売却途中に会社変更する方法と注意点

不動産の売却活動を始めたものの、なかなか成果が出ない。担当者の対応に不満がある。そんなとき「途中で不動産会社を変更できるのか」と悩む方は少なくありません。

結論から言えば、売却の途中でも不動産会社の変更は可能です。ただし、契約の種類やタイミングによっては違約金が発生するケースもあります。

この記事では、会社変更の具体的な方法と手続きの流れ、費用面のリスク、そして札幌ならではの判断基準まで詳しく解説します。

売却途中に不動産会社を変更できる3つのケース

不動産会社の変更が可能かどうかは、現在結んでいる媒介契約の種類によって異なります。まずは自分の契約内容を確認しましょう。

媒介契約の種類別・変更可否の整理

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ変更のしやすさが異なります。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社と同時に契約可能。いつでも他社へ変更・追加ができ、最も自由度が高い契約形態です
• 専任媒介契約：1社のみと契約。契約期間は最長3ヶ月で、期間満了後に別の会社へ変更できます
• 専属専任媒介契約：1社のみと契約し、自分で買主を見つけた場合も仲介手数料が発生。変更の制約が最も厳しい契約です

専任・専属専任の契約期間は最長3ヶ月と法律で定められています。多くの場合、期間満了のタイミングで変更するのがトラブルなく進められる方法です。

契約期間満了と途中解除の違い

契約期間満了での変更は、原則として費用が発生しません。満了日の到来をもって契約が終了し、翌日から新しい会社と契約できます。

一方、途中解除の場合は注意が必要です。正当な理由なく解除すると、それまでに不動産会社が支出した広告費などの実費を請求される可能性があります。

ただし、不動産会社側に契約違反（報告義務の不履行、レインズ未登録など）がある場合は、途中解除しても費用を負担する必要はありません。

会社変更の具体的な手続きフロー

実際に会社を変更する場合、どのような手順で進めればよいのか。時系列に沿って解説します。

現契約の解除から新会社との媒介契約までの流れ

手続きは以下のステップで進みます。

• ステップ1（1〜2日目）：現在の不動産会社に変更の意思を書面で通知する。電話だけでなく、書面やメールで記録を残すことが重要です
• ステップ2（3〜5日目）：契約解除の手続きを行い、鍵や販売図面などの預託物を回収する
• ステップ3（5〜7日目）：新しい不動産会社に査定を依頼し、販売戦略の提案を受ける。最低でも2〜3社に査定を依頼するのがおすすめです
• ステップ4（7〜10日目）：新しい会社と媒介契約を締結し、売却活動を再開する

契約期間満了での変更であれば、事前に新会社の選定を進めておくことで、空白期間をほぼゼロにできます。

必要書類と手続きにかかる期間の目安

会社変更に必要な書類は以下のとおりです。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税納税通知書
• 本人確認書類
• 物件の図面・間取り図
• 前回の査定書（あれば比較に役立ちます）

手続き全体の所要期間は、契約期間満了の場合で約1〜2週間が目安です。途中解除の場合は交渉に時間がかかり、2〜3週間ほど見ておく必要があります。

売却の方法や費用について詳しく知りたい方は、エリア別の相場情報も参考にしてください。

会社変更にかかる費用と違約金のリスク

会社変更で最も気になるのが費用面です。違約金が発生するケースとしないケースを正しく理解しておきましょう。

違約金が発生するケース・しないケース

• 違約金が発生しないケース：契約期間満了での変更、不動産会社側の契約違反による解除、一般媒介契約の解除
• 違約金が発生する可能性があるケース：専任・専属専任の途中解除で、正当な理由がない場合

途中解除で請求される金額は、一般的に広告費の実費で10万〜30万円程度が相場とされています。ただし、仲介手数料の全額を違約金として請求することはできないと国土交通省のガイドラインで定められています。

広告費の実費請求への対処法

不動産会社から実費請求を受けた場合は、必ず明細の提示を求めてください。請求が妥当かどうかを判断するポイントは以下のとおりです。

• ポータルサイトへの掲載料：1媒体あたり月額5,000〜2万円が一般的な相場
• チラシ・パンフレット制作費：実際に配布した部数と単価の根拠を確認
• 写真撮影費：プロカメラマンに依頼した場合は3万〜5万円程度

明細が不明瞭な場合や、金額に疑問がある場合は、各都道府県の宅地建物取引業の相談窓口に相談することをおすすめします。北海道の場合は北海道庁の建設部住宅局が窓口です。

札幌で会社変更を検討すべきタイミングと判断基準

札幌の不動産市場には、道内ならではの季節要因や市場特性があります。変更のタイミングを誤ると、売却がさらに長引くリスクがあります。

売れ残りの原因が会社にあるかを見極める方法

会社を変更する前に、売れ残りの原因を正しく分析することが大切です。以下の項目をチェックしてみてください。

• 内覧件数が月2件未満：広告活動が不十分な可能性が高い
• レインズ（不動産流通機構）への登録状況：専任媒介なら契約後7日以内、専属専任なら5日以内に登録が義務。未登録は契約違反です
• 販売活動の報告頻度：専任媒介は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上の報告が義務付けられています
• 価格改定の提案内容：根拠なく大幅値下げだけを提案してくる会社は要注意

