不動産売却にかかる期間はどのくらいか

「そろそろ家を売ろうと思うのですが、どのくらいで売れますか」——査定のご依頼をいただいたときに、価格の次によく聞かれるのがこの質問です。転勤の辞令が出ている、住み替え先の入居日が決まっている、相続の手続きに区切りをつけたい。不動産の売却は、金額と同じくらい期間が生活の予定を左右します。

この記事では、不動産の売却にかかる期間を工程ごとに分解し、それぞれ何日・何か月かかるのかを目安の数値でお伝えします。あわせて、雪のある札幌ならではの季節要因と、期間が長引く物件の共通点、急ぐ場合の選択肢も整理します。

不動産売却の期間は全体でどのくらいか

まず全体像です。一般的な仲介での売却は、次のような内訳になります。

• 査定：1〜3日。机上査定なら当日〜翌日、現地を見る訪問査定でも3日程度が目安です。
• 媒介契約から売り出しまで：1週間。写真撮影、図面作成、広告原稿の準備にかかる期間です。
• 売り出しから成約まで：平均3〜6か月。ここがいちばん振れ幅の大きい工程です。
• 契約から決済・引渡しまで：1〜2か月。買主の住宅ローン審査と、登記・引越しの準備期間です。

合計すると、多くの場合は半年前後を見ておくことになります。「3か月で売れた」という例もあれば、1年近くかかる例もあり、平均だけで判断せず幅で考えるのが実務的です。売却全体の手順は売却の流れと費用・税金のページでも工程順に解説しています。

工程ごとの中身と、短縮できるところ

期間を縮めたいとき、どの工程に手を入れられるのかを整理します。

• 査定（1〜3日）：ここは短縮しやすい部分です。オンラインの査定なら60秒程度で概算がわかります。ただし急ぎすぎて根拠のない価格で売り出すと、結局あとで長引きます。
• 売り出し準備（1週間）：権利証や図面、購入時の契約書などをあらかじめ探しておくと数日縮まります。
• 販売期間（3〜6か月）：価格設定でほぼ決まります。相場より10%高い設定で3か月動かないより、適正価格で1か月で決めたほうが、値下げを重ねるより手取りが多くなる例は珍しくありません。
• 決済まで（1〜2か月）：買主のローン事情なので売主側では縮めにくい工程です。現金購入の買主なら3週間程度で終わることもあります。

つまり実質的にコントロールできるのは、売り出し価格と売り出す時期の2つです。

札幌の不動産売却は季節で期間が変わる

北海道、とくに札幌では、雪の有無が売却期間にはっきり影響します。ここは道内で売却する方が必ず考慮したい点です。

• 冬期（12〜3月）：内見の件数が減ります。雪で敷地の広さ、境界、外壁の状態、駐車場の使い勝手が確認できないため、買主が判断を先送りしやすくなります。この時期に売り出すと、成約まで平均より1〜2か月長くかかることがあります。
• 1〜3月：一方で転勤の内示が出る時期です。4月からの新生活に向けて買主が動くため、地下鉄沿線の駅近マンションなど、雪の影響を受けにくい物件は冬でも成約します。
• 4〜6月：雪解け後で、庭・外構・道路付けがすべて見えます。1年で最も動きやすい時期の一つです。
• 9〜10月：降雪前に決めたい買主が動く時期で、ここも動きやすくなります。

戸建や土地は雪の影響を強く受けるため、可能であれば4〜6月に売り出せるよう、2〜3か月前の2月頃から準備を始めるのが理想的です。JR沿線の郊外エリアや市街化調整区域の物件は、もともと買主の母数が少ないぶん、時期の選択がより重要になります。

期間が長引きやすい物件の共通点

売却が半年を超えて長引く場合、多くは次のいずれかに当てはまります。

• 売り出し価格が相場より高い：最初の2〜3週間の反響で、価格が合っているかはおおむね判断できます。3週間で問い合わせが0件なら、価格の見直しを検討する段階です。
• 写真・図面が不十分：現在はほとんどの買主がまずインターネットで見ます。掲載写真が5枚しかない物件と30枚ある物件では、内見の申込数が変わります。
• 再建築不可・接道が2m未満：買主が住宅ローンを使いにくく、対象となる買主が限られます。
• 郊外の広い土地：南区や石狩市などで敷地が300㎡（約90坪）を超える物件は、除雪の負担を敬遠されることがあります。
• 売主側の事情が整理できていない：共有者の同意やローン残債の確認などが後回しになっていると、買主が決まってから止まります。

