家売却の代金はいつ振り込まれる？流れと注意点

家の売却を検討する際、「代金はいつ振り込まれるのか」という疑問は多くのお客様が最初に抱くポイントです。

結論から申し上げると、売却代金は「手付金」と「残代金」の2回に分けて受け取るのが一般的です。

この記事では、振り込まれるタイミングから決済当日の流れ、差し引かれる費用、札幌特有の事情まで具体的な数値とともに解説いたします。

家の売却代金が振り込まれるタイミングは2回ある

家を売却した際の代金は、一度にまとめて支払われるわけではありません。売買契約時と決済日の2段階で受け取ります。

手付金は売買契約時に受け取る

売買契約を締結した当日、買主から手付金が支払われます。手付金の相場は売買価格の5〜10%が一般的です。

たとえば2,500万円の家を売却する場合、手付金は125万〜250万円程度となります。手付金は現金や振込で受け取り、売主の手元に入ります。

残代金は決済日（引渡し日）に振り込まれる

売買代金から手付金を差し引いた残額は、決済日に銀行振込で支払われます。決済日は売買契約から約1〜3ヶ月後に設定されるのが通常です。

上記の例では、2,500万円から手付金200万円を差し引いた2,300万円が残代金として振り込まれます。この日が実質的な「代金を受け取る日」です。

売却代金が振り込まれるまでの流れと期間

家の売却開始から代金の入金までには、いくつかのステップがあります。全体像を把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

査定から契約までの目安期間

売却の流れと各ステップの所要期間は以下のとおりです。

• 査定依頼〜媒介契約：約1〜2週間。複数社に査定を依頼し、条件を比較します
• 売却活動（内覧対応）：約1〜3ヶ月。ポータルサイト掲載や内覧を経て購入希望者を見つけます
• 購入申込み〜売買契約：約1〜2週間。条件交渉を経て契約締結に至ります

一般的に、査定から契約締結まで約2〜4ヶ月が目安です。ただし立地や価格設定によって大きく変動します。

契約から決済・引渡しまでの目安期間

売買契約の締結から残代金が振り込まれる決済日までは、約1〜3ヶ月かかります。この期間に買主の住宅ローン本審査や、登記に必要な書類準備が進みます。

つまり、売却活動を開始してから代金が全額手元に届くまでは、合計で約3〜7ヶ月が平均的な期間です。急ぎの場合は不動産買取という選択肢もあります。

売却にかかる費用や方法の全体像を知りたいお客様は、エリア別の相場一覧ページも併せてご確認ください。

決済日当日の手続きと入金の流れ

決済日は、残代金が振り込まれる最も重要な日です。当日の流れを事前に把握しておくことで、スムーズに手続きを進められます。

決済当日に必要な書類と持ち物

決済日に売主が準備すべきものは以下のとおりです。

• 登記済権利証（登記識別情報）：所有権移転に必要な最重要書類
• 実印と印鑑証明書：発行から3ヶ月以内のものを用意します
• 本人確認書類：運転免許証やパスポートなど
• 固定資産税納税通知書：日割り精算の計算に使用します
• 振込先口座の通帳：残代金の振込先として提示します
• 鍵一式：建物の鍵をすべて引き渡します

書類の不備があると決済が延期になる場合がありますので、事前に不動産会社と確認しておくことが大切です。

振込完了までの時間と確認方法

決済は一般的に午前中に金融機関で行われます。買主の住宅ローン実行と同時に、売主の指定口座へ振込手続きが進みます。

同一銀行間であれば即日〜数時間、他行宛てでも当日中に着金するのが一般的です。振込完了はATMやネットバンキングで確認できます。

着金を確認した後、司法書士が所有権移転登記を申請し、鍵の引渡しが完了します。決済全体の所要時間は約1〜2時間程度です。

売却代金から差し引かれる費用と手取り額の考え方

振り込まれた代金がそのまま手取りになるわけではありません。売却には複数の費用がかかるため、事前に把握しておくことが重要です。

仲介手数料・印紙税・登記費用の目安

家の売却で発生する主な費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料：売買価格×3%＋6万円＋消費税（2,500万円の場合は約89万円）
• 印紙税：売買契約書に貼付。1,000万〜5,000万円の場合は1万円
• 抵当権抹消登記費用：司法書士報酬込みで約1.5万〜3万円
• 住所変更登記：必要な場合、約1万〜2万円

2,500万円の家を売却した場合、費用の合計は約95万〜100万円程度です。手取り額は約2,400万円前後となる計算です。

譲渡所得税と確定申告の注意点

売却益（譲渡所得）が発生した場合、翌年に確定申告が必要です。税率は所有期間によって異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡）：所得税30.63%＋住民税9%＝約39.63%
• 所有期間5年超（長期譲渡）：所得税15.315%＋住民税5%＝約20.315%

ただし、マイホーム売却の場合は3,000万円の特別控除が適用される場合が多く、実際に課税されるケースは限られます。適用には確定申告が必要ですので忘れずに手続きしましょう。

札幌で家を売却する際の入金時期の特徴

北海道・札幌エリアには、本州とは異なる不動産市場の特性があります。代金の入金時期にも影響するため、確認しておきましょう。

冬季の売却活動と決済スケジュールへの影響

札幌では12月〜3月の積雪期に内覧件数が減少する傾向があります。道内では冬場の移動や引越しが困難になるため、買主の動きが鈍くなります。

その結果、冬に売り出した場合は購入希望者が見つかるまでに通常より1〜2ヶ月余分にかかることがあります。決済時期もその分だけ後ろ倒しになり、代金の振り込みが遅れる可能性があります。

逆に、4月〜6月の春先は転勤や新生活のタイミングと重なるため、札幌でも取引が活発になる時期です。早めの入金を希望する場合は、この時期に合わせて売却活動を始めるのが効果的です。

札幌の不動産市場動向と売却期間の目安

2026年現在、札幌の中古住宅市場は地下鉄沿線やJR沿線の利便性が高いエリアで安定した需要があります。市街地エリアの中古戸建ては平均約3〜5ヶ月で成約に至る傾向です。

一方、郊外エリアでは売却期間が6ヶ月以上になるケースも少なくありません。札幌の各エリアの相場を事前に確認し、適正価格で売り出すことが早期成約のカギとなります。

売却代金の振込が遅れるケースと対処法

想定どおりに代金が振り込まれないケースもあります。事前にリスクを把握し、対策を講じておくことが大切です。

買主のローン審査遅延への備え

代金の振込が遅れる最も多い原因は、買主の住宅ローン本審査の遅延です。審査には通常2〜3週間かかりますが、書類不備や追加審査で1ヶ月以上かかる場合もあります。

対処法として、売買契約時に「ローン特約の期限」を明確に設定しておくことが重要です。一般的には契約から3〜4週間を期限とするケースが多いです。

振込トラブルを防ぐためのチェックリスト

スムーズに代金を受け取るために、以下の点を事前に確認しておきましょう。

• 振込先口座の正確な情報を不動産会社に伝えておく（口座名義の相違に注意）
• 住宅ローン残債の正確な金額を金融機関に確認する（完済証明の手配に時間がかかる場合あり）
• 必要書類を決済日の1週間前までに揃えておく
• 決済日は月末・金曜を避けるのがおすすめ（銀行が混雑し、着金確認に時間がかかる場合がある）
• 司法書士との事前打ち合わせを済ませておく

万が一、決済日に買主からの振込が確認できない場合は、不動産会社を通じてすぐに状況確認を行いましょう。安易に鍵を渡さないことが鉄則です。

少しでも早く・確実に売却代金を受け取る方法

代金の入金を急ぐ場合や確実性を重視する場合には、いくつかの有効な方法があります。

不動産買取なら最短で現金化できる

仲介による売却では代金の入金まで3〜7ヶ月かかるのに対し、不動産買取であれば最短2〜4週間で代金を受け取ることが可能です。

買取の場合、不動産会社が直接買主となるため、内覧対応や価格交渉の手間がありません。仲介手数料も不要です。

ただし、買取価格は一般的に市場価格の70〜80%程度になる点はご了承ください。札幌では道内の市場動向を熟知した地元の不動産会社に相談するのが安心です。

信頼できる不動産会社の選び方

売却代金をスムーズに受け取るには、不動産会社選びが重要です。以下のポイントを参考にしてください。

• 札幌エリアの売却実績が豊富であること
• 査定根拠を明確に説明してくれること
• 決済までのスケジュールを具体的に提示してくれること
• 費用の内訳を事前に書面で示してくれること

当社スタンドエステートでは、札幌の不動産売却に特化し、お客様の状況に合わせた最適な売却プランをご提案しております。北海道の市場に精通したスタッフが、査定から代金のお受け取りまで丁寧にサポートいたします。

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よくある質問

不動産売却の詐欺手口と注意点【札幌版】

不動産の売却は、多くの方にとって人生で数回あるかどうかの大きな取引です。だからこそ、詐欺の手口を知らないまま進めてしまうと、数百万円単位の損失につながるケースがあります。

国民生活センターによると、不動産取引に関する相談件数は全国で年間約5,000件以上寄せられており、そのうち売却に関するトラブルは約15%を占めています。

この記事では、札幌で不動産売却を検討されているお客様に向けて、よくある詐欺の手口5つと具体的な注意点、被害に遭った場合の対処フローまで詳しく解説します。

不動産売却でよくある詐欺の手口5選

不動産売却における詐欺は、巧妙な手口で売主の判断力を鈍らせるパターンが多く見られます。以下の5つは特に注意が必要です。

査定額つり上げ型の囲い込み手口

最も多いのが、相場より20〜30%高い査定額を提示して専任媒介契約を結ばせる手口です。たとえば、実際には2,500万円が相場の物件に対して「3,200万円で売れます」と提示します。

契約後は「内覧が入りません」「市場が冷え込んでいます」と報告しながら数ヶ月引き延ばし、最終的に「1,800万円まで下げないと売れません」と大幅な値下げを迫ります。

具体的な会話例として「他社より700万円も高く売れるんですか？」と聞くと、「当社には特別なルートがあります」「すでに購入希望者がいます」といった根拠のない説明をするのが特徴です。

契約書の不利な条項を見落とさせる手口

媒介契約書に、通常は含まれない高額な違約金条項や広告費の実費負担条項を紛れ込ませる手口があります。一般的な媒介契約では、売主が負担する広告費は発生しません。

「この書類にサインするだけで大丈夫です」と急かされ、契約解除時に50万〜100万円の違約金を請求されるケースが報告されています。

手付金詐欺

買主を装った人物が手付金を支払った後、売主に対して「至急、登記に必要な書類と印鑑証明を渡してほしい」と要求するパターンです。書類を渡してしまうと、勝手に所有権移転登記をされるリスクがあります。

地面師型の成りすまし詐欺

所有者本人に成りすました第三者が売却手続きを進める手口です。全国で年間数十件発生しており、被害額は1件あたり平均3,000万〜1億円に及ぶこともあります。

リフォーム費用の過大請求

「売却前にリフォームすれば高く売れます」と持ちかけ、相場の2〜3倍のリフォーム費用を請求する手口です。通常50万円程度のクリーニングに150万円以上を請求されたという相談事例があります。

札幌で実際に起きている売却トラブルの傾向

北海道、特に札幌の不動産市場には、本州とは異なる特有のリスク要因が存在します。道内の気候や市場動向を悪用したトラブルに注意が必要です。

寒冷地特有の瑕疵を悪用した値引き交渉

札幌では冬季の積雪量が年間約600cmに達し、建物への負担は本州と比較になりません。この寒冷地特性を悪用して、実際には問題のない範囲の経年劣化を「重大な瑕疵」として値引きを迫る買主側の手口があります。

具体的には、凍害によるコンクリートのひび割れや、水道管の凍結履歴を過大に指摘し、200万〜500万円の値引きを要求するケースです。札幌の築20年以上の戸建てでは、一定の凍害は経年劣化の範囲内であることが一般的です。