札幌のマンションの場合、適正価格であれば平均3〜6ヶ月で売却が成立するのが一般的です。6ヶ月を過ぎても内覧すら入らない場合は、会社側に問題がある可能性を疑いましょう。

札幌の季節要因と売却活動の関係

北海道は本州と比べて、不動産の動きに明確な季節性があります。

• 繁忙期（2月〜4月）：転勤・進学シーズンで購入希望者が最も多い時期。この時期に向けて1月までに会社変更を済ませるのが理想です
• 準繁忙期（9月〜10月）：秋の転勤シーズン。札幌では企業の異動に伴う需要が発生します
• 閑散期（12月〜1月）：積雪の影響で内覧希望者が大幅に減少。この時期に変更しても、すぐに売却活動の効果は出にくい傾向があります

札幌では11月下旬から3月にかけて積雪があり、物件の外観確認が難しくなります。会社変更を考えるなら、雪が解ける4月以降か、繁忙期前の1月までに新会社との契約を完了させるのが効果的です。

札幌市内のエリア別相場を確認したい方は、エリア相場一覧ページをご覧ください。

変更先の不動産会社を選ぶポイント

せっかく会社を変更しても、次の会社選びを間違えれば同じ結果になりかねません。失敗しないための比較基準を押さえましょう。

査定額だけで選ばないための比較基準

査定額が高い会社を選びたくなりますが、高すぎる査定額は要注意です。契約を取るために相場より高い金額を提示し、後から値下げを求める手法は業界で少なくありません。

比較すべきポイントは以下のとおりです。

• 査定額の根拠：周辺の成約事例を具体的に示してくれるか
• 販売戦略の提案内容：ポータルサイト掲載・オープンハウス・チラシなど、具体的な計画があるか
• 担当者の対応スピード：問い合わせへの返答が24時間以内にあるか
• 札幌エリアでの売却実績：年間の成約件数や取り扱いエリアを確認

札幌の地下鉄沿線やJR沿線の物件は需要が高く、適正価格なら成約率が約70〜80%と言われています。市街地エリアに強い会社を選ぶことが重要です。

売却実績と販売戦略の確認方法

新しい会社を選ぶ際は、以下の質問を投げかけてみてください。

• 「過去1年間で、同じエリア・同じ価格帯の物件を何件成約しましたか」
• 「販売開始から成約までの平均期間はどれくらいですか」
• 「どのポータルサイトに掲載しますか」
• 「囲い込みをしない方針ですか」

これらの質問に具体的な数字で回答できる会社は、信頼性が高いと判断できます。曖昧な回答しかできない場合は注意が必要です。

当社では札幌の不動産売却に関する無料査定を行っています。無料AI査定はこちらからお気軽にお申し込みください。

会社変更でよくある失敗と回避策

会社変更は売却を好転させるための有効な手段ですが、やり方を間違えると逆効果になることもあります。よくある失敗パターンを知っておきましょう。

変更のタイミングを誤って売却が長期化するケース

最も多い失敗は、閑散期に会社を変更してしまうケースです。札幌では12月〜2月の積雪期は内覧件数が通常期の約40〜50%まで減少します。

この時期に変更しても、新しい会社の販売力を正しく評価できません。結果として「この会社もダメだ」と感じ、短期間で何度も会社を変えてしまう悪循環に陥ることがあります。

売却開始から3ヶ月経過しても内覧が5件未満であれば、会社変更を検討する合理的な判断基準と言えます。ただし、変更の実行は市場が活発な時期に合わせましょう。

囲い込みに気づかず放置してしまうケース

囲い込みとは、不動産会社が両手仲介（売主・買主の両方から手数料を得る）を狙い、他社からの問い合わせを意図的に断る行為です。

囲い込みを見抜く方法は以下のとおりです。

• レインズの登録証明書を確認し、ステータスが「公開中」になっているか確認する
• 知人や別の不動産会社に頼んで、自分の物件について問い合わせてもらう
• ポータルサイトに掲載されているか自分で検索して確認する

囲い込みが発覚した場合は、契約違反を理由に違約金なしで途中解除が可能です。証拠を残すため、問い合わせ結果はメールやメモで記録しておきましょう。

売却途中の会社変更が難しい場合の代替手段

何らかの事情で会社変更が難しい場合や、早急に売却を完了させたい場合は、別の方法も検討する価値があります。

買取という選択肢のメリット・デメリット

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」は、仲介での売却とは異なる特徴があります。

• メリット：最短1〜2週間で現金化可能。内覧対応が不要。仲介手数料がかからない
• デメリット：買取価格は市場相場の約60〜80%が一般的。仲介売却より手取りが少なくなる傾向がある

札幌の場合、市街地エリアの築20年以内のマンションであれば、買取価格が相場の75〜85%になるケースも多くあります。道内の買取需要は近年増加傾向にあり、以前より有利な条件で売却できる可能性が高まっています。

仲介と買取の違いや費用の比較については、マンション相場ページで詳細を確認できます。

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