謄本・権利証など権利関係の書類

• 登記簿謄本（登記事項証明書）：物件の所在地・面積・所有者・抵当権の有無を確認するための基本書類です。法務局の窓口またはオンラインで取得できます
• 権利証（登記識別情報通知）：2005年以降に取得した不動産には登記識別情報通知が発行されています。所有権を証明する重要書類であり、再発行ができません
• 登記済権利証：2005年以前に取得した不動産の場合はこちらが該当します

固定資産税納税通知書・間取り図など物件情報の書類

• 固定資産税納税通知書：毎年4〜6月に届く通知書です。物件の評価額や年間の税額が記載されており、査定時の参考資料となります
• 間取り図・建築確認済証：建物の構造や面積を正確に伝えるために使います。紛失した場合は建築した施工会社に問い合わせると写しが取れることがあります
• 購入時の売買契約書：取得費用の確認や譲渡所得税の計算に使用します。保管されていない場合、税務上売却価格の5%が取得費とみなされ、税負担が大きくなる可能性があります

これらの書類は手元にあるものが多いため、まずは自宅の書類を確認するところから始めましょう。

売買契約・引き渡し時に必要な書類

買主が決まった後の売買契約と引き渡しの段階では、本人確認や物件の現況に関する書類が中心となります。この段階は不備があると契約が延期になるため特に注意が必要です。

売買契約で求められる本人確認・印鑑関連

• 本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカードなど顔写真付きの公的身分証明書
• 実印：市区町村に届出済みの印鑑。印鑑証明書とセットで求められます
• 印鑑証明書：発行から3か月以内のもの。売主本人分のほか、共有名義の場合は共有者全員分が必要です
• 住民票：登記上の住所と現住所が異なる場合に必要となります。こちらも発行から3か月以内が条件です

引き渡し時の鍵・設備表・告知書

• 物件の鍵一式：玄関ドア・勝手口・物置・宅配ボックスなどすべての鍵を引き渡します。合鍵を含めすべてまとめておくことが大切です
• 設備表：エアコン・給湯器・照明など残置する設備とその動作状況を記載する書類です
• 物件状況告知書（告知書）：雨漏り・シロアリ被害・近隣トラブルなど、売主が知っている不具合を記載します。正直に記入することで引き渡し後のトラブルを防げます
• 抵当権抹消書類：住宅ローンが残っている場合、金融機関から抹消書類を受け取ります。手続きには2〜3週間かかることが多いため早めに連絡しましょう

物件種別ごとの追加書類

共通書類に加え、マンション・戸建て・土地など物件の種類によって追加で求められる書類があります。ご自身の物件に該当するものを確認してください。

マンション売却で必要な管理規約・修繕積立金の書類

• 管理規約・使用細則：ペット飼育やリフォームの制限など、買主が購入前に確認したい情報が記載されています
• 修繕積立金・管理費の明細：月々の支払額と滞納の有無を証明します。滞納がある場合は売却代金から精算するのが一般的です
• 長期修繕計画書：大規模修繕の予定時期や積立金の値上げ計画が記載されています。買主にとって重要な判断材料となります
• 管理に係る重要事項調査報告書：管理会社に依頼して取得します。発行手数料は5,000円〜1万円程度で、取得に1〜2週間かかることがあります

札幌のマンション相場について知りたいお客様は、マンション名別の相場情報もご活用ください。

戸建て・土地売却で必要な境界確認書・測量図

• 境界確認書（筆界確認書）：隣地との境界を互いに確認した書類です。未作成の場合は土地家屋調査士に依頼して確定測量を行います
• 測量図（確定測量図）：土地の正確な面積と形状を示す図面です。古い測量図しかない場合、費用は40万〜80万円前後、期間は1〜2か月が目安となります
• 建築確認済証・検査済証：建物が建築基準法に適合していることを示す書類です。紛失した場合は市区町村の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を取得できます（手数料300〜400円）

なお、道内では古い戸建てで境界が曖昧なまま長年放置されているケースも珍しくありません。売却前の確認をおすすめします。

札幌での売却で注意したい書類の実情

北海道、特に札幌で不動産を売却する場合には、本州にはない書類上の注意点があります。寒冷地特有の設備に関する告知事項は見落としやすいポイントです。

寒冷地特有の設備関連書類と告知事項

札幌の住宅には、寒冷地ならではの設備が多く設置されています。これらの設備は物件状況告知書や設備表への記載が求められます。

• ロードヒーティング（融雪設備）：駐車場や玄関前に設置されている場合、動作状況・設置年数・修繕履歴を記載します。故障している場合は修繕費が50万〜150万円かかることもあるため、正確な告知が重要です
• 灯油タンク・灯油配管：北海道では暖房に灯油を使う住宅が多く、屋外タンクの容量・設置年数・配管の劣化状況を告知書に記載します
• 二重窓・断熱仕様：窓の種類（ペアガラス・トリプルガラス）や断熱材の仕様も買主にとって重要な情報です
• 凍結防止ヒーター：水道管の凍結防止設備の有無と動作状態を設備表に記載します