対策としては、売却前にホームインスペクション（費用目安5万〜10万円）を実施し、建物の状態を客観的に把握しておくことが有効です。

地価上昇エリアを狙った買い叩き事例

2026年現在、札幌の地下鉄沿線エリアやJR沿線の駅近エリアでは、地価が前年比3〜8%上昇しています。北海道新幹線の延伸計画もあり、市街地エリアの不動産価値は上昇傾向にあります。

しかし一部の業者は、こうした上昇トレンドを売主に伝えず、2〜3年前の相場で査定額を提示して安く買い叩こうとします。「札幌は人口減少で将来値下がりします」と不安を煽るのも常套手段です。

実際には札幌市の不動産取引件数は2025年に約12,000件を超え、道内全体の取引の約45%を占めるなど、活発な市場が続いています。相場を自分で調べることが最大の防御策です。

札幌市中央区のエリア相場を確認する

詐欺被害に遭わないための事前チェックリスト

不動産売却の詐欺を未然に防ぐには、事前の準備と確認が欠かせません。以下のチェックリストを活用して、安全な売却を進めてください。

業者選びで確認すべき5つのポイント

• 免許番号の確認：国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で免許番号と行政処分歴を確認する
• 査定額の根拠：周辺の成約事例を最低3件以上提示してもらい、なぜその金額になるか説明を求める
• 媒介契約の種類：専属専任・専任・一般の3種類の違いを説明できるか確認する
• 会社の営業年数：免許番号のカッコ内の数字が更新回数を示し、（2）以上であれば最低10年の営業実績がある
• 口コミ・評判：Googleマップの口コミ評価が★3.5以上かつレビュー件数が20件以上を目安にする

契約前に取るべき行動

• 最低3社以上で査定：1社だけの査定では相場が分からない。必ず複数社に依頼する
• 契約書を持ち帰る：その場でサインせず、自宅で確認する時間を取る
• 重要事項の読み合わせ：不明な条項は一つずつ説明を求め、メモを取る
• 手付金の受け渡し：銀行振込を原則とし、現金受け渡しは避ける

事前にエリア相場一覧で周辺の取引価格を把握しておくと、不当な査定額を見抜きやすくなります。

売却詐欺の被害に遭ったときの対処フロー

万が一、詐欺の被害に遭ってしまった場合でも、早期に適切な対応を取ることで被害を最小限に抑えられます。以下のステップを時系列で確認してください。

相談先と通報の手順

被害に気づいたら、まず以下の順番で行動します。

• ステップ1（当日中）：契約書・領収書・やり取りの記録（メール・LINE等）をすべて保全する
• ステップ2（翌日まで）：北海道の消費生活センター（相談無料・電話番号188）に連絡し、状況を報告する
• ステップ3（1週間以内）：北海道庁の建設部住宅局建築指導課に業者の行政処分を申し出る
• ステップ4（2週間以内）：弁護士に相談する。初回相談料は一般的に30分5,500円〜11,000円が目安

札幌弁護士会では不動産トラブルに関する無料相談会を月2回開催しており、予約制で利用できます。

契約解除・損害賠償請求の流れ

詐欺による契約は、民法96条に基づき取消しが可能です。取消権の行使期限は、詐欺に気づいてから5年以内、契約から20年以内となっています。

損害賠償請求の流れは以下の通りです。

• 内容証明郵便の送付：費用は約1,500〜3,000円。契約取消しの意思表示を行う
• 示談交渉：弁護士を通じて相手方と交渉する。解決までの期間は一般的に3〜6ヶ月
• 民事訴訟：示談不成立の場合に裁判手続きへ移行。弁護士費用は着手金20万〜50万円が目安

不安な場合は、早めに専門家へご相談ください。当社でも売却に関するお悩みを無料でお伺いしています。

よくある失敗パターンと回避のコツ

詐欺とまではいかなくても、売却時の判断ミスで大きな損失を被るケースは少なくありません。ここでは代表的な失敗パターンをご紹介します。

焦って契約してしまうケース

「今週中に契約しないと買主が他に決めてしまいます」という営業トークに焦り、十分な検討なく契約するパターンです。実際には、本当に購入意欲の高い買主であれば1〜2週間の検討期間は待てるのが通常です。

特に札幌では冬季（12月〜3月）に取引が減速する傾向があり、「春までに売らないと」と煽られやすい時期です。しかし道内の不動産市場データによると、冬季に契約した物件の成約価格は春季と比較して平均2〜5%低い傾向にあります。急ぐ必要がなければ、市場が活発になる4月以降を待つのも一つの選択肢です。

相見積もりを取らずに損をするケース

1社の査定だけで売却を進めた結果、相場より10〜15%安く売却してしまうケースがあります。3,000万円の物件であれば、300万〜450万円の損失です。

最低でも3社、できれば5社以上に査定を依頼することで、適正な市場価格が見えてきます。札幌の場合、地下鉄沿線やJR沿線の駅徒歩10分以内の物件は特に査定額に差が出やすく、最大で500万円以上の開きが出ることもあります。

まずは無料AI査定ツールで概算価格を把握してから、複数社に正式な査定を依頼するのが効率的です。

信頼できる不動産会社を見極める方法

詐欺被害を防ぐ最も確実な方法は、信頼できる不動産会社を選ぶことです。ここでは誰でも実行できる具体的な見極め方をお伝えします。

免許番号・行政処分歴の確認方法

すべての不動産会社は宅地建物取引業の免許を取得しています。この免許番号は、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で無料検索が可能です。

確認すべきポイントは以下の通りです。

• 免許の有効期限：期限切れの業者と取引してはいけない
• 行政処分歴：過去に業務停止や指示処分を受けていないか確認する
• 更新回数：免許番号の（）内の数字が大きいほど営業年数が長い。（1）は5年未満、（3）は10年以上の実績

北海道内で営業する不動産会社は約3,800社あり、そのうち札幌市内に約2,200社が集中しています。選択肢が多いからこそ、事前の確認が重要です。

査定時の対応で見分けるポイント

信頼できる会社かどうかは、査定時の対応で判断できます。

• 査定根拠の説明：周辺の成約事例を具体的に提示し、なぜその金額かを論理的に説明してくれる
• デメリットも伝える：物件の弱点や売却に時間がかかる可能性も正直に話してくれる
• 契約を急かさない：「他社とも比較してください」と言える余裕がある
• 書面での提示：査定書を書面で作成し、手渡ししてくれる

逆に「今日中に決めてください」「他にこんな高額で査定する会社はありません」と圧力をかけてくる業者は、注意が必要です。

ワケありの物件で売却に不安がある方は、ワケあり物件の売却についてもあわせてご確認ください。

よくある質問

売却時の個人情報はどこまで必要？

不動産を売却するとき、「どこまで個人情報を伝えるべきか」と不安を感じる方は少なくありません。査定だけでも住所や氏名を求められ、戸惑った経験はないでしょうか。

実際には、売却の段階ごとに必要な個人情報は異なります。任意で伝える情報と、法的に提出が義務づけられる情報を正しく区別することが大切です。

この記事では、札幌で不動産売却を検討中の方に向けて、各段階で求められる個人情報の範囲・リスク対策・よくある失敗例までを具体的に解説します。

不動産売却で必要になる個人情報の全体像

不動産売却では、査定から引渡しまでの過程で段階的に個人情報の提出が求められます。まずは全体像を把握しておきましょう。

査定・媒介契約・売買契約の各段階で求められる情報

売却プロセスは大きく3つの段階に分かれ、それぞれ必要な個人情報が異なります。

• 査定依頼時：物件所在地・面積・築年数・氏名・連絡先（電話番号またはメールアドレス）
• 媒介契約時：本人確認書類（運転免許証等）・住民票・印鑑証明書・登記済権利証または登記識別情報
• 売買契約・引渡し時：実印・印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）・固定資産税納税通知書・銀行口座情報

査定段階では比較的限られた情報で済みますが、契約に進むにつれて公的書類の提出が増えていきます。2026年現在、札幌の不動産会社の約85%がオンライン査定に対応しており、初期段階での情報提供は最小限に抑えられるケースが増えています。

任意提出と法的義務の違い

売却時に求められる個人情報には「任意」と「法的義務」の2種類があります。この区別を知らないまま、すべてを求められるまま提出してしまう方が多いのが実情です。

• 法的に必須：本人確認書類（犯罪収益移転防止法に基づく）・印鑑証明書・住民票（登記名義変更用）
• 実務上必要：固定資産税納税通知書・建築確認済証・管理規約（マンションの場合）
• 任意：年収・勤務先・家族構成・売却理由の詳細

年収や勤務先は売主側では原則不要です。もし求められた場合は、その理由を確認する権利がお客様にはあります。札幌エリアの相場情報はこちらで事前に価格感を把握しておくと、不要な情報提供を避けやすくなります。

段階別に見る個人情報提供の具体的フロー

ここでは、売却の時系列に沿って「いつ・何を・どこまで」伝えるべきかを整理します。競合サイトでは触れられていない手続きの詳細フローを具体的にご紹介します。

査定依頼時に伝える情報と伝えなくてよい情報

査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があり、それぞれ必要な情報量が異なります。

• 机上査定：物件の所在地・面積・築年数・間取りの4項目で対応可能。氏名・電話番号は匿名でも依頼できるサービスが増えています
• 訪問査定：上記に加えて氏名・電話番号・メールアドレスが必要。訪問日程の調整のため連絡先は必須となります

札幌では一括査定サイト経由の依頼が全体の約60%を占めるとされています。一括査定では平均4〜6社に同時に情報が送られるため、伝える範囲を事前に決めておくことが重要です。

当社のAI査定では、電話番号なしでも概算価格を確認できます。まずは最小限の情報で相場を把握し、信頼できる会社を選んでから詳細情報を伝える方法がおすすめです。

売買契約・引渡し時に必要な書類と個人情報

売買契約に進む段階では、法的に定められた書類の提出が求められます。以下は一般的に必要となる書類一覧です。

• 印鑑証明書：発行から3ヶ月以内のもの。札幌市では1通350円で取得可能
• 住民票：登記上の住所と現住所が異なる場合に必要。1通300円
• 固定資産税納税通知書：毎年4月頃に届くもの。日割り精算の根拠となります
• 登記識別情報（権利証）：所有権を証明する最重要書類
• 本人確認書類：運転免許証・マイナンバーカード等（マイナンバーの番号自体は不要）

注意すべき点として、マイナンバーカードを本人確認に使う場合でも、マイナンバー（12桁の番号）そのものを不動産会社に伝える義務はありません。番号の提示を求められた場合は拒否できます。

不動産会社に個人情報を渡すリスクと対策

個人情報を提供する以上、一定のリスクは存在します。しかし、正しい知識と対策があれば、安心して売却を進めることができます。

悪用・流出を防ぐためのチェックポイント

個人情報を渡す前に、以下の項目を確認しましょう。

• 宅地建物取引業の免許番号：国土交通省または都道府県知事の免許を持っているか。北海道知事免許の場合は「北海道知事（○）第○○○○号」の形式です
• プライバシーポリシーの有無：利用目的・第三者提供の範囲・保管期間が明記されているか
• プライバシーマーク（Pマーク）：取得企業は個人情報管理の第三者認証を受けています
• 情報の利用目的の説明：なぜその情報が必要なのか、口頭でも説明を求めましょう

2026年時点で、道内の不動産会社のうちプライバシーマークを取得しているのは全体の約12%にとどまります。Pマークがなくても適切に管理している会社は多いですが、一つの判断材料にはなります。

個人情報保護法で守られる範囲

個人情報保護法では、不動産会社に対して以下の義務が課されています。

• 利用目的の特定と通知：何のために個人情報を使うのか明示する義務
• 安全管理措置：漏洩防止のための組織的・技術的対策を講じる義務
• 第三者提供の制限：本人の同意なく第三者に情報を渡すことは原則禁止
• 開示・訂正・削除の請求権：お客様は自分の情報について開示や削除を請求できます

万が一、情報漏洩が発生した場合は、個人情報保護委員会への報告が義務化されています（2022年改正法施行）。違反した事業者には最大1億円の罰金が科される可能性があります。

