マンション売却の税金計算方法

マンションを売却すると、利益の有無にかかわらず複数の税金が発生する可能性があります。「思ったより税金が高かった」と後悔しないためには、事前に計算方法を理解しておくことが大切です。

この記事では、札幌でマンション売却を検討中のお客様に向けて、譲渡所得税の計算手順から確定申告の流れ、よくある失敗例まで実務レベルで解説します。

マンション売却でかかる税金の全体像

マンションの売却時に関わる税金は、大きく分けて3種類あります。まずは全体像を把握しましょう。

• 譲渡所得税・住民税：売却益（譲渡所得）が出た場合に課税される。所有期間によって税率が異なる
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙の費用。売買価格1,000万〜5,000万円の場合は1万円が一般的
• 復興特別所得税：譲渡所得税額の2.1%が上乗せされる

一方で、売却価格が購入時の価格を下回り「売却損」が出た場合、譲渡所得税と住民税は課税されません。

ただし、売却損が出たケースでも確定申告を行うことで「損益通算」や「繰越控除」が使える場合があります。税金がゼロだからといって申告不要とは限らない点にご注意ください。

売却にかかる費用全般を確認したいお客様は、エリア別の相場一覧ページもあわせてご覧ください。

譲渡所得の計算方法を3ステップで解説

マンション売却の税金を正確に計算するには、「譲渡所得」を正しく算出することが最初のステップです。以下の3段階で進めます。

ステップ1：取得費を算出する

取得費とは、マンションを購入した際にかかった総費用です。具体的には以下の項目が含まれます。

• 購入価格（土地＋建物）
• 購入時の仲介手数料
• 登録免許税・不動産取得税
• リフォーム費用（資本的支出に該当するもの）

ここから建物の減価償却費を差し引いた金額が、実際の取得費となります。

ステップ2：譲渡費用を算出する

譲渡費用は、売却時に直接かかった費用です。

• 売却時の仲介手数料（売買価格の3%＋6万円＋消費税）
• 印紙税
• 測量費や建物解体費（必要な場合）

ステップ3：譲渡所得を計算する

計算式は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額

たとえば、札幌市街地エリアの築20年マンションを2,500万円で売却した場合を考えます。購入価格が3,000万円、減価償却費が約450万円、譲渡費用が約90万円とすると、取得費は2,550万円です。

この場合、譲渡所得は2,500万円 −（2,550万円 ＋ 90万円）＝ マイナス140万円となり、売却損が出るため譲渡所得税はかかりません。

減価償却費の計算と注意点

建物部分の減価償却費は、以下の計算式で求めます。

減価償却費 ＝ 建物購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

鉄筋コンクリート造（RC造）マンションの場合、非事業用の償却率は0.015、耐用年数は70年です。

たとえば建物価格2,000万円・築20年のRC造マンションでは、2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 20年 ＝ 540万円が減価償却費となります。

所有期間で変わる税率と特例制度

譲渡所得がプラスになった場合、税率は売却した年の1月1日時点の所有期間によって大きく異なります。

短期譲渡と長期譲渡の税率比較

• 短期譲渡所得（5年以下）：所得税30.63%＋住民税9% ＝ 合計約39.63%
• 長期譲渡所得（5年超）：所得税15.315%＋住民税5% ＝ 合計約20.315%
• 10年超所有の軽減税率：譲渡所得6,000万円以下の部分は合計約14.21%

所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行われるため、実際の保有期間と1年程度のズレが生じることがあります。売却のタイミングには十分ご注意ください。

3,000万円特別控除・買換え特例の適用条件

居住用マンションの売却では、最大3,000万円の特別控除が適用できる可能性があります。主な要件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいたマンションであること（転居後3年以内の売却も可）
• 売却相手が配偶者や直系血族でないこと
• 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例・住宅ローン控除など）と原則併用不可

特に多い失敗が、住宅ローン控除との併用です。新居で住宅ローン控除を受ける予定がある場合、3,000万円特別控除は使えないケースが一般的です。どちらが有利かは事前に税額をシミュレーションして判断しましょう。