これらの設備について記載漏れがあると、引き渡し後に契約不適合責任を問われる可能性があります。

札幌の不動産市場と早めの書類準備が有利な理由

2026年現在、札幌の不動産市場は地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアを中心に取引が活発です。国土交通省の地価公示によると、札幌の住宅地の平均地価は前年比約2〜3%上昇が続いています。

需要が高いエリアでは、売り出しから1〜3か月で成約に至るケースも少なくありません。書類の準備が遅れて売却時期を逃すのはもったいないことです。

特に冬場の12月〜3月は積雪の影響で内覧件数が減る傾向があります。春の売却シーズン（4〜6月）に向けて、遅くとも2〜3か月前から書類の準備を始めることをおすすめします。

札幌の各エリアの相場感をつかみたいお客様は、札幌市内の相場情報もご参照ください。

書類準備でよくある失敗と対処法

書類の準備では、思わぬ落とし穴に遭遇するお客様が少なくありません。よくある失敗パターンと具体的なリカバリー方法をご紹介します。

紛失・名義変更漏れへの対処手順

• 権利証（登記識別情報）を紛失した場合：再発行はできませんが、司法書士による「本人確認情報」の作成で代替できます。費用は5万〜10万円程度、作成に1〜2週間かかります
• 住所変更登記が未了の場合：引っ越し後に住所変更登記をしていないケースは非常に多いです。司法書士に依頼すると1万〜2万円程度で手続きが可能です
• 建築確認済証を紛失した場合：市区町村の建築指導課で台帳記載事項証明書を取得します。手数料は数百円ですが、古い建物では記録が残っていない場合もあります

いずれも早めに気づけば対処可能です。売却を検討し始めた段階で手持ちの書類を一度確認しておくことが重要です。

相続物件で書類が揃わない場合の進め方

相続で取得した不動産は、書類が揃いにくい代表的なケースです。

• 相続登記が未了：2024年4月から相続登記が義務化されました。未了の場合は売却前に必ず相続登記を完了させる必要があります。費用は司法書士への依頼で8万〜15万円が目安です
• 遺産分割協議書がない：相続人が複数いる場合、全員の合意を示す遺産分割協議書と各相続人の印鑑証明書が必要です
• 被相続人の書類が見つからない：購入時の売買契約書や建築確認済証が見つからないことがよくあります。不動産会社や施工会社に問い合わせると控えが残っている場合があります

相続物件の売却についてさらに詳しく知りたいお客様は、エリア別の相場・売却情報をご確認ください。

必要書類チェックリストと準備スケジュール

ここまでの内容を一覧表にまとめました。印刷してチェックリストとしてご活用いただけます。

売却開始から引き渡しまでのスケジュール表

【査定依頼の2〜3か月前に準備】

• 登記簿謄本の取得（法務局・600円）
• 権利証（登記識別情報通知）の所在確認
• 固定資産税納税通知書の確認
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書の確認
• 間取り図・建築確認済証の確認
• 相続物件の場合：相続登記の完了確認

【査定〜媒介契約時に準備】

• マンションの場合：管理規約・重要事項調査報告書の取得（5,000円〜1万円）
• 戸建て・土地の場合：境界確認書・測量図の確認（未作成なら40万〜80万円で依頼）
• 札幌の物件：融雪設備・灯油タンク等の設備リスト作成

【売買契約の1〜2週間前に準備】

• 印鑑証明書の取得（350円・発行3か月以内）
• 住民票の取得（住所変更がある場合・350円）
• 本人確認書類の準備
• 実印の準備

【引き渡しの1〜2週間前に準備】

• 設備表・物件状況告知書の記入
• 鍵一式の確認（合鍵含む）
• 抵当権抹消書類の取得（金融機関に依頼・2〜3週間前に連絡）
• 公共料金の精算準備

一般的に、不動産の売却活動開始から引き渡しまでの期間は3〜6か月が目安です。書類の準備を含めると、売却を決めてから半年〜8か月程度を見込んでおくと安心です。

よくある質問