ご自身の物件がどのタイプかを知るには、まず今の価格の目安を確認するのが早道です。無料AI査定ツールなら電話なしで概算がわかります。

急ぐ場合の選択肢｜買取という方法

期日が決まっていて、半年も待てないという場合があります。そのときは買取という方法があります。

• 期間：不動産会社が直接買主になるため、最短2週間〜1か月程度で決済まで進みます。
• 広告なし：近所や職場に知られたくない場合にも使われます。
• 内見対応が不要：買主を探す期間がないため、休日ごとの内見準備がありません。
• 価格：仲介での成約価格と比べると下がる傾向があります。おおむね市場価格の7〜8割程度が一つの目安です。

当社は仲介と買取のどちらもお受けしています。まず仲介で3か月出してみて、期日までに決まらなければ買取に切り替える、という進め方も可能です。金額と期日のどちらを優先するかで選び分けてください。

相続した不動産は期間が上乗せになる

相続で取得した不動産を売る場合、通常の売却期間に手続きの時間が加わります。

• 相続登記：亡くなった方の名義のままでは売却できません。名義を相続人へ変更する登記に、書類収集を含めて1〜2か月程度かかるのが一般的です。
• 義務化：相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請することとされています。
• 遺産分割協議：相続人が3人以上いる場合や、遠方にお住まいの方がいる場合は、さらに数か月かかることもあります。
• 合計の目安：登記1〜2か月＋売却半年前後で、8か月〜1年程度を見込んでおくと計画が立てやすくなります。

税制上の特例には期限があるものも多く、たとえば相続空き家の3,000万円特別控除は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が要件とされています。期限のある特例を使う予定がある場合は、逆算した進行が必要です。税務の最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。

期間から逆算した売却スケジュールの立て方

最後に、引渡し希望日から逆算する考え方をまとめます。

• 引渡し希望日の2か月前：ここまでに売買契約を結んでおきたい時期です。
• その3〜6か月前：売り出し開始。札幌なら冬期を避けられる時期を選びます。
• さらに1〜2週間前：査定と媒介契約。書類の準備もこの段階です。
• 合計：引渡し希望日の6〜8か月前には動き出すのが安全な計画です。

エリアごとの動きやすさにも差がありますので、区や市の相場感はエリア別の相場一覧、駅ごとの目安は駅から無料査定もあわせてご覧ください。当社は預かった情報を他社に渡さず、専任媒介であれば2週間に1回以上、販売状況を書面でご報告しています。今どの段階にいて、あと何か月かかりそうかを、途中経過でも把握いただけます。

よくある質問

離婚で家を売るときの財産分与と名義

離婚の話し合いのなかで、いちばん結論が出にくいのが家のことです。住宅ローンが残っている、名義が夫だけになっている、どちらが住み続けるか決まらない——札幌市内でご相談をお受けしていても、離婚に伴う不動産のご相談は、預貯金の分け方よりはるかに時間がかかる印象があります。金額が大きく、ローンという長期の債務がひもづいているためです。

この記事では、離婚で家を売却するときに必ず確認しておきたい財産分与の考え方と名義・ローンの整理の仕方、そして「売る」「住み続ける」「共有のまま残す」という3つの選択肢の違いを、実務の順序に沿って整理します。北海道内で不動産の売却を扱う立場から、札幌特有の時期の話もあわせてお伝えします。

離婚で家を売る前に確認する3つのこと

順番を間違えると話し合いがやり直しになります。まずは事実の確認から始めてください。

• 登記上の名義：登記事項証明書（1通600円程度）で、所有者が単独名義か共有名義か、持分は何分の何かを確認します。
• 住宅ローンの残債：金融機関の残高証明書や返済予定表で、残りいくらか、あと何年かを確認します。
• 今の市場価格：残債と価格を比べないと、売却でお金が残るのか、持ち出しになるのかが判断できません。

この3つがそろって初めて、財産分与の話ができます。価格の目安は、電話なしで使える無料AI査定ツールで先に確認しておくと、話し合いの前提が共有しやすくなります。

財産分与は原則2分の1｜対象になる家とならない家

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を清算する手続きです。一般的に、その分け方は原則2分の1とされています。収入の多い少ないにかかわらず、家事や育児による貢献も評価するという考え方です。

• 対象になるもの：婚姻期間中に購入した家、共同で返済してきた住宅ローン付きの不動産、預貯金など。
• 対象外になりやすいもの：婚姻前から一方が所有していた不動産、相続で得た不動産などは「特有財産」として財産分与の対象外になることが多いとされています。
• 混ざっている場合：親からの資金援助500万円と夫婦の貯蓄で購入した家など、寄与の割合をどう見るかで争いになりやすい部分です。

実務では、購入時の資金の出どころが分かる資料（振込記録、贈与契約書など）が残っているかどうかが大きな分かれ目になります。ここは法律の判断が必要な領域ですので、最終的には弁護士へご相談ください。