札幌のマンション売却における税金シミュレーション

ここでは、札幌で実際に多いケースを想定して税金を試算します。

市街地エリアの築20年マンションで試算

以下の条件で計算してみましょう。

• 売却価格：2,200万円（地下鉄沿線・3LDK・70㎡）
• 購入価格：2,800万円（2006年取得）
• 建物価格：1,800万円（RC造）
• 減価償却費：1,800万円 × 0.9 × 0.015 × 20年 ＝ 486万円
• 取得費：2,800万円 − 486万円 ＝ 2,314万円
• 譲渡費用：仲介手数料約72万円 ＋ 印紙税1万円 ＝ 約73万円

譲渡所得 ＝ 2,200万円 −（2,314万円 ＋ 73万円）＝ マイナス187万円

このケースでは売却損が出るため、譲渡所得税・住民税はかかりません。ただし、確定申告で損益通算を行えば、給与所得などから最大187万円を差し引ける可能性があります。

地価動向と寒冷地の減価償却への影響

北海道、特に札幌の不動産市場は2020年代に入ってからも地価上昇が続いています。2026年の公示地価では、JR沿線や地下鉄沿線を中心に前年比約3〜5%の上昇が見られるエリアもあります。

一方で、道内の寒冷地特性はマンション価格に影響を与えます。積雪による共用部分の維持管理費が本州より高く、修繕積立金も相対的に高い傾向があります。

また、寒冷地仕様の設備（二重窓・断熱材・融雪設備など）は取得費に含められる場合があり、減価償却費の計算にも影響します。購入当時の工事明細書がある場合は、税理士にご相談ください。

札幌のマンション売却の相場感を把握したいお客様は、マンション名別の相場ページもご参照ください。

確定申告の手続きフローと必要書類

マンション売却後の確定申告は、翌年の2月16日〜3月15日に行います。手続きの流れを時系列で整理しました。

申告までのスケジュール

• 売却完了時：売買契約書・領収書・仲介手数料の明細を保管する
• 翌年1月：必要書類を揃え、譲渡所得の計算を行う
• 2月16日〜3月15日：確定申告書を税務署に提出またはe-Taxで電子申告
• 4月〜5月頃：所得税の納付（振替納税の場合は4月中旬引き落とし）
• 6月頃：住民税に反映（給与天引きまたは普通徴収）

売却時に取っておくべき書類一覧

確定申告で慌てないよう、以下の書類は売却時点で確保しておきましょう。

• 売買契約書（購入時・売却時の両方）
• 仲介手数料や登記費用の領収書
• 登記事項証明書（法務局で取得・1通600円）
• 固定資産税評価証明書
• マンション購入時のパンフレット・工事明細（取得費の根拠資料として有効）

e-Taxを利用すれば、自宅からオンラインで申告が完了します。マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）があれば、税務署に出向く必要はありません。

税金計算でよくある失敗と対処法

当社にご相談いただくお客様の中にも、税金の計算や申告で思わぬ失敗をされた方がいらっしゃいます。代表的なケースと対処法をご紹介します。

取得費不明時の概算取得費の落とし穴

購入時の売買契約書を紛失してしまい、取得費がわからないケースは少なくありません。この場合、税法上は売却価格の5%を「概算取得費」として計算できます。

しかし、これは大幅に不利になることが多いです。たとえば2,200万円で売却した場合、概算取得費はわずか110万円。実際の購入価格が2,800万円であれば、本来は売却損にもかかわらず、多額の譲渡所得税が発生してしまいます。

対処法としては、購入当時の通帳の振込記録、住宅ローンの返済明細、不動産取得税の納税通知書などを代替資料として税務署に提示する方法があります。完全な証明にはならなくても、合理的な取得費として認められるケースもあります。

特例の申告忘れによる追徴リスク

3,000万円特別控除をはじめとする特例は、確定申告をしなければ適用されません。「税金がゼロになるから申告不要だろう」と考えて申告を怠ると、特例が適用されないまま課税される可能性があります。

また、申告期限を過ぎてしまった場合、無申告加算税（最大20%）や延滞税が発生するリスクもあります。売却益が出た場合はもちろん、特例を使って税額をゼロにする場合も、期限内の申告が不可欠です。

税金の計算や申告に不安がある場合は、お近くのエリア相場を確認のうえ、早めに専門家へご相談ください。

よくある質問