札幌での売却時に知っておきたい個人情報の扱い

北海道・札幌ならではの不動産市場の特徴が、個人情報の取り扱いにも影響を与えています。地域の実情を踏まえた注意点を解説します。

寒冷地特有の物件情報と個人情報の境界線

札幌の不動産売却では、本州にはない寒冷地特有の情報提供が求められることがあります。

• 融雪設備の有無と維持費：ロードヒーティングの月額費用（一般的に冬季月1万〜3万円）は物件情報であり個人情報には該当しません
• 除雪費の負担状況：町内会での共同除雪費（年間5,000〜2万円程度）も物件に紐づく情報です
• 灯油タンクの容量・暖房設備：これらは建物の設備情報として開示が一般的です
• 過去の修繕履歴：凍結による水道管破裂の修繕歴なども、物件情報として求められます

これらは「個人」ではなく「物件」に紐づく情報のため、売却活動で広告に掲載されても個人情報の流出には当たりません。ただし、修繕履歴から売主の生活状況が推測される場合もあるため、開示範囲は不動産会社と相談しましょう。

札幌の不動産市場で多い一括査定と情報管理

札幌の不動産市場では、地下鉄沿線やJR沿線の物件を中心に一括査定サイトの利用率が高まっています。2026年の道内データでは、売却検討者の約55%が一括査定サイトを利用しているとされています。

一括査定サイトを利用する際の注意点は以下のとおりです。

• 情報が送られる会社数を事前に確認：サイトによって同時送信先は3社〜10社と幅があります
• 電話営業の頻度：情報送信後、平均して1〜2日以内に各社から連絡が来ます
• 個人情報の取り扱い規約：サイト運営会社と提携不動産会社、両方の規約を確認する必要があります

市街地エリアの物件は査定依頼が集中しやすく、多くの会社から連絡が来る傾向があります。札幌市内の相場を事前に確認しておくと、各社の査定額を冷静に比較できます。

個人情報の提供でよくある失敗と対処法

売却時の個人情報提供では、「出しすぎ」と「出さなすぎ」の両方で失敗が起こります。どこまで伝えるべきか迷ったときの参考にしてください。

必要以上に情報を渡してしまうケース

よくある失敗例をご紹介します。

• 売却理由を詳細に伝えすぎる：「離婚のため」「借金返済のため」といった事情は、足元を見られる原因になりかねません。「住み替えのため」程度で問題ありません
• 希望売却価格の根拠として収入を伝える：ローン残債は必要な情報ですが、年収や貯蓄額は売主側では不要です
• 家族全員の個人情報を渡す：所有者以外の家族の情報は原則不要です。共有名義の場合のみ、共有者の本人確認が必要となります

情報を出しすぎたと気づいた場合は、速やかに不動産会社に利用停止・削除を請求できます。個人情報保護法に基づく正当な権利ですので、遠慮なく申し出ましょう。

情報不足で売却が遅れるケース

反対に、個人情報の提出を渋りすぎて売却が停滞するケースもあります。

• 本人確認書類の提出を拒否：犯罪収益移転防止法により、不動産取引では本人確認が義務づけられています。拒否すると取引自体ができません
• 登記識別情報を紛失して放置：紛失した場合は司法書士による本人確認手続き（費用3万〜5万円程度）で代替可能です。早めの対応が重要です
• 住所変更登記を怠る：引越し後に住所変更登記をしていない場合、売却前に変更手続き（登録免許税1,000円＋司法書士報酬1万〜2万円）が必要です

札幌では冬季（12月〜3月）に売却活動が鈍化しやすいため、書類の準備は秋口までに完了しておくことをおすすめします。北海道の不動産取引は春（4〜6月）に活発化する傾向があり、その時期に合わせて書類を整えておくとスムーズです。

安心して売却を進めるための個人情報管理チェックリスト

最後に、個人情報を提出する前に確認すべきポイントをチェックリスト形式でまとめました。どこまで情報を出すか迷ったときにお役立てください。

提出前に確認すべき5つの項目

• 不動産会社の免許番号を確認したか：国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で無料確認できます
• プライバシーポリシーを読んだか：特に「第三者提供」と「保管期間」の項目を確認しましょう
• 求められた情報が本当に必要か確認したか：「なぜこの情報が必要ですか」と質問することは正当な権利です
• 提出書類のコピーを手元に残したか：どの書類をいつ渡したか記録しておくと、後のトラブル防止になります
• 不要になった情報の削除方法を確認したか：売却完了後や途中で取りやめた場合の情報削除手順を事前に聞いておきましょう

このチェックリストを活用すれば、必要な情報は適切に提供しつつ、不要な情報提供を防ぐことができます。札幌の各エリア相場を事前に把握しておくことも、不動産会社との交渉を有利に進める材料になります。

当社では、お客様の個人情報保護を最優先に考えた売却サポートを行っております。まずは電話番号不要のAI査定で、お気軽に相場をご確認ください。

よくある質問

不動産営業の断り方｜例文付き

突然の電話や訪問で不動産の売却を勧められ、どう断ればよいか困った経験はありませんか。

曖昧な返事をすると営業が長引き、かといって強く言いすぎるとトラブルになりかねません。

この記事では、不動産営業の断り方を電話・メール・対面のチャネル別に例文付きで解説します。札幌で多い営業手口や、宅建業法に基づく正当な対処法まで網羅していますので、ぜひ参考にしてください。

不動産営業を断るべきタイミングの見極め方

営業を受けたとき、すぐに断るべきか迷う方は少なくありません。まずは判断基準を整理しましょう。

断るか迷ったときの判断基準

以下の項目に3つ以上当てはまる場合は、断って問題ないケースが大半です。

• 売却の予定が今後2〜3年以内にない
• 査定書や根拠データを提示されていない
• 他社との比較を急かされている
• 契約書への署名を初回面談で求められている
• 会社名や免許番号を聞いても明確に答えない

逆に、具体的な査定額と根拠を示してくれる会社であれば、話を聞く価値はあります。2026年の札幌の不動産市場は地価が前年比で約2〜4%上昇しているエリアもあり、適切な時期に売却すれば有利な条件を引き出せる可能性があります。

返事を保留してよい場面とNGな場面

「少し考えさせてください」と保留するのは有効な手段です。ただし、1週間以上返事を引き延ばすと、営業担当者が再訪する口実になります。

保留してよいのは、複数社の査定を比較したい場合や、家族と相談が必要な場合です。一方、興味がないのに「検討します」と答えるのは、相手に期待を持たせてしまうためNGです。

【例文5選】電話・メール・対面別の断り方

不動産営業を断るとき、チャネルによって適切な伝え方は異なります。そのまま使える例文をご紹介します。

電話・訪問で使えるやんわり断る例文

例文①　電話での断り方（基本形）

「お電話ありがとうございます。現在、売却の予定はございませんので、今後のご連絡は控えていただけますでしょうか。」

例文②　訪問営業への断り方

「わざわざお越しいただきありがとうございます。ただ、売却の意思がないため、ご提案はお断りさせていただきます。」

例文③　しつこい電話への断り方（毅然とした表現）

「以前もお断りしましたが、売却の予定はありません。重ねてのご連絡は宅地建物取引業法第47条の2に抵触する可能性がありますので、ご注意ください。」

電話営業は1回あたり平均3〜5分ほど時間を取られます。最初の15秒で結論を伝えるのがポイントです。

メール・LINEで送るコピペ可能な断り文面

例文④　メールでの断り方

「○○不動産　○○様　お世話になっております。ご提案いただいた件ですが、現時点では売却を検討しておりませんので、お見送りとさせていただきます。今後のご連絡はご遠慮いただければ幸いです。」

例文⑤　LINEでの短い断り方

「ご連絡ありがとうございます。売却の予定がないため、お断りいたします。今後のメッセージは不要です。」

メールやLINEは文面が記録に残るため、後日トラブルになった際の証拠にもなります。口頭より文面での断りが安心です。

しつこい営業を確実に止める具体的手順

例文で断っても連絡が続く場合は、段階的に対処をエスカレーションしましょう。

段階別エスカレーション手順

• 第1段階：上記の例文で明確に断る（初回〜2回目）
• 第2段階：会社の責任者宛に書面で中止を求める（3回目以降）
• 第3段階：免許行政庁（北海道の場合は北海道庁建設部住宅局）に相談する
• 第4段階：消費生活センター（局番なし188）に通報する

多くの場合、第2段階で営業は止まります。書面を送る際は、内容証明郵便を利用すると費用は約1,500〜2,000円ですが、効果は高いです。

宅建業法に基づく正当な対処法

宅地建物取引業法第47条の2第3項では、相手方が契約の申込みの撤回や断りの意思を示した場合、勧誘を継続することを禁止しています。

違反した業者には、都道府県知事から業務停止命令や免許取消処分が下される場合があります。一般的に、指示処分が約60%、業務停止処分が約30%、免許取消が約10%の割合とされています。

もしお客様ご自身で売却を検討される場合は、信頼できる会社に相談することが大切です。エリア別の相場一覧を事前に確認しておくと、営業トークの妥当性を判断しやすくなります。

札幌で多い不動産営業の手口と地域特有の注意点

道内、特に札幌では全国的な傾向に加え、地域ならではの営業パターンがあります。知っておくだけで冷静に対処できます。

札幌の不動産市場を利用した営業トークの特徴

2026年現在、札幌の住宅地の平均地価は1平方メートルあたり約8〜12万円で推移しています。地下鉄沿線やJR沿線の駅徒歩10分圏内はさらに高く、坪単価30〜50万円に達するエリアもあります。

こうした相場上昇を背景に「今が最高値です」「来年は下がります」と煽る営業トークが増えています。しかし、北海道の不動産市場は2024年から2026年にかけて年平均約2〜3%の緩やかな上昇傾向にあり、急激な下落を示すデータは確認されていません。

寒冷地・積雪期に増える訪問営業への備え

札幌では11月〜3月の積雪期に訪問営業が増える傾向があります。これは「雪下ろしや除雪が大変ではないですか」「維持費がかかりませんか」と不安を煽りやすい時期だからです。

実際に札幌の戸建てでは、年間の除雪費用が約5〜15万円かかるケースが多く、この費用を根拠に売却を勧められることがあります。ただし、除雪費用だけで売却を判断するのは早計です。

不安を感じたら、まずは無料AI査定ツールで客観的な価格を把握してから判断されることをおすすめします。

断ったあとに後悔しないための売却判断チェックリスト

営業を断ること自体は正しい選択です。ただし、断る前に「本当に売却の必要がないか」を確認しておくと後悔を防げます。

営業提案の良し悪しを見分ける5つの確認項目

• 査定根拠：周辺の成約事例を3件以上提示しているか
• 免許番号：「北海道知事（○）第○○○○号」と明示しているか（カッコ内の数字は更新回数で、5年ごとに1回増加）
• 手数料の説明：売買価格の3%＋6万円＋消費税（上限）を明確にしているか
• 販売戦略：レインズ登録やネット広告など具体的なプランがあるか
• 契約期間：専任媒介契約の場合、上限3ヶ月と説明しているか

これら5項目のうち、3項目以上を満たしていない提案であれば、断って問題ありません。

断る前に比較しておくべき査定のポイント

営業を断る前に、最低でも2〜3社の査定を比較することをおすすめします。査定額は会社によって10〜20%差が出ることも珍しくありません。

たとえば2,000万円の物件であれば、200〜400万円の差が生じる計算です。マンション名別の相場情報も参考にしながら、適正価格を見極めましょう。

よくある失敗パターンと対処法

断り方を間違えると、かえって状況が悪化することがあります。実際に多い失敗事例と対処法をご紹介します。

曖昧な断り方で営業が再開した事例

「今はちょっと…」「考えておきます」といった曖昧な断り方をした結果、2〜3週間後に再び連絡が来たというケースは非常に多いです。

営業担当者は「検討中＝見込み客」と判断するため、曖昧な表現はかえって連絡頻度を上げてしまいます。断る際は「売却の予定はありません」と明確に伝えることが重要です。

断りすぎて売り時を逃したケース

一方で、すべての営業を断り続けた結果、市場が好調な時期を逃してしまうケースもあります。札幌の市街地エリアでは、2023年から2026年にかけて中古マンションの成約価格が約15〜20%上昇した地域もあります。