名義とローンの整理｜単独では売却できないケース

財産分与の割合と、登記の名義は別の話です。ここを混同すると手続きが止まります。

• 名義人でない配偶者は単独で売却できない：たとえ財産分与で2分の1を受け取る権利があっても、登記名義人でなければ売買契約の当事者になれません。
• 共有名義は全員の同意が必要：持分が10分の1でも、共有者全員の同意がなければ家全体の売却はできません。
• 連帯保証・連帯債務は離婚では外れない：夫婦間で「もう関係ない」と取り決めても、金融機関との関係では効力がありません。借り換えや代わりの保証人など、金融機関の承諾が要ります。

とくに多いのが、夫が名義人・妻が連帯保証人のまま離婚し、10年後に夫の返済が滞って妻に請求が来るというケースです。売却によってローンを完済すれば、この関係は解消できます。これが「離婚のときは売る」という選択が選ばれやすい理由の一つです。

3つの選択肢の比較｜売る・住み続ける・共有のまま

家の扱い方は大きく3通りです。それぞれに向き不向きがあります。

• 売却してお金で分ける：いちばん清算がはっきりします。売却代金でローンを完済し、残った金額を原則2分の1で分けます。売却代金が残債を下回る場合は、差額の手当てが必要です。
• どちらかが住み続けて代償金を払う：たとえば家の評価が2,000万円、残債が1,200万円なら差引800万円が分与の対象となり、住み続ける側がその2分の1にあたる400万円程度を相手に支払う形が一般的です。手元資金が必要になります。
• 共有のまま残す：判断を先送りできますが、多くの場合トラブルのもとになります。数年後に売ろうとしたときに相手と連絡が取れない、相手が再婚して話が進まない、相続が発生して権利者が3人4人と増える、といった事例があります。

実務の感覚では、共有のまま残す選択は最後の手段です。将来の売却が難しくなるうえ、固定資産税の負担や修繕費の分担でも揉めやすくなります。

離婚に伴う売却の税金と期限

税金の扱いも押さえておきましょう。ここは一般的な考え方の紹介です。

• 贈与税：財産分与による不動産の移転には、原則として贈与税はかからないとされています。ただし分与が過大な場合などは課税されることがあります。
• 譲渡所得税：売却して利益が出た場合、所有期間5年以下は39.63%、5年超は20.315%が目安です。所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。
• 3,000万円特別控除：自分が住んでいた家を売った場合、一定の要件のもとで譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。離婚後に元配偶者へ譲渡すると要件を満たさなくなる場合があるため、順番が重要です。
• 財産分与の請求期限：離婚の成立から2年です。
• 仲介手数料：売買価格800万円以下は最大33万円（税込）、800万円超は（価格×3%＋6万円）×1.1が上限です。

税金の取り扱いは個々の事情で結論が変わります。最終的な判断は必ず税務署または税理士にご確認ください。売却にかかる費用の全体像は売却の流れと費用・税金のページでも整理しています。

札幌で離婚に伴う売却を進めるときの時期

札幌では季節が売却期間に影響します。離婚の話し合いと並行して進める場合は、この点も考慮に入れてください。

• 冬期（12〜3月）：積雪で敷地の境界や外観、駐車スペースが見えず、内見も減るため長引きやすい時期です。
• 1〜3月：道内・道外からの転勤需要で買主側の動きは出ます。市街地エリアのマンションはこの時期でも動きます。
• 4〜6月と9〜10月：雪解け後と秋口は、地下鉄沿線・JR沿線ともに問い合わせが増えやすく、売り出しに向いた時期です。
• 期間の目安：査定から引渡しまで、一般的に半年前後を見ておくと計画が立てやすくなります。

離婚の時期が決まっている場合は、逆算して3〜6か月前から準備を始めるのが現実的です。区ごとの相場感はエリア別の相場一覧から確認できます。

離婚のご相談で当社がしていること

離婚に伴う売却は、通常の売却よりも情報の扱いに気をつかう場面が多くなります。当社では、一括査定サイトのように預かった情報を他社へ渡すことはしていません。査定のご依頼をいただいた時点で、複数社から電話がかかってくるということもありません。

• 書面での報告：専任媒介であれば2週間に1回以上、販売状況を書面でご報告します。どちらか一方だけに情報が偏らないよう配慮できます。
• 買取という選択肢：期日が決まっていて時間がない場合は、当社が直接買い取る方法もご提案できます。仲介より価格は下がりますが、最短2週間〜1か月程度で現金化できます。
• 成約データにもとづく根拠：査定額は、近隣の成約事例をもとにご説明します。

まずは現在の価格の目安を知るところからで構いません。マンション名から無料査定もご利用いただけます。

よくある質問

任意売却とは｜競売との違いと流れ

住宅ローンの返済が滞り、金融機関から督促の通知が届き始めた。そんな段階で初めて「任意売却」という言葉を知る方が多いです。札幌市内でも、病気による収入減、離婚、勤務先の業績悪化などをきっかけに、返済が続けられなくなるご相談を毎年一定数いただきます。

任意売却は、放っておけば競売になってしまう状況で、より条件のよい形に切り替えるための手続きです。この記事では、任意売却とは何か、競売とどう違うのか、実際の流れと期限、そして注意点を、不動産会社の実務としてお伝えできる範囲で整理します。

任意売却とは何か

任意売却とは、住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失した場合などに、金融機関（債権者）の同意を得て、抵当権の付いた不動産を市場で売却する方法です。

• 債権者の同意が前提：売却代金で完済できない状態でも、金融機関が抵当権の抹消に応じてくれることで売買が成立します。
• 通常の売却と同じ売り方：不動産ポータルサイトへの掲載や現地案内など、一般の売却と変わらない販売活動を行います。
• 残債は残るのが原則：売却代金で返済しきれなかった分は債務として残り、多くの場合は分割返済の相談になります。

前提として、不動産を売るには抵当権を抹消しなければなりません。通常の売却では決済日に売買代金でローンを一括返済し、その場で抵当権を外します。ところが残債のほうが大きい場合はこれができません。そこで債権者と交渉し、完済に至らなくても抵当権を外してもらう。これが任意売却の本質です。逆に言えば、返済が正常に続いている段階では原則として選べない方法だという点も押さえておいてください。

競売との違いを5つの視点で比べる

任意売却と競売はどちらも「返済できなくなった不動産を手放す」手続きですが、内容は大きく異なります。違いを整理します。

• 価格：任意売却は市場で通常の販売活動を行うため、競売より高く売れることが多いとされます。競売は裁判所の手続きで、一般に市場価格の5〜7割程度になることが多いです。2,000万円の価値がある家なら、競売では1,000万円台前半で落札されることもあります。
• プライバシー：競売は裁判所の情報サイトに物件の写真や間取り、住所が公開されます。近隣に知られやすく、不動産業者からの接触も増えます。任意売却は通常の売却物件として掲載されるため、事情が外に出にくいです。
• 引渡し時期：任意売却は買主と交渉して引渡し日を決められます。競売は落札後の手続きに沿って強制的に進み、明渡しを求められます。
• 引越し費用：任意売却では、債権者との交渉により売却代金の中から引越し費用が配分されることがあります。競売では原則としてありません。
• 残債の返済：どちらも残債は残りますが、任意売却のほうが高く売れる分だけ残債が小さくなり、その後の返済負担が軽くなる傾向があります。

売主にとって競売にメリットはほとんどありません。それでも競売になってしまうのは、多くの場合、動き出すのが遅れたからです。

任意売却の流れ

実際の進み方を、時系列で見ていきます。金融機関や保証会社によって細かい運用は異なりますが、大枠は次のとおりです。

• 1. 滞納の発生と督促：返済が滞ると、まず電話や書面での督促が始まります。滞納が3か月から6か月ほど続くと、期限の利益の喪失が通知されます。
• 2. 代位弁済の通知：保証会社が金融機関に代わって返済し、債権が保証会社に移ります。この段階で一括返済を求められます。
• 3. 不動産会社への相談と査定：売却見込額を算出し、債権者に提示する売却計画を作ります。
• 4. 債権者との交渉：売り出し価格、販売期間、配分案（諸費用や引越し費用の扱い）について同意を取り付けます。
• 5. 販売活動：一般の物件と同じように広告を出し、内見を受け付けます。ここに通常2か月から6か月程度かかります。
• 6. 売買契約と決済：買主が決まったら契約を結び、決済日に代金を配分し、抵当権を抹消して引渡します。

抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら2,000円です。司法書士報酬は1〜2万円程度が目安になります。任意売却ではこれらの費用も配分案に含めて債権者と調整するのが一般的です。売却全体の流れと費用は売却の流れと費用・税金にもまとめています。

任意売却には期限があります

ここが最も重要な点です。任意売却は、いつまでも選べる方法ではありません。

• 期限は開札日の前日まで：競売が申し立てられた後でも任意売却は可能ですが、一般的には開札日の前日までとされます。開札で落札者が決まれば、そこで終わりです。
• 逆算すると時間がない：買主を探し、契約し、決済まで進めるには通常2か月から6か月かかります。競売の申立てから開札までは半年から1年程度が目安ですので、余裕はほとんどありません。
• 冬期は販売期間が読みにくい：札幌では12月から2月にかけて積雪で内見が入りにくく、想定より時間がかかることがあります。逆に1月から3月は道内外からの転勤需要が重なり、問い合わせが増える時期でもあります。