営業を断ること自体は問題ありませんが、年に1回程度は市場相場を確認する習慣をつけると安心です。札幌の最新エリア相場を定期的にチェックしておくと、売却の好機を見逃しにくくなります。

よくある質問

ネット掲載だけの会社とは？選び方と注意点

不動産を売却する際、「ネット掲載だけで売れるなら手数料を抑えたい」とお考えの方が増えています。

特に札幌では、2026年現在もポータルサイト経由の問い合わせが全体の約70%を占めており、ネット掲載型の会社への関心が高まっています。

この記事では、ネット掲載だけの不動産会社の仕組みからメリット・デメリット、札幌で利用する際の注意点まで詳しく解説します。

ネット掲載だけの不動産会社とは？仕組みを解説

ネット掲載だけの会社とは、店舗での対面営業や紙媒体での広告を行わず、インターネット上の物件掲載に特化した不動産会社のことです。

従来の不動産会社との違い

従来型の仲介会社は、店舗運営・チラシ配布・営業スタッフの訪問活動など多くのコストをかけて買い手を探します。一方、ネット掲載型の会社は以下のような特徴があります。

• 店舗を持たない、または最小限：固定費を削減し、その分手数料を抑える仕組み
• ポータルサイト中心の集客：SUUMO・HOME’S・at homeなどへの掲載がメインの販売活動
• やり取りはオンライン完結：メール・LINE・ビデオ通話で査定から契約手続きまで対応
• 対応エリアが広い：店舗に縛られないため、道内全域をカバーする会社もある

北海道内では、従来型の仲介会社が約1,200社登録されているのに対し、ネット掲載型に特化した会社は近年50社以上に増加しています。

ネット掲載型が増えている背景

スマートフォンの普及により、不動産購入希望者の約85%がまずネットで物件を検索する時代になりました。店舗に来店する前にネットで候補を絞るのが一般的です。

こうした購買行動の変化に合わせ、ネット掲載に経営資源を集中する会社が全国的に増えています。札幌でも地下鉄沿線やJR沿線のマンションを中心に、ネット経由の成約事例が増加傾向にあります。

ネット掲載だけの会社を使うメリット・デメリット

費用を抑えられる一方で、注意すべきリスクもあります。両面を理解したうえで判断することが大切です。

仲介手数料が抑えられるメリット

• 手数料が割安になるケースが多い：従来型では売却価格の3%＋6万円（税別）が上限だが、ネット掲載型では1.5%〜2%程度に設定する会社もある
• 2,000万円の物件なら約30万円〜40万円の差：従来型で約72万円、ネット型で約33万円〜44万円と大きな差が出る
• スピーディな対応：オンライン完結のため、査定依頼から掲載開始まで最短3日〜5日程度
• 時間の制約が少ない：営業時間外でもメールやチャットで相談できる会社が多い

費用面の詳細を知りたい方は、エリア別の相場一覧ページもあわせてご確認ください。

集客力・交渉力で不利になるリスク

• 地元ネットワークが弱い場合がある：札幌の不動産市場に精通した担当者がいないと、適正価格の判断が難しい
• 内覧対応が手薄になりやすい：物件案内のスタッフが常駐しないため、売主自身が対応する場面も
• 価格交渉の経験値に差が出る：対面営業の経験が少ない担当者だと、買主との交渉で不利になる可能性がある
• 広告手段がネットに限定される：折り込みチラシやオープンハウスなどの集客手段が使えない

特に築年数が古い戸建てや市街地エリアから離れた物件は、ネット掲載だけでは問い合わせが集まりにくい傾向があります。物件の特性に合った売却方法を選ぶことが重要です。

札幌でネット掲載型の会社を選ぶ際のポイント

札幌には道内特有の事情があるため、全国一律のサービスでは対応しきれない場面があります。以下のポイントを確認しましょう。

寒冷地・積雪期の売却活動への影響

札幌では11月〜3月の積雪期に内覧件数が大きく落ち込みます。一般的に、冬季の問い合わせ数は夏季と比べて約40%減少するとされています。

ネット掲載だけの会社を利用する場合、この季節変動を踏まえた価格設定と掲載タイミングの戦略が欠かせません。積雪で外観写真の印象が変わるため、雪が積もる前の10月までに撮影を済ませておくのが鉄則です。

また、北海道では冬季の引っ越し需要が低いため、掲載を開始する時期は4月〜9月が最も反響を得やすい時期です。

札幌の地価動向と掲載戦略の関係

2026年の札幌の公示地価は、地下鉄沿線の住宅地で前年比約3〜5%上昇が続いています。一方、JR沿線の郊外エリアでは横ばいから微増にとどまる地域もあります。

地価が上昇しているエリアの物件は、ネット掲載だけでも十分に買い手が見つかる可能性があります。反対に、地価が停滞しているエリアでは、掲載だけに頼らず複数の販売チャネルを持つ会社を選ぶ方が安全です。

お住まいのエリアの相場を把握するには、札幌市内の相場情報をご参照ください。

ネット掲載だけで売却する際の手続きフロー

実際にネット掲載型の会社を利用する場合、以下のようなステップで進みます。具体的な流れを把握しておくと安心です。

契約から掲載開始までの流れ

• ステップ1：オンライン査定の依頼：物件情報（住所・面積・築年数）を入力し、簡易査定を受ける。所要時間は約5分〜10分
• ステップ2：訪問査定または詳細査定：担当者が現地を確認し、より正確な査定額を提示。所要時間は約1週間
• ステップ3：媒介契約の締結：一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類から選択。ネット掲載型では一般媒介を推奨する会社が多い
• ステップ4：物件写真の撮影と掲載原稿の作成：プロカメラマンによる撮影を手配する会社もあれば、売主自身が撮影するケースも
• ステップ5：ポータルサイトへの掲載開始：契約から平均5日〜10日で掲載がスタート

内覧対応・価格交渉の進め方

ネット掲載型の場合、内覧の日程調整は会社が行いますが、当日の案内は売主が対応することも少なくありません。事前に室内を整理し、清潔感のある状態を保つことが成約率アップにつながります。

価格交渉については、買主から売出価格の5%〜10%程度の値引き交渉が入るのが一般的です。あらかじめ交渉余地を見込んだ価格設定にしておくと、スムーズに成約に至るケースが多くなります。

売却についてのご不安がある場合は、無料AI査定ツールで現在の相場をお確かめください。

よくある失敗例と対処法

ネット掲載だけの会社を利用した際に起こりがちな失敗パターンと、その回避策を紹介します。

掲載期間が長引くケースの原因

札幌では、ネット掲載型の会社を利用した場合の平均掲載期間は約3ヶ月〜6ヶ月です。しかし、以下の原因で8ヶ月以上かかるケースもあります。

• 相場より高すぎる価格設定：周辺相場より10%以上高い価格では、閲覧数があっても問い合わせにつながらない
• 冬季に掲載を開始してしまった：積雪期は内覧希望者が減るため、成約まで時間がかかる
• 掲載情報の更新が放置されている：掲載開始から2ヶ月以上更新がないと、ポータルサイト内での表示順位が下がる

対処法としては、掲載開始から2ヶ月経過しても反響がなければ価格の見直しを検討することが重要です。

写真・価格設定で反響が出ない場合の改善策

物件写真はネット掲載における最大の訴求ポイントです。北海道の物件では、室内の明るさや暖房設備の充実度が購入検討者の関心を引きます。

• 写真は最低15枚以上：外観・各部屋・水回り・収納・駐車場・周辺環境を網羅する
• 広角レンズで撮影：部屋を広く見せる工夫が閲覧数を約20%向上させるというデータもある
• 間取り図を掲載する：間取り図があると問い合わせ率が約1.5倍に上がるとされている

価格設定については、道内の同条件の物件と比較し、適正価格の範囲内で設定することが大切です。

ネット掲載型と買取の違い・使い分け

ネット掲載だけの会社での売却と、不動産買取では特徴が大きく異なります。物件の状況に応じた使い分けが重要です。

売却期間と確実性の比較

• ネット掲載型：売却まで平均3ヶ月〜6ヶ月。市場価格に近い金額で売れる可能性があるが、成約の保証はない
• 買取：最短1週間〜1ヶ月で現金化。ただし買取価格は市場価格の約70%〜80%が目安

2,500万円の物件であれば、ネット掲載型なら2,300万円〜2,500万円での成約を目指せますが、買取なら1,750万円〜2,000万円程度が相場です。

物件タイプ別のおすすめ判断基準

• 築浅マンション（築15年以内）：ネット掲載型が有利。検索需要が高く、写真映えもしやすい
• 築古戸建て（築30年以上）：買取の方が確実。リフォーム前提の買い手は限られるため、掲載が長期化しやすい
• 土地のみ：立地による。地下鉄沿線なら掲載型、郊外なら買取を検討
• 相続物件・空き家：管理コストがかかるため、早期売却を優先するなら買取が現実的

マンションの相場を知りたい方は、マンション名別の相場情報もご活用ください。

よくある質問

売却途中に会社変更する方法と注意点

不動産の売却活動を始めたものの、なかなか成果が出ない。担当者の対応に不満がある。そんなとき「途中で不動産会社を変更できるのか」と悩む方は少なくありません。

結論から言えば、売却の途中でも不動産会社の変更は可能です。ただし、契約の種類やタイミングによっては違約金が発生するケースもあります。

この記事では、会社変更の具体的な方法と手続きの流れ、費用面のリスク、そして札幌ならではの判断基準まで詳しく解説します。

売却途中に不動産会社を変更できる3つのケース

不動産会社の変更が可能かどうかは、現在結んでいる媒介契約の種類によって異なります。まずは自分の契約内容を確認しましょう。

媒介契約の種類別・変更可否の整理

媒介契約には3つの種類があり、それぞれ変更のしやすさが異なります。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社と同時に契約可能。いつでも他社へ変更・追加ができ、最も自由度が高い契約形態です
• 専任媒介契約：1社のみと契約。契約期間は最長3ヶ月で、期間満了後に別の会社へ変更できます
• 専属専任媒介契約：1社のみと契約し、自分で買主を見つけた場合も仲介手数料が発生。変更の制約が最も厳しい契約です

専任・専属専任の契約期間は最長3ヶ月と法律で定められています。多くの場合、期間満了のタイミングで変更するのがトラブルなく進められる方法です。

契約期間満了と途中解除の違い

契約期間満了での変更は、原則として費用が発生しません。満了日の到来をもって契約が終了し、翌日から新しい会社と契約できます。

一方、途中解除の場合は注意が必要です。正当な理由なく解除すると、それまでに不動産会社が支出した広告費などの実費を請求される可能性があります。

ただし、不動産会社側に契約違反（報告義務の不履行、レインズ未登録など）がある場合は、途中解除しても費用を負担する必要はありません。

会社変更の具体的な手続きフロー

実際に会社を変更する場合、どのような手順で進めればよいのか。時系列に沿って解説します。

現契約の解除から新会社との媒介契約までの流れ

手続きは以下のステップで進みます。

• ステップ1（1〜2日目）：現在の不動産会社に変更の意思を書面で通知する。電話だけでなく、書面やメールで記録を残すことが重要です
• ステップ2（3〜5日目）：契約解除の手続きを行い、鍵や販売図面などの預託物を回収する
• ステップ3（5〜7日目）：新しい不動産会社に査定を依頼し、販売戦略の提案を受ける。最低でも2〜3社に査定を依頼するのがおすすめです
• ステップ4（7〜10日目）：新しい会社と媒介契約を締結し、売却活動を再開する

契約期間満了での変更であれば、事前に新会社の選定を進めておくことで、空白期間をほぼゼロにできます。

必要書類と手続きにかかる期間の目安

会社変更に必要な書類は以下のとおりです。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税納税通知書
• 本人確認書類
• 物件の図面・間取り図
• 前回の査定書（あれば比較に役立ちます）

手続き全体の所要期間は、契約期間満了の場合で約1〜2週間が目安です。途中解除の場合は交渉に時間がかかり、2〜3週間ほど見ておく必要があります。

売却の方法や費用について詳しく知りたい方は、エリア別の相場情報も参考にしてください。

会社変更にかかる費用と違約金のリスク

会社変更で最も気になるのが費用面です。違約金が発生するケースとしないケースを正しく理解しておきましょう。

違約金が発生するケース・しないケース

• 違約金が発生しないケース：契約期間満了での変更、不動産会社側の契約違反による解除、一般媒介契約の解除
• 違約金が発生する可能性があるケース：専任・専属専任の途中解除で、正当な理由がない場合

途中解除で請求される金額は、一般的に広告費の実費で10万〜30万円程度が相場とされています。ただし、仲介手数料の全額を違約金として請求することはできないと国土交通省のガイドラインで定められています。

広告費の実費請求への対処法

不動産会社から実費請求を受けた場合は、必ず明細の提示を求めてください。請求が妥当かどうかを判断するポイントは以下のとおりです。

• ポータルサイトへの掲載料：1媒体あたり月額5,000〜2万円が一般的な相場
• チラシ・パンフレット制作費：実際に配布した部数と単価の根拠を確認
• 写真撮影費：プロカメラマンに依頼した場合は3万〜5万円程度

明細が不明瞭な場合や、金額に疑問がある場合は、各都道府県の宅地建物取引業の相談窓口に相談することをおすすめします。北海道の場合は北海道庁の建設部住宅局が窓口です。

札幌で会社変更を検討すべきタイミングと判断基準

札幌の不動産市場には、道内ならではの季節要因や市場特性があります。変更のタイミングを誤ると、売却がさらに長引くリスクがあります。

売れ残りの原因が会社にあるかを見極める方法

会社を変更する前に、売れ残りの原因を正しく分析することが大切です。以下の項目をチェックしてみてください。

• 内覧件数が月2件未満：広告活動が不十分な可能性が高い
• レインズ（不動産流通機構）への登録状況：専任媒介なら契約後7日以内、専属専任なら5日以内に登録が義務。未登録は契約違反です
• 販売活動の報告頻度：専任媒介は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上の報告が義務付けられています
• 価格改定の提案内容：根拠なく大幅値下げだけを提案してくる会社は要注意

札幌のマンションの場合、適正価格であれば平均3〜6ヶ月で売却が成立するのが一般的です。6ヶ月を過ぎても内覧すら入らない場合は、会社側に問題がある可能性を疑いましょう。

札幌の季節要因と売却活動の関係

北海道は本州と比べて、不動産の動きに明確な季節性があります。

• 繁忙期（2月〜4月）：転勤・進学シーズンで購入希望者が最も多い時期。この時期に向けて1月までに会社変更を済ませるのが理想です
• 準繁忙期（9月〜10月）：秋の転勤シーズン。札幌では企業の異動に伴う需要が発生します
• 閑散期（12月〜1月）：積雪の影響で内覧希望者が大幅に減少。この時期に変更しても、すぐに売却活動の効果は出にくい傾向があります

札幌では11月下旬から3月にかけて積雪があり、物件の外観確認が難しくなります。会社変更を考えるなら、雪が解ける4月以降か、繁忙期前の1月までに新会社との契約を完了させるのが効果的です。

札幌市内のエリア別相場を確認したい方は、エリア相場一覧ページをご覧ください。

変更先の不動産会社を選ぶポイント

せっかく会社を変更しても、次の会社選びを間違えれば同じ結果になりかねません。失敗しないための比較基準を押さえましょう。

査定額だけで選ばないための比較基準

査定額が高い会社を選びたくなりますが、高すぎる査定額は要注意です。契約を取るために相場より高い金額を提示し、後から値下げを求める手法は業界で少なくありません。

比較すべきポイントは以下のとおりです。

• 査定額の根拠：周辺の成約事例を具体的に示してくれるか
• 販売戦略の提案内容：ポータルサイト掲載・オープンハウス・チラシなど、具体的な計画があるか
• 担当者の対応スピード：問い合わせへの返答が24時間以内にあるか
• 札幌エリアでの売却実績：年間の成約件数や取り扱いエリアを確認

札幌の地下鉄沿線やJR沿線の物件は需要が高く、適正価格なら成約率が約70〜80%と言われています。市街地エリアに強い会社を選ぶことが重要です。

売却実績と販売戦略の確認方法

新しい会社を選ぶ際は、以下の質問を投げかけてみてください。

• 「過去1年間で、同じエリア・同じ価格帯の物件を何件成約しましたか」
• 「販売開始から成約までの平均期間はどれくらいですか」
• 「どのポータルサイトに掲載しますか」
• 「囲い込みをしない方針ですか」

これらの質問に具体的な数字で回答できる会社は、信頼性が高いと判断できます。曖昧な回答しかできない場合は注意が必要です。

当社では札幌の不動産売却に関する無料査定を行っています。無料AI査定はこちらからお気軽にお申し込みください。

会社変更でよくある失敗と回避策

会社変更は売却を好転させるための有効な手段ですが、やり方を間違えると逆効果になることもあります。よくある失敗パターンを知っておきましょう。

変更のタイミングを誤って売却が長期化するケース

最も多い失敗は、閑散期に会社を変更してしまうケースです。札幌では12月〜2月の積雪期は内覧件数が通常期の約40〜50%まで減少します。

この時期に変更しても、新しい会社の販売力を正しく評価できません。結果として「この会社もダメだ」と感じ、短期間で何度も会社を変えてしまう悪循環に陥ることがあります。

売却開始から3ヶ月経過しても内覧が5件未満であれば、会社変更を検討する合理的な判断基準と言えます。ただし、変更の実行は市場が活発な時期に合わせましょう。

囲い込みに気づかず放置してしまうケース

囲い込みとは、不動産会社が両手仲介（売主・買主の両方から手数料を得る）を狙い、他社からの問い合わせを意図的に断る行為です。

囲い込みを見抜く方法は以下のとおりです。

• レインズの登録証明書を確認し、ステータスが「公開中」になっているか確認する
• 知人や別の不動産会社に頼んで、自分の物件について問い合わせてもらう
• ポータルサイトに掲載されているか自分で検索して確認する

囲い込みが発覚した場合は、契約違反を理由に違約金なしで途中解除が可能です。証拠を残すため、問い合わせ結果はメールやメモで記録しておきましょう。

売却途中の会社変更が難しい場合の代替手段

何らかの事情で会社変更が難しい場合や、早急に売却を完了させたい場合は、別の方法も検討する価値があります。

買取という選択肢のメリット・デメリット

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」は、仲介での売却とは異なる特徴があります。

• メリット：最短1〜2週間で現金化可能。内覧対応が不要。仲介手数料がかからない
• デメリット：買取価格は市場相場の約60〜80%が一般的。仲介売却より手取りが少なくなる傾向がある

札幌の場合、市街地エリアの築20年以内のマンションであれば、買取価格が相場の75〜85%になるケースも多くあります。道内の買取需要は近年増加傾向にあり、以前より有利な条件で売却できる可能性が高まっています。

仲介と買取の違いや費用の比較については、マンション相場ページで詳細を確認できます。

当社でも札幌を中心に北海道全域の不動産買取に対応しています。まずは相場を知ることから始めてみませんか。

よくある質問

専任媒介にした理由と選ぶ判断基準

不動産を売却するとき、「どの媒介契約を選べばいいのか」は多くのお客様が悩むポイントです。

実際に専任媒介にした理由として多いのは、窓口が一本化される安心感や、不動産会社の積極的な販売活動への期待です。

この記事では、専任媒介を選んだ売主の具体的な動機から、札幌ならではの地域事情、手続きフロー、よくある失敗と対処法まで網羅的に解説します。ご自身に合った媒介契約を判断する材料としてお役立てください。

専任媒介契約とは？3種類の媒介契約の違い

不動産売却では、売主と不動産会社の間で「媒介契約」を結びます。契約形態は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の比較

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	可能	不可（1社のみ）	不可（1社のみ）
自己発見取引	可能	可能	不可
レインズ登録義務	なし	7営業日以内	5営業日以内
活動報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約期間上限	制限なし（一般的に3ヶ月）	3ヶ月	3ヶ月

それぞれのメリット・デメリット

• 一般媒介：複数社に依頼でき競争効果が期待できる反面、各社の優先度が下がりやすい
• 専任媒介：1社に任せることで手厚いサポートを受けられ、自分で買主を見つけることも可能
• 専属専任媒介：最も報告頻度が高く管理が徹底されるが、自己発見取引ができない

どの契約が向いているかは、売却の緊急度やお客様ご自身の動き方によって変わります。迷った場合は、まず複数社の査定を受けて比較するのがおすすめです。

売却の方法と費用についてはこちら

売主が専任媒介にした理由5選

実際に専任媒介を選んだ売主は、どのような理由で決断したのでしょうか。多く聞かれる動機を5つご紹介します。

窓口一本化で手間が減る安心感

一般媒介で3社に依頼した場合、内覧の日程調整や価格交渉の連絡が3社分発生します。専任媒介にした理由として最も多いのが、「やり取りを1社にまとめたかった」という声です。

仕事や家事で忙しい方にとって、窓口が1つになるだけで精神的な負担は大幅に軽減されます。

不動産会社が積極的に動いてくれる仕組み

専任媒介では、不動産会社にとって成約すれば確実に仲介手数料を得られるため、広告費や人員を集中投下しやすい構造になっています。

一般媒介の場合、他社で成約されると広告費が無駄になるリスクがあり、積極的な販売活動を控える会社も少なくありません。

• 理由1：窓口の一本化：複数社とのやり取りが不要になり、連絡の手間が約3分の1に減る
• 理由2：広告への注力：ポータルサイト掲載や折込チラシなど、1物件あたりの広告費が平均で約2倍になる傾向がある
• 理由3：レインズ登録の義務化：7営業日以内の登録義務があり、全国の不動産会社に物件情報が共有される
• 理由4：定期報告で状況が見える：2週間に1回以上の活動報告義務があり、問い合わせ件数や内覧数を把握できる
• 理由5：自己発見取引が可能：親族や知人に買い手が見つかった場合、仲介手数料なしで直接売却できる柔軟性がある

これら5つの理由は感情面と合理性の両方を満たしており、特に初めて不動産を売却するお客様にとって安心材料になります。

専任媒介を選ぶべき人・選ばない方がいい人

すべてのお客様に専任媒介が最適とは限りません。ご自身の状況に合わせて判断することが大切です。

専任媒介が向いているケース

• 売却が初めてで、1社に丁寧にサポートしてほしい方
• 仕事が忙しく、複数社との連絡に時間を割けない方
• 売却期限に余裕があり、3ヶ月以内での成約を目指したい方
• 地方や郊外など、買い手が限られるエリアの物件を持つ方
• 信頼できる不動産会社がすでに見つかっている方

一般媒介の方が有利なケース

• 札幌の市街地エリアなど需要が高い立地で、複数社の競争効果を狙いたい方
• 不動産売却の経験があり、自分で各社を比較・管理できる方
• 築浅・駅近など人気条件がそろい、短期間で複数の買い手が見込める物件

迷った場合は、まず複数社の査定額と販売戦略を比較し、最も信頼できる1社に専任媒介を依頼する流れが一般的です。

札幌で専任媒介を選ぶときに知っておきたい地域事情

北海道・札幌ならではの不動産事情は、媒介契約の選び方にも影響します。道内特有の事情を押さえておきましょう。

冬場の売却活動と積雪期の内覧事情

札幌では例年11月〜3月にかけて積雪があり、この時期は内覧件数が大幅に減少します。国土交通省の統計によると、北海道の不動産取引件数は冬季に約30〜40%減少する傾向があります。

積雪期は外観の確認が難しく、屋根や外壁の状態を見たい買主が内覧を春まで延期するケースも珍しくありません。こうした時期に一般媒介で複数社に依頼しても、各社の動きが鈍くなるリスクがあります。

専任媒介であれば、1社が責任を持って冬季でも室内写真の充実やオンライン内覧の手配など、積極的な対策を講じてくれる可能性が高まります。

札幌の地価動向と売却スピードの関係

2026年の札幌市の公示地価は、地下鉄沿線やJR沿線を中心に前年比で約2〜4%の上昇が続いています。一方で、郊外エリアでは横ばいまたは微減の地点もあり、エリアによって売却スピードに大きな差があります。

需要の高い地下鉄沿線のマンションであれば、平均売却期間は約3〜4ヶ月です。一方、郊外の戸建てでは6ヶ月以上かかるケースも約25%あります。

売却期間が長期化しやすいエリアでは、専任媒介で1社に集中して販売活動を行ってもらう方が効率的です。エリアごとの相場はこちらで確認できます。

札幌のマンション名別相場を調べる

専任媒介契約の手続きフローと必要書類

専任媒介契約から売却完了までの流れを、ステップごとに整理します。事前に全体像を把握しておくと、手続きがスムーズに進みます。

契約から売却完了までの流れ

• ステップ1：複数社に査定依頼：最低3社以上に査定を依頼し、査定額と販売戦略を比較する
• ステップ2：不動産会社の選定：査定額だけでなく、販売実績・対応の丁寧さ・広告戦略を総合的に判断する
• ステップ3：専任媒介契約の締結：契約期間は最長3ヶ月。売出価格・仲介手数料・広告方針を書面で確認する
• ステップ4：レインズ登録：契約締結から7営業日以内に登録。登録証明書の受け取りを忘れずに
• ステップ5：販売活動開始：ポータルサイト掲載、内覧対応、価格交渉が進む
• ステップ6：売買契約の締結：買主が決まったら売買契約を結び、手付金（売却価格の約5〜10%）を受け取る
• ステップ7：決済・引き渡し：残代金の受け取りと同時に所有権移転登記を行い、鍵を引き渡す

事前に準備しておくべき書類一覧

• 登記済権利証（または登記識別情報通知）
• 固定資産税納税通知書（直近のもの）
• 建築確認済証・検査済証（戸建ての場合）
• 管理規約・修繕積立金の明細（マンションの場合）
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 実印と印鑑証明書
• 境界確認書（土地を含む場合）

書類の取得には1〜2週間程度かかるものもあります。特に境界確認書は測量が必要な場合、費用が約30〜50万円、期間が1〜2ヶ月かかることもあるため、早めの準備をおすすめします。

売却にかかる費用の詳細はこちら

専任媒介でよくある失敗と対処法

専任媒介は多くのメリットがある一方で、契約後にトラブルが発生するケースもあります。事前に失敗パターンを知っておくことが重要です。

囲い込みを見抜くチェックポイント

「囲い込み」とは、不動産会社が自社の買主だけに物件を紹介し、他社からの問い合わせを断る行為です。これにより売却期間が長期化し、最終的に値下げを求められるリスクがあります。

• レインズ登録証明書を確認する：契約後7営業日以内に登録証明書を受け取り、ステータスが「公開中」になっているか確認
• 他社からの問い合わせ状況を聞く：活動報告時に「他社からの問い合わせは何件ありましたか」と具体的に質問する
• 売主自身でレインズを確認する：レインズの売却依頼主向け確認機能を使い、物件が正しく掲載されているかチェック

契約期間中に不満を感じたときの対応策

専任媒介契約の期間は最長3ヶ月ですが、不動産会社の対応に不満がある場合、以下の対処法があります。

• まず担当者に改善を具体的に依頼する（広告の追加、価格の見直し提案など）
• 改善が見られない場合、契約期間満了時に更新しない旨を伝える
• 重大な契約違反（レインズ未登録、報告義務違反など）があれば、期間中でも解除が可能

なお、売主の一方的な都合による途中解除の場合、それまでにかかった広告費用の実費を請求される可能性があります。一般的にその金額は数万円〜十数万円程度とされています。

信頼できる不動産会社を見極めるポイント

専任媒介の効果を最大化するには、依頼する不動産会社の質が重要です。査定時に以下のポイントを確認しましょう。

査定時に確認すべき3つの質問

• 「この査定額の根拠は何ですか？」：類似物件の成約事例を具体的に示してくれるかどうかで、査定の信頼性がわかる
• 「どのような広告戦略で販売しますか？」：ポータルサイト掲載数、写真撮影の質、オープンハウスの実施予定を確認する
• 「過去1年間で同エリアの成約実績は何件ですか？」：地域に精通しているかの判断材料になる。札幌の場合、年間20件以上の実績がある会社が目安

レインズ登録と活動報告の確認方法

専任媒介契約を結んだら、以下の2点を必ず確認しましょう。

• レインズ登録証明書：契約後7営業日以内に書面またはメールで受け取る。届かない場合は即座に問い合わせる
• 活動報告書：2週間に1回以上の頻度で受け取る。内容は問い合わせ数・内覧件数・反響の傾向が記載されているかチェック

これらの義務を誠実に果たしている会社であれば、専任媒介で信頼して売却活動を任せられます。道内で複数の拠点を持つ会社や、札幌での取引実績が豊富な会社を優先するのも有効な判断基準です。

よくある質問

不動産会社を変えるタイミング7選

「売却活動を始めたのに、なかなか売れない」「担当者の対応に不安がある」——そんなお悩みを抱えていませんか。

不動産会社を変えることは決して珍しいことではなく、適切なタイミングで判断すれば売却成功への近道になります。

この記事では、不動産会社を変えるべき7つのタイミングと、札幌での具体的な手続き・注意点を詳しく解説します。

不動産会社を変えるべき7つのタイミング

売却活動がうまくいかないとき、会社を変更すべきかどうかの判断は難しいものです。以下の7つに当てはまる場合は、前向きに検討する価値があります。

• 3ヶ月以上売れない：一般的に売却活動の目安は3〜6ヶ月です。3ヶ月経っても内覧件数が月2件以下なら、販売戦略の見直しが必要です
• 担当者の連絡が遅い・少ない：活動報告が月1回未満、問い合わせへの返答が3日以上かかる場合は対応力に問題があります
• 査定額と実際の提案にギャップがある：契約後に大幅な値下げを繰り返し提案される場合、当初の査定が適切でなかった可能性があります
• 広告活動が不透明：ポータルサイトへの掲載状況や写真の質が悪く、改善要望に応じてもらえないケース
• 囲い込みの疑いがある：他社からの問い合わせに対して「商談中」と虚偽の回答をするなど、情報を独占する行為が見られる場合
• 媒介契約の更新時期が近い：専任媒介契約の期間は最長3ヶ月です。更新前は変更を検討する自然なタイミングといえます
• 売却方針が合わない：お客様が「時間をかけても高く売りたい」と考えているのに、会社側が早期売却を急かす場合などです

特に注意すべきは内覧件数です。札幌エリアでは、適正価格で販売している物件であれば月3〜5件程度の内覧が目安とされています。

これを大幅に下回る場合は、広告戦略や価格設定に問題がある可能性が高いです。

変更前に確認すべき媒介契約の基礎知識

不動産会社を変える前に、現在の媒介契約の内容を正確に把握しておくことが重要です。契約の種類によって変更の手続きが大きく異なります。

専任媒介と一般媒介で手続きが異なる理由

媒介契約には主に3つの種類があり、それぞれ変更のしやすさが違います。

• 一般媒介契約：複数の会社に同時に依頼できるため、いつでも他社への依頼が可能です。解約手続きも比較的簡単で、書面1枚で完了します
• 専任媒介契約：1社のみに依頼する契約です。契約期間は最長3ヶ月で、期間満了時に更新しなければ自動的に終了します
• 専属専任媒介契約：専任媒介よりさらに制約が強く、お客様自身で見つけた買主との直接取引もできません

専任・専属専任の場合、契約期間中の解約は原則としてできません。ただし、会社側に重大な契約違反（活動報告義務の不履行など）がある場合は、期間中でも解除が認められるケースがあります。

契約期間中でも変更できるケース

専任媒介契約の期間中であっても、以下の場合は変更が可能です。

• 専任媒介で義務づけられている2週間に1回の活動報告が行われていない
• レインズ（不動産流通機構）への登録が契約後7日以内に行われていない
• 囲い込みなどの不正行為が確認できた場合

これらに該当する場合は、書面で解約の意思を伝えることで契約を終了できます。不安な場合は、各都道府県の宅地建物取引業協会に相談することをおすすめします。

売却の方法や費用について詳しく知りたい方は、エリア別の相場情報もあわせてご確認ください。

不動産会社を変更する具体的な手続きフロー

実際に会社を変更する場合、どのような手順で進めればよいのでしょうか。時系列に沿って具体的に解説します。

現在の会社への連絡から新会社選びまでの流れ

変更の手続きは、以下のステップで進めます。

• ステップ1（1〜3日目）：現在の媒介契約書を確認し、契約種類・残り期間・解約条件を把握する
• ステップ2（3〜7日目）：新しい候補の不動産会社2〜3社に査定を依頼する
• ステップ3（7〜14日目）：各社の査定結果と販売戦略を比較検討する
• ステップ4（14日目〜）：現在の会社に契約終了（または更新しない旨）を書面で通知する
• ステップ5：新しい会社と媒介契約を締結し、売却活動を再開する

重要なポイントは、新しい会社を決めてから現在の会社に連絡することです。空白期間を作ると、その間に見込み客を逃す可能性があります。

必要書類と手続きにかかる期間

変更に必要な書類は以下の通りです。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税納税通知書
• 物件の図面・間取り図
• 前の会社での販売活動報告書（あれば）
• 本人確認書類

一般媒介からの変更であれば最短1週間程度で新しい会社との活動を開始できます。専任媒介の場合は、契約満了を待つと最長3ヶ月かかることもあります。

札幌で不動産会社を変更する際の注意点

札幌や北海道で売却活動を行う場合、道内特有の事情を考慮する必要があります。寒冷地ならではのポイントを押さえておきましょう。

寒冷地特有の売却スケジュールと市場動向

札幌の不動産市場には明確な季節変動があります。

• 売却のベストシーズン：3月〜5月の春先。転勤や新生活に伴う需要が高まり、成約件数は冬場の約1.5倍に増加します
• 内覧が減る時期：12月〜2月の積雪期。外観確認が困難になるため、内覧件数が平常時の約40%まで減少する傾向があります
• 秋の駆け込み需要：9月〜10月は積雪前の最後の売却チャンスとして、一定の需要が見込めます

2026年現在、札幌の中古マンション平均価格は約2,200万円〜2,800万円で推移しており、地下鉄沿線の物件は駅徒歩10分以内であれば底堅い需要があります。

一方で、JR沿線や市街地エリアから離れた郊外物件は、売却に6ヶ月以上かかるケースも珍しくありません。

札幌の不動産市場で会社選びに失敗しないコツ

北海道の不動産市場は、本州とは異なる特徴を持っています。会社を変える際には、以下の点を確認しましょう。

• 札幌エリアでの年間成約実績が50件以上あるか
• 積雪期の販売戦略（3Dバーチャル内覧の導入など）を持っているか
• 道内の買取ネットワークを持ち、買取保証のオプションがあるか
• 地下鉄沿線・JR沿線など、売却物件があるエリアに精通しているか

札幌での売却についてお悩みの方は、無料AI査定ツールで現在の相場を確認してみてください。

不動産会社変更でよくある失敗と対処法

会社を変えれば必ず売れるわけではありません。変更時にありがちな失敗パターンを知り、同じ轍を踏まないようにしましょう。

焦って選んで再び失敗するパターン

最も多い失敗は、十分な比較をせずに次の会社を決めてしまうことです。「早く売りたい」という焦りから、最初に連絡した1社とすぐに契約してしまうケースが見られます。

対処法としては、最低でも2〜3社に査定を依頼し、販売戦略・広告手法・担当者の対応を比較することが大切です。この比較には2週間程度の時間をかけましょう。

査定額だけで判断した場合のリスク

高い査定額を提示した会社を選びたくなるのは自然なことです。しかし、査定額と実際の成約価格には平均で約10〜15%の差があるといわれています。

あえて高い査定額を出して契約を取り、その後に大幅な値下げを提案する——これは「高預かり」と呼ばれる手法です。査定の根拠となる近隣の成約事例を必ず確認してください。

札幌エリアの成約相場を知りたい方は、マンション名別の相場データも参考になります。

次の不動産会社を選ぶときのチェックポイント

変更先の会社を選ぶ際に、確認すべきポイントを具体的にまとめました。面談時にそのまま使える質問リストとしてご活用ください。

売却実績と得意エリアの確認方法

会社の実力を見極めるために、以下の質問をしてみましょう。

• 「このエリアで直近1年間に何件の成約がありましたか？」——年間20件以上が目安です
• 「類似物件の成約価格と売却期間を教えてください」——具体的なデータで回答できる会社は信頼できます
• 「どのポータルサイトに掲載しますか？」——SUUMO・HOME’S・at homeの主要3サイト以上への掲載が望ましいです
• 「写真撮影はプロに依頼しますか？」——物件写真の質は問い合わせ数に直結します

担当者との相性を見極める質問例

会社の看板だけでなく、実際に担当する営業マンの質も重要です。

• 「売却が長引いた場合、どのような対策を取りますか？」——具体的な戦略を即答できるかがポイントです
• 「活動報告はどの頻度で、どのような形式でもらえますか？」——週1回以上のメールまたはLINE報告が理想です
• 「前の会社で売れなかった原因は何だと思いますか？」——前の会社の悪口ではなく、客観的な分析ができる担当者を選びましょう

これらの質問に対して誠実に、かつ具体的に回答してくれる担当者であれば、信頼して任せることができます。

変更後にスムーズな売却を実現するためのポイント

不動産会社を変えた後、スムーズに売却活動を再開するために準備しておくべきことをまとめます。

新しい会社と共有すべき情報一覧

新しい会社に対して、以下の情報を最初の面談で共有しましょう。

• 前の会社での販売期間と内覧件数（例：4ヶ月間で内覧8件、申込0件）
• これまでの価格変更の履歴（当初3,200万円→2,980万円→2,800万円など）
• 内覧時に買主から受けたフィードバック（「駐車場が狭い」「日当たりが気になる」など）
• 前の会社を変更した具体的な理由
• 売却の希望期限と最低価格

これらの情報は、新しい会社が効果的な販売戦略を立てるうえで非常に重要です。包み隠さず伝えることで、同じ失敗の繰り返しを防ぐことができます。

売却活動を加速させる準備

会社変更を機に、物件の魅力を最大限に引き出す準備も行いましょう。

• ハウスクリーニング：水回りを中心にプロに依頼（費用目安：3万〜8万円）
• ホームステージング：家具の配置や小物で印象アップ（費用目安：5万〜15万円）
• 物件写真の撮り直し：新しい会社にプロカメラマンの手配を依頼する
• 価格の再検討：市場データに基づいた適正価格への見直し

特に札幌では、積雪前に外観写真を撮影しておくことが重要です。雪に覆われた外観写真では、物件の印象が大きく損なわれてしまいます。

売却にかかる費用の全体像を把握したい方は、エリア別相場ページで地域ごとの目安をご確認ください。

よくある質問

売却と賃貸どっちが得？札幌の実情で判断基準を解説

不動産を手放すか、貸して収益を得るか。売却と賃貸のどっちが得かは、お客様の状況によって大きく変わります。

特に札幌では、寒冷地ならではの維持コストや地価の動向が判断を左右します。この記事では、札幌の相場データと具体的な費用シミュレーションをもとに、お客様自身で判断できるチェックポイントを整理しました。

売却と賃貸それぞれのメリット・デメリット

まずは売却と賃貸の特徴を整理します。どちらにも明確なメリットと注意点があるため、表形式で比較してみましょう。

比較項目	売却	賃貸
まとまった資金	一括で手取り金を得られる	毎月の家賃収入が入る
維持費の負担	売却後はゼロになる	修繕費・管理費・固定資産税が継続
税金	譲渡所得税（所有5年超で約20%）	不動産所得として毎年確定申告
資産の流動性	現金化して自由に使える	物件を保有し続ける必要がある
リスク	売却価格が想定を下回る可能性	空室・家賃滞納・設備故障リスク
将来の選択肢	物件を手放すため再利用不可	将来の売却・自己利用も可能

売却を選ぶメリットと注意点

売却の最大のメリットは、まとまった現金を短期間で得られることです。住宅ローンの残債がある場合も、売却代金で一括返済できれば毎月の負担から解放されます。

ただし、売却には仲介手数料や譲渡所得税などの費用がかかります。売却価格の約3〜7%が諸費用として差し引かれるため、手取り額を事前に把握しておくことが重要です。

札幌の不動産市場では、2026年現在もマンションの平均成約価格が上昇傾向にあります。売り時の判断が手取り額に大きく影響するため、エリア別の相場情報を確認しておくことをおすすめします。

賃貸に出すメリットと注意点

賃貸のメリットは、物件を保有したまま毎月の家賃収入を得られることです。札幌市内の賃貸需要は一定の水準を維持しており、地下鉄沿線やJR沿線の物件は比較的入居者が付きやすい傾向があります。

一方で、賃貸経営には空室リスクと維持コストが伴います。北海道の寒冷地では、暖房設備の故障や水道管の凍結対応など、本州にはない修繕費用が発生しやすい点に注意が必要です。

売却と賃貸の損得を分けるチェックポイント

どっちが得かを判断するには、お客様ご自身の状況を具体的に整理する必要があります。以下のチェックリストで該当項目を確認してみてください。

物件の築年数・状態で判断する

築年数と物件の状態は、売却・賃貸どちらの収益性にも直結します。以下に当てはまる項目が多い方が、お客様にとって有利な選択肢です。

【売却が有利なチェック項目】

• 築25年以上で大規模修繕が近い
• 設備（給湯器・暖房機）の交換時期が迫っている
• 耐震基準が旧基準（1981年以前）の物件
• 周辺で再開発・新駅計画があり地価上昇が見込める
• 今後その物件に住む予定がない

【賃貸が有利なチェック項目】

• 築15年以内でリフォーム済み
• 地下鉄駅から徒歩10分以内の立地
• 周辺の賃貸空室率が10%未満
• 月額家賃が管理費・修繕費・税金を上回る
• 将来的に自分や家族が住む可能性がある

ローン残債と手取り額で判断する

住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済できるかが重要な判断材料です。残債が売却見込み額を上回る「オーバーローン」の状態では、差額を自己資金で補填する必要があります。

一方、賃貸に出す場合は、家賃収入からローン返済額と諸経費を差し引いた手残りがプラスになるかを計算します。札幌の場合、管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料に加えて、冬季の除雪費や暖房設備のメンテナンス費も含めて試算することが大切です。

札幌の不動産市場から見る売却・賃貸の有利不利

札幌ならではの市場環境を踏まえて、売却と賃貸それぞれの見通しを整理します。

札幌の地価動向と売却タイミング

2026年の札幌市内の公示地価は、市街地エリアを中心に前年比で約2〜4%上昇しています。特に地下鉄沿線の住宅地は堅調な値動きが続いており、売却を検討するには比較的良い時期といえます。

ただし、北海道新幹線の札幌延伸が2030年度末に予定されており、延伸後の地価変動を見越して保有を続けるという選択肢もあります。JR沿線エリアの物件をお持ちの場合は、今後の価格上昇を見込んで賃貸運用する判断も合理的です。

売却を検討される場合は、札幌市内のエリア別相場を確認し、ご自身の物件がどの程度の価格帯で取引されているかを把握しておくことが第一歩です。

寒冷地特有の維持コストが賃貸経営に与える影響

札幌で賃貸経営を行う場合、道内特有のコストを見落とすと収支が想定を大きく下回ります。具体的には以下のような費用が発生します。

• 除雪・排雪費用：戸建て賃貸の場合、シーズンで約5〜15万円
• 暖房ボイラーの交換：1台あたり約25〜40万円（耐用年数は10〜15年）
• 水道管の凍結防止・修理：凍結破裂の修理で約3〜10万円
• 外壁・屋根の補修：凍害によるひび割れ対策で約50〜120万円
• 冬季の空室リスク：11〜3月は引っ越し需要が減少し、空室率が5〜8%上昇する傾向

これらのコストを家賃収入でまかなえるかが、賃貸経営の損得を左右します。年間の維持コストが家賃収入の30%を超える場合は、売却の方が得になるケースが多いです。

売却・賃貸それぞれにかかる費用を比較

実際にどのくらいの費用がかかるのか、札幌の相場をもとにシミュレーションします。

売却時の仲介手数料・税金の目安

売却価格2,000万円のマンションを例に、主な費用の内訳を示します。

• 仲介手数料：約72万円（売却価格×3%＋6万円＋消費税）
• 印紙税：1万円（契約書に貼付）
• 登記費用（抵当権抹消等）：約2〜5万円
• 譲渡所得税：所有期間5年超の場合、利益に対して約20.315%

仮に購入価格1,500万円・諸費用控除後の譲渡益が400万円の場合、譲渡所得税は約81万円となります。手取りは約1,840万円前後が目安です。

なお、マイホームの売却では3,000万円特別控除が使える場合があり、多くの場合で譲渡所得税がゼロになります。詳しくは売却の方法と費用をご確認ください。

賃貸経営の管理費・修繕積立の実態

同じ2,000万円のマンションを月額家賃7万円で貸し出した場合の年間収支を試算します。

• 年間家賃収入：84万円（満室の場合）
• 管理委託料（家賃の5%）：約4.2万円
• 修繕積立金・管理費：約24万円（月2万円として）
• 固定資産税・都市計画税：約12万円
• 火災保険・地震保険：約3万円
• 寒冷地メンテナンス費：約8万円（年間平均）

年間の経費合計は約51万円となり、手残りは約33万円です。空室が年間2か月発生すると手残りは約19万円に減少します。表面利回りは4.2%ですが、実質利回りは約1.6〜2.0%程度にとどまるケースが一般的です。

売却から賃貸への切り替え手続きの流れ

売却か賃貸か、どちらを選ぶ場合でも具体的な手続きの流れを把握しておくとスムーズです。

売却を決めた場合の手続きステップ

売却の手続きは、一般的に以下の流れで進みます。期間の目安は全体で約3〜6か月です。

• 査定依頼（1〜2週間）：複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握する
• 媒介契約の締結（1日）：依頼する不動産会社を決め、売却活動を開始する
• 販売活動（1〜3か月）：内覧対応、価格交渉を経て買主を見つける
• 売買契約の締結（1日）：条件合意後、重要事項説明を受けて契約書に署名する
• 決済・引渡し（約1か月後）：代金受領と同時に所有権移転登記を行う

札幌の場合、冬季（12〜3月）は内覧数が減る傾向があります。春先の3〜5月に販売開始するのが効率的です。

賃貸に切り替える場合の準備と届出

自宅を賃貸に出す場合は、以下の手順で進めます。準備期間は約1〜2か月が目安です。

• 賃貸管理会社の選定（1〜2週間）：管理委託料や空室保証の有無を比較する
• 賃料査定と条件設定（1週間）：周辺相場を調べ、適正家賃を設定する
• リフォーム・クリーニング（2〜4週間）：入居者募集前に必要な修繕を済ませる
• 住宅ローンの確認：自宅用ローンのまま貸し出すと契約違反になる場合がある。金融機関に事前相談する
• 火災保険の切り替え：居住用から賃貸用に変更が必要
• 入居者募集・審査・契約（2〜4週間）：管理会社を通じて募集を開始する

道内では冬場の引っ越しが少ないため、4〜9月に入居者募集を開始するのが有利です。

よくある失敗パターンと後悔しないための対処法

売却でも賃貸でも、事前の準備不足が損失につながります。よくある失敗パターンと対処法を確認しておきましょう。

売却で損をする典型的なミス

• 1社だけの査定で決めてしまう：査定額は会社によって200〜300万円の差が出ることも珍しくありません。最低3社以上に依頼することが鉄則です
• 相場を知らずに安売りする：周辺の成約事例を確認せずに売り出すと、相場より100万円以上安く売却してしまうケースがあります
• 売却時期を見誤る：札幌では冬季に成約件数が約20〜30%減少します。急ぎでなければ春先の売り出しを検討してください

対処法として、まずは無料AI査定ツールで概算価格を把握し、その上で複数社の訪問査定を受けることをおすすめします。

賃貸経営で赤字に陥るケース

• 維持費の見積もりが甘い：寒冷地の修繕費を考慮せず、表面利回りだけで判断すると年間10〜20万円の赤字になることがあります
• 空室期間の長期化：札幌市内でも築30年超の物件は空室率が15%を超えるエリアがあります。立地と築年数のバランスを冷静に判断する必要があります
• 家賃設定が高すぎる：相場より5〜10%高い家賃を設定すると、入居者が決まるまで3〜6か月かかるケースがあります

赤字リスクを避けるには、年間の維持コストを正確に見積もり、空室率10%を想定した保守的な収支計画を立てることが重要です。判断に迷った場合は、まずはお気軽にご相談ください。

よくある質問

測量なしで売却できる？条件と注意点

土地や戸建てを売却したいけれど、測量に時間や費用をかけたくない。そんなお悩みをお持ちの方は少なくありません。

実は、一定の条件を満たせば測量なしでも不動産を売却できるケースがあります。ただし、条件を見誤ると引き渡し後のトラブルや価格面で損をするリスクもあるため、正しい判断基準を知っておくことが大切です。

この記事では、測量なしで売却できる条件・手続きフロー・札幌ならではの注意点まで、2026年最新の情報をもとに詳しく解説します。

測量なしで土地や建物を売却できるケースとは

すべての不動産売却で測量が必要なわけではありません。登記簿の面積をそのまま使う「公簿売買」が認められる場合、測量なしでの売却が可能です。

登記簿面積での売買が認められる条件

公簿売買とは、登記簿に記載された面積を基準に売買価格を決定する方法です。以下の条件を満たす場合に採用されることが多くなっています。

• 隣地との境界に争いがない：過去に境界確認書が取り交わされている、または境界標が明確に残っている場合
• 登記簿面積と実測面積の差が小さい：一般的に誤差が5%以内であれば公簿売買が認められやすい傾向があります
• 買主が公簿売買に同意している：契約書に「公簿売買とし、実測との差額精算を行わない」旨の特約を明記する必要があります

なお、都市部の整備された住宅地では、区画整理済みで登記簿面積の精度が高いケースが多く、測量を省略しやすい傾向にあります。

測量が不要になる具体的な物件タイプ

測量なしで売却できる可能性が高い物件には、次のようなタイプがあります。

• 区画整理済みの宅地：行政による区画整理が完了しており、境界が明確な土地
• 分譲地の一画：開発時に確定測量が済んでいることが多く、境界標も設置済みのケースが大半です
• マンションの敷地権：敷地権として登記されているため、個別の測量は原則不要です
• 地積測量図が法務局に備え付けられている土地：過去に測量が実施され、図面が登録済みの場合は再測量の必要性が低くなります

札幌市内でも、地下鉄沿線やJR沿線の住宅街は区画整理が進んでいるエリアが多いため、測量なしで売却できる物件が比較的多く見られます。

測量が必要になる売却パターンと判断基準

反対に、測量を省略すべきでないケースもあります。判断を誤ると売却後の深刻なトラブルにつながるため、慎重な見極めが重要です。

境界トラブルが起きやすい物件の特徴

以下に該当する場合、測量を実施したうえで売却を進めることを強くおすすめします。

• 境界標が見当たらない・破損している：札幌では冬季の除雪作業や凍上現象で境界標がずれるケースが報告されています
• 隣地所有者と過去にトラブルがある：塀の位置や越境物で揉めた経緯がある場合、境界確定が不可欠です
• 相続で取得し、境界の経緯が不明な土地：相続物件では境界に関する書類が残っていないケースが約4割とも言われています
• 登記簿面積が古く、昭和40年代以前の測量に基づいている：旧測量法時代の面積は精度が低い場合があり、実測面積との差が10%以上開くこともあります

買主や金融機関から測量を求められるケース

売主としては測量なしで進めたくても、買主側の事情で測量が求められることがあります。

• 住宅ローン審査：金融機関が融資の条件として確定測量図の提出を求めるケースがあります。特に土地面積が100坪以上の広い土地では求められる傾向が強まります
• 買主が建築計画を持っている：新築を予定している買主は、建ぺい率・容積率の正確な算出のために実測図を求めることが一般的です
• 不動産業者が買主の場合：再販や開発を目的とする業者は、リスク回避のため測量を条件にする場合が多くなっています

土地の売却全般について基礎から確認したい方は、土地売却の基本はこちらをご覧ください。

測量なし売却の具体的な手続きフロー

測量を省略して売却を進める場合、通常の売却とは異なる手続きや書類が必要になります。時系列に沿って確認していきましょう。

公簿売買の流れと必要書類

測量なしの公簿売買では、以下の流れで手続きが進みます。

• ステップ1：不動産会社への相談・査定依頼：公簿売買が可能かどうか、プロの目で判断してもらいます。査定額の算出には1〜2週間程度かかるのが一般的です
• ステップ2：登記簿謄本・公図・地積測量図の取得：法務局で1通あたり450〜600円で取得できます。オンライン請求なら1通334円です
• ステップ3：境界の現況確認：現地で境界標の有無や越境物の確認を行います
• ステップ4：媒介契約の締結：不動産会社と売却の媒介契約を結びます
• ステップ5：買主との売買契約：公簿売買の特約を明記した契約書を取り交わします
• ステップ6：決済・引き渡し：残代金の受領と所有権移転登記を行い、売却が完了します

通常の売却と比べると、測量の工程を省く分だけ1〜2か月ほど期間を短縮できる可能性があります。

契約書に記載すべき特約事項

公簿売買で後日のトラブルを防ぐためには、契約書の特約事項が非常に重要です。以下の内容を盛り込みましょう。

• 「本物件は公簿面積による売買とし、実測面積との差異が生じても売買代金の増減精算は行わない」：最も基本的な特約文言です
• 境界に関する現況の告知：売主が認識している境界の状態を正確に記載します
• 越境物がある場合の取り決め：隣地からの越境や自分の敷地からの越境について、将来の是正方法を明記します

売却の方法や費用について詳しく知りたい方は、売却の方法と費用の詳細もあわせてご確認ください。

札幌で測量なし売却を進める際の注意点

札幌は北海道特有の気候条件があるため、本州とは異なる注意点があります。特に冬季の積雪は境界確認に大きな影響を与えます。

積雪期の境界確認が難しい寒冷地特有の問題

札幌の積雪期間は例年11月下旬から4月上旬までの約5か月間に及びます。この間は地面が雪に覆われるため、境界標の目視確認がほぼ不可能です。

さらに、札幌では凍上現象（地中の水分が凍結して地盤が持ち上がる現象）により、境界標が数センチ〜十数センチ移動するケースも報告されています。冬季の除雪作業で重機が境界標を破損させてしまうことも珍しくありません。

このため、測量なしで売却を進める場合でも、雪のない5月〜10月の間に現地確認を済ませておくことが重要です。積雪期に売却を開始する場合は、過去の写真や境界確認書などの書面で補完する方法が取られます。

札幌の地価動向と公簿売買のリスク

2026年現在、札幌の住宅地の地価は地下鉄沿線を中心に上昇傾向が続いています。北海道の基準地価では、札幌市の住宅地は前年比で約3〜5%の上昇を記録しているエリアもあります。

地価が上昇しているエリアでは、公簿面積と実測面積の差が売却価格に大きく影響します。例えば、坪単価50万円のエリアで実測面積が登記簿より3坪大きかった場合、約150万円の売却機会を逃すことになります。

特に市街地エリアや駅徒歩圏内の物件は坪単価が高い傾向にあるため、面積差のインパクトが大きくなります。地価が上昇している場合は、測量費用を払ってでも実測売買にした方が有利になるケースが少なくありません。

測量なし売却でよくある失敗と対処法

測量を省略したことで実際に起きたトラブル事例を知っておくことで、同じ失敗を回避できます。

引き渡し後の境界トラブル事例

測量なしの売却で最も多いトラブルは、引き渡し後に隣地所有者から境界について異議を申し立てられるケースです。

• 塀の越境が発覚：買主が新築のために既存の塀を撤去したところ、隣地に越境していたことが判明。撤去費用と境界の是正費用として約80万円が発生した事例があります
• 面積の大幅な不足：登記簿面積より実測面積が約15%小さく、買主から契約不適合責任を追及された事例。最終的に約200万円の減額交渉に至りました
• 道内の郊外物件で境界不明：古い分筆登記のまま長年放置されていた土地で、隣地所有者が複数の相続人に分かれており、境界確認に1年以上を要した事例もあります

売却価格で損をしないための対策

測量なしで売却する場合でも、損失を最小限に抑える方法はあります。

• 法務局の地積測量図を確認する：過去に測量が行われた記録があれば、現在の境界状況を推測する手がかりになります
• 固定資産税の課税面積と登記簿面積を比較する：大きな差がある場合は、登記簿面積の正確性に疑問がある可能性があります
• 不動産会社に現地調査を依頼する：経験豊富な不動産会社であれば、測量の要否について適切にアドバイスしてもらえます
• 契約不適合責任の免責特約を検討する：面積差による責任を免除する特約を盛り込むことで、売主のリスクを軽減できます

札幌市内の土地相場を事前に調べておくことで、公簿売買による損失リスクを事前に把握できます。エリアごとの相場はエリア相場一覧で確認いただけます。

測量を入れた場合の費用相場と期間の目安

測量なしで売却するかどうかを判断するために、測量を実施した場合の費用と期間も把握しておきましょう。

現況測量と確定測量の違いと費用

測量には大きく分けて2種類あります。それぞれの特徴と費用目安は以下の通りです。

• 現況測量：現在の境界標やフェンスなどを基準に面積を算出する方法。隣地所有者の立ち会いは不要で、費用は15万〜25万円程度。期間は1〜2週間が目安です
• 確定測量：隣地所有者全員の立ち会いのもと境界を確定させる方法。費用は35万〜80万円程度で、期間は1〜3か月かかります。官民境界（道路との境界）の確定が必要な場合は、さらに期間が延びることがあります

札幌では、積雪期間中は現地作業ができないため、冬季に依頼すると春まで着手を待つ必要があります。スケジュールに余裕を持った計画が重要です。

測量費用を回収できるケースの判断

測量費用をかけるべきかどうかは、以下の基準で判断できます。

• 登記簿面積と実際の面積差が大きそうな場合：差が坪単価で換算して測量費用を上回るなら、測量する価値があります
• 売却予定価格が1,000万円以上の場合：高額取引ほど面積差の金額的影響が大きくなるため、測量で正確な面積を把握する方が有利です
• 買主候補が建築計画を持っている場合：確定測量があることで買主の安心感が増し、売却価格の上乗せや早期成約につながりやすくなります

売却にかかる費用の全体像を知りたい方は、売却にかかる費用の全体像もご参照ください。

測量なし売却を成功させるためのポイントまとめ

ここまでの内容を踏まえ、測量なしで売却を成功させるためのポイントを整理します。

不動産会社選びで確認すべきこと

測量なしでの売却は判断が難しい場面が多いため、信頼できる不動産会社のサポートが不可欠です。以下のポイントを確認しましょう。

• 公簿売買の実績が豊富かどうか：測量なし売却の経験が少ない会社では、適切な特約の設定やリスク説明が不十分になる恐れがあります
• 札幌の土地事情に詳しいかどうか：道内の不動産市場や積雪期の課題を理解している地元密着の会社を選ぶことで、トラブルを未然に防げます
• 測量の要否について正直にアドバイスしてくれるか：売却を急ぐあまり測量を省略すべきでない物件まで公簿売買を勧める会社は避けた方が安全です
• 査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか：公簿面積と実測面積の差が価格にどう影響するか、具体的な数値で説明してくれる会社が理想です

当社では、札幌の不動産売却に関するご相談を無料で承っております。測量の要否の判断から売却完了までトータルでサポートいたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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