滞納が始まった段階、遅くとも代位弁済の通知が届いた時点で相談を始めてください。3か月早く動けたかどうかで、結果が数百万円変わることも珍しくありません。

任意売却のデメリットと注意点

任意売却は競売より有利な選択肢ですが、良いことばかりではありません。事前に理解しておくべき点を挙げます。

• 信用情報への登録：滞納の時点ですでに事故情報として記録されており、その後5年から10年程度は新たな借入やクレジットカードの発行が難しくなるのが一般的です。
• 債権者が同意しないこともある：提示した売却価格が低すぎる、配分案に納得が得られないなどの理由で、交渉がまとまらない場合があります。
• 残債は消えない：売却後も残った債務は返済義務が続きます。収入に応じて月々1万円から3万円程度の分割で話がまとまるケースが多いですが、金額は個別交渉です。
• 共有者や連帯保証人の同意が必要：夫婦共有名義の場合は双方の同意が要ります。離婚が絡むと調整に時間がかかりがちです。

また、任意売却を専門にうたう業者の中には、高額な手数料を請求したり、相場より安く関係業者に売らせたりする例も報告されています。仲介手数料は宅建業法で上限が決まっており、売買価格800万円超なら「価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限、800万円以下は最大33万円（税込）です。この範囲を超える請求には根拠を確認してください。

札幌で任意売却を考えるときのポイント

北海道の物件には、価格の付き方や売れ方に地域特有の傾向があります。任意売却は期限との勝負ですので、この点を踏まえて計画を立てる必要があります。

• 沿線と駅距離：地下鉄沿線やJR沿線の駅から徒歩10分以内の物件は、期間内に買主が見つかる可能性が高くなります。バス便中心のエリアや郊外は慎重な価格設定が必要です。
• 雪の影響：融雪槽やロードヒーティングの有無、除雪スペースの確保しやすさは、札幌の買主が実際に重視する条件です。
• 市街地エリア外の物件：市街化調整区域や、上下水道が整備されていないエリアでは、そもそも買主が限られるため販売期間を長めに見ておく必要があります。

まずは今の価格帯を把握するところからです。電話なしで使える無料AI査定ツールで目安を確認し、区ごとの傾向はエリア別の相場一覧でご覧いただけます。なお、任意売却は債務整理や法的手続きと隣り合わせの領域です。売却の実務は不動産会社が担いますが、返済条件の変更は金融機関、債務そのものの整理は弁護士、税金の扱いは税務署または税理士と、最終的な判断はそれぞれの専門家にご相談ください。売却で損失が出た場合、一定の要件を満たせば譲渡損失の損益通算や最長3年間の繰越控除が使える場合もありますので、確定申告の要否も含めて税務署にご確認いただくことをおすすめします。

よくある質問

オーバーローンで売れないときの選択肢

「査定してもらったら2,000万円だったが、住宅ローンの残債が2,400万円ある」。札幌市内でご相談を受けていると、こうした状態、いわゆるオーバーローンで手が止まってしまう方が少なくありません。転勤が決まっている、離婚で家を整理したい、返済が苦しくなってきた。事情は切実なのに、数字が合わないので動けない。よくある行き詰まり方です。

ただ、オーバーローンだから売却できないと決まったわけではありません。この記事では、不足額の正しい出し方から、自己資金・住み替えローン・保有継続・任意売却という4つの方向性、そして損が出た場合の税金の扱いまで、不動産会社の実務としてお伝えできる範囲を整理します。

オーバーローンとは何か

オーバーローンとは、不動産の売却額が住宅ローンの残債を下回っている状態を指します。逆に売却額が残債を上回る状態はアンダーローンと呼ばれます。

• アンダーローン：売却額が残債を上回り、完済したうえで手元に現金が残る状態です。売却の進め方は比較的シンプルです。
• オーバーローン：売却代金だけでは完済できず、差額を自己資金で埋めるか、金融機関の同意が必要になる状態です。
• 境目は諸費用込みで見る：仲介手数料や印紙税を差し引いた手取り額で判定しないと、決済直前で数十万円足りないという事態になります。

なぜ完済が問題になるかというと、売却には抵当権の抹消が必要だからです。住宅ローンを借りるときに金融機関が設定した抵当権は、原則として完済しなければ外せません。通常は決済日に売買代金でローンを一括返済し、その場で抵当権を抹消して所有権を買主に移します。完済できないということは、この流れが成立しないということです。

まずは不足額を1円単位で出す

感覚で「たぶん数百万円足りない」と考えている段階では、選択肢を絞り込めません。最初にやるべきは、不足額を具体的な数字にすることです。

• 残債の確定：売却予定月の残高を、返済予定表またはネットバンキングで確認します。金融機関に一括繰上返済のシミュレーションを依頼すると、手数料込みの正確な金額が分かります。
• 売却見込額の把握：売り出し価格ではなく、実際に成約しそうな価格で見ます。近隣の直近1〜2年の成約事例が根拠になります。
• 諸費用の見積もり：仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、引越し費用まで含めます。

仲介手数料は、売買価格800万円超なら一般的に「価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。2,000万円で売れた場合はおおむね72万6,000円になります。印紙税は1,000万円超5,000万円以下で10,000円（軽減措置は令和9年3月31日まで）、抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら2,000円です。司法書士報酬は1〜2万円程度、一括繰上返済手数料は金融機関により0円〜3万円程度が目安になります。まずは無料AI査定ツールで売却額のあたりを付けてみてください。

選択肢1：不足分を自己資金で埋める

最も確実で、話が早いのがこの方法です。預貯金、退職金、親族からの援助などで差額を補い、決済日に完済します。

• 金融機関の同意が不要：完済できる以上、売却を止められる理由がありません。通常の売却と同じ手順で進みます。
• 信用情報に影響しない：滞納も債務整理も発生しないため、次の借入への影響がありません。
• 売り出し価格を下げにくい：完済ラインが決まっているため、値引き交渉に応じる余地が小さくなる点は注意が必要です。

不足額が100万円〜300万円程度に収まるなら、この方法を軸に検討する方が結果的に負担が軽いことも多いです。親族からの援助を受ける場合は、贈与とみなされる可能性がありますので、金額や返済の取り決めについて税務署や税理士に確認しておくと安心です。

選択肢2：住み替えローン（買い替えローン）を使う

住み替えを前提にしている場合、残ってしまう残債と新居の購入資金をまとめて1本のローンで借りる方法があります。住み替えローン、あるいは買い替えローンと呼ばれます。

• 仕組み：たとえば残債が400万円残る見込みで、新居を3,000万円で購入する場合、3,400万円を借りる形になります。
• 審査は厳しい：新居の担保価値を超えて借りることになるため、審査は一般的にかなり厳しくなります。年収に対する返済比率、勤続年数、他の借入状況が細かく見られます。
• 売却と購入の同時進行が必要：旧居の決済と新居の決済を同じ日に合わせる段取りが必要で、スケジュール管理の難易度が上がります。

返済額が増える点も見落とせません。借入が400万円増えれば、金利1.5％・35年返済で毎月おおむね1万2,000円前後の負担増になります。使えるかどうか、使ってよいかどうかは、金融機関との相談のうえで判断してください。

選択肢3：今は売らずに保有する、または貸す

売り急ぐ事情がないのであれば、時間を味方につけるという判断もあります。返済が進めば残債は毎月減っていくためです。

• 残債の自然減：毎月の返済で元金が減るため、2年、3年と待つ間にオーバーローンが解消することもあります。
• 賃貸に出す：転勤などで一時的に住まない場合、賃貸に回して家賃で返済を賄う方法です。ただし住宅ローンのまま賃貸に出せるかは金融機関の承諾が必要です。
• 売り時を選ぶ：札幌では12月から2月の冬期は積雪で内見が入りにくく、1月から3月にかけての転勤需要期や、雪解け後の春から初夏は動きが出やすい傾向があります。

ただし待つことにもリスクはあります。建物の価値は築年数とともに下がりますし、給湯器や屋根の修繕費が発生することもあります。地下鉄沿線やJR沿線の駅近物件は価格が保たれやすい一方、バス便中心の市街地エリア外周部や郊外は下落幅が大きくなりがちです。区ごとの傾向はエリア別の相場一覧で確認できます。

選択肢4：金融機関の同意を得て売る（任意売却）

返済そのものが難しくなっている場合の選択肢が任意売却です。住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失した場合などに、金融機関の同意を得て、残債が残る状態のまま市場で売却する方法です。

• 競売より高く売れることが多い：通常の売却活動を行うため、裁判所の競売手続きに比べて高い価格で成約する傾向があります。競売は一般に市場価格の5〜7割程度になることが多いとされます。
• 引越し費用が配分されることがある：金融機関との交渉により、売却代金の中から引越し費用が配分されるケースがあります。
• 期限がある：競売の開札日の前日までなど、動ける期間が限られます。滞納が始まったら早めに動く必要があります。

一方で、滞納や債務整理は信用情報に記録されるため、その後の借入に影響が出ます。誰でも自由に選べる方法ではなく、返済継続が困難であることが前提です。判断の前に必ず金融機関に相談し、法的な整理が絡む場合は弁護士にもご相談ください。

売却損が出たときの税金の扱い

オーバーローンで売却した場合、購入時より安く売ることになり、譲渡損失が生じているケースが大半です。この場合、一定の要件を満たすと税制上の措置が使える場合があります。

• 損益通算：居住用財産の譲渡損失を、その年の給与所得などと相殺できる場合があります。
• 繰越控除：相殺しきれなかった損失を、翌年以降最長3年間繰り越せる場合があります。
• 要件は細かい：所有期間、居住実態、買い替えの有無、売買契約日の前日時点でのローン残高などが問われます。

参考までに、利益が出た場合の譲渡所得税は所有期間5年以下で39.63％、5年超で20.315％が一般的な税率で、所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。損失の場合の特例は適用要件が細かく、確定申告が必須です。最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。売却全体の費用や流れは売却の流れと費用・税金にまとめています。

よくある質問

住宅ローンが残っている家を売る方法

「住宅ローンがまだ20年以上残っているけれど、転勤が決まったので家を売りたい」「離婚や住み替えで自宅を手放したいが、残債があるから売れないのではないか」。札幌市内で査定のご依頼をいただく方の中でも、こうしたご相談は非常に多いです。実際、住み替えを伴う売却では、ローンが残ったままの状態で相談に来られる方が半数以上を占めます。

結論から申し上げると、住宅ローンが残っている家でも売却はできます。ただし、抵当権を抹消するという条件が付きます。この記事では、残債があるまま家を売る具体的な流れ、必要な費用の目安、売却額が残債に届かないときの選択肢まで、札幌の実務にそって順番に整理します。

住宅ローンが残っている家を売るための大前提

住宅ローンを借りるとき、金融機関は購入した土地と建物に抵当権を設定します。この抵当権が付いたままでは、買主はまず購入してくれません。返済が滞れば競売にかけられる可能性のある物件を、あえて買う人はいないからです。

• 抵当権の抹消が必須：売却して所有権を移すには、原則として抵当権を外す必要があります。
• 抹消には完済が前提：抵当権は、住宅ローンを完済して初めて外せます。一部返済だけでは外れません。
• 決済日に同時進行：多くの場合、決済日に買主から受け取った売買代金でローンを一括返済し、その場で抵当権抹消の登記を申請します。

つまり「完済してから売る」のではなく「売った代金で完済する」のが実務の順序です。決済当日は、買主・売主・仲介会社・司法書士が金融機関の応接室などに集まり、入金確認、一括返済、抵当権抹消書類の受け取り、所有権移転登記の申請までを1〜2時間程度で一気に済ませます。この段取りは仲介会社と司法書士が組み立てますので、売主が自分で手配する必要はありません。

最初にやるべきは残債と売却見込額の確認

住宅ローンの残債と、その家がいくらで売れそうかを並べて比べる。これが最初の一歩です。この2つの数字の大小で、その後の進め方がまったく変わります。

• 残債の確認：毎年届く返済予定表、またはネットバンキングの残高照会で分かります。売却予定月の残高で見るのが正確です。
• 売却見込額の確認：近隣の成約事例をもとにした査定額です。売り出し価格ではなく、実際に売れる価格の目安で見ます。
• 諸費用の確認：仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用などを差し引いた「手取り額」で比較します。

仲介手数料は、売買価格が800万円超の場合は一般的に「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限です。800万円以下の場合は2024年7月の宅建業法改正で最大33万円（税込）まで受け取れることになっています。仮に2,500万円で売れた場合、仲介手数料はおおむね95万円前後、印紙税は1,000万円超5,000万円以下の区分で10,000円（軽減措置は令和9年3月31日まで）が目安になります。まずは電話なしで使える無料AI査定ツールで売却見込額のあたりを付け、残債と並べてみてください。

アンダーローンなら手元にお金が残ります

売却額が残債を上回る状態をアンダーローンといいます。この場合、売買代金でローンを完済しても差額が手元に残るため、進め方はシンプルです。

• 資金計画が立てやすい：残った現金を次の住まいの頭金や引越し費用に充てられます。
• 金融機関の同意が不要：完済できる以上、金融機関側に売却を止める理由がありません。
• 売り出し価格に余裕がある：多少値引き交渉が入っても、完済ラインを割らない範囲で調整できます。

たとえば残債1,800万円の家が2,400万円で売れた場合、諸費用を約100万円と見込むと、手元におおむね500万円前後が残る計算になります。この金額が読めていると、住み替え先の予算も具体的に決められます。

オーバーローンのときの3つの方向性

逆に、売却額が残債を下回る状態をオーバーローンといいます。この場合は売買代金だけでは完済できないため、追加の手当てが必要です。一般的には次の3つの方向で検討します。

• 不足分を自己資金で埋める：預貯金や親族からの援助で差額を補い、決済日に完済する方法です。最も確実で、金融機関との交渉も不要です。
• 住み替えローン（買い替えローン）を使う：残ってしまう残債と、新居の購入資金をまとめて借りる方法です。ただし、担保価値を超えて借りる形になるため、審査は一般的にかなり厳しくなります。年収や勤続年数、返済比率が細かく見られます。
• 任意売却を検討する：住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失した場合などに、金融機関の同意を得て市場で売却する方法です。詳しくは別の記事で扱いますが、滞納が始まっていないうちは選べないケースが多い点に注意が必要です。

どの方法を選ぶにしても、金融機関への相談は早いほど選択肢が広がります。滞納が積み重なってから動くと、取れる手段が任意売却と競売にほぼ絞られてしまいます。

抵当権抹消と一括返済にかかる費用の目安

住宅ローンが残っている家を売る場合、通常の売却費用に加えて、返済と登記まわりの費用がかかります。金額としては大きくありませんが、事前に把握しておくと資金計画がぶれません。

• 抵当権抹消の登録免許税：不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら合計2,000円になります。土地が2筆に分かれていれば3,000円です。
• 司法書士報酬：抵当権抹消の登記を依頼する場合、1〜2万円程度が目安です。所有権移転登記とまとめて依頼するのが一般的です。
• 一括繰上返済手数料：金融機関によって0円〜3万円程度と幅があります。ネット手続きなら無料、窓口だと有料という設定も多いです。

合計しても数万円の範囲に収まることがほとんどです。それよりも、繰上返済の手続きには金融機関側の事務日数が必要で、多くの場合は決済日の2週間〜1か月前には申し出ておく必要があります。ここを忘れると決済日がずれる原因になりますので、売買契約を結んだ段階で金融機関に連絡しておくと安心です。売却全体の費用と流れは売却の流れと費用・税金のページにもまとめています。

札幌で売るならタイミングの読み方も大切です

札幌で住宅ローンの残る家を売る場合、いつ売り出すかで成約までの期間が変わることがあります。北海道特有の季節要因があるためです。

• 冬期は内見が入りにくい：12月から2月は積雪で現地確認がしづらく、問い合わせの動きが鈍りがちです。庭や外構、駐車スペースが雪に埋もれて確認できないことも、判断を先送りされる一因になります。
• 春の転勤需要：1月から3月にかけては道内外からの転勤に伴う住宅探しが増え、問い合わせが集まりやすい時期です。雪解けが進む3月以降は現地確認もしやすくなります。
• 沿線による差：地下鉄沿線やJR沿線の駅から徒歩10分以内の物件は、通年で一定の需要が見込めます。一方、バス便中心の市街地エリア外周部は、冬場に動きが鈍る傾向があります。

残債の返済は毎月進みますので、売却が3か月遅れれば、その分だけ残債は減ります。ただし同時に、売り出し期間が長引くと「売れ残り物件」と見られて値下げ圧力がかかることもあります。地下鉄・JRの駅からの距離が価格にどう効くかは駅から無料査定で確認できますし、区ごとの相場感はエリア別の相場一覧をご覧ください。

売却で損が出たときの税金の扱い

売却額が購入時の価格を下回り、譲渡損失が出るケースもあります。とくに札幌市内でも郊外エリアや、バブル期前後に購入した物件では珍しくありません。この場合、一定の要件を満たすと税制上の救済措置が使える場合があります。

• 譲渡損失の損益通算：居住用財産の売却で出た損失を、その年の給与所得などと相殺できる場合があります。
• 繰越控除：その年に相殺しきれなかった損失を、翌年以降最長3年間にわたって繰り越せる場合があります。
• 要件は細かい：所有期間、居住していた期間、買い替えの有無、売却後の住宅ローン残高の有無などで適用可否が変わります。

なお、利益が出た場合の譲渡所得税は、所有期間5年以下で39.63％、5年超で20.315％が一般的な税率です。所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。居住用財産であれば3,000万円の特別控除が使えることも多く、実際に納税が発生しないケースもあります。いずれにしても税務の適用判断は個別性が高いため、最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。ローンの取り扱いについては金融機関、法的な問題が絡む場合は弁護士への相談が適切です。

よくある質問

リースバックの仕組みと注意点

「家を売っても、そのまま住み続けられます」という広告を目にして、リースバックに関心を持つ方が増えています。老後の資金づくり、住宅ローンの返済負担の軽減、相続で分けやすい形にしておきたいなど、札幌でもご相談の理由はさまざまです。

ただしリースバックは、売却と賃貸借という2つの契約を同時に結ぶ取引で、条件の読み方を誤ると「数年後に退去を求められた」「家賃が思ったより高かった」ということになりかねません。この記事では、リースバックの仕組みを分解したうえで、契約前に必ず確認しておきたい注意点を整理します。

リースバックの仕組みを分解する

リースバックは、自宅を不動産会社や投資家に売却し、その買主と賃貸借契約を結んで、同じ家に賃借人として住み続ける仕組みです。所有者は変わりますが、住まいは変わりません。

• 売買契約：自宅を買主に売却し、代金を一括で受け取ります。住宅ローンが残っている場合は、この代金で完済して抵当権を抹消するのが一般的です。
• 賃貸借契約：同じ日に買主を貸主として賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払って住み続けます。
• 買戻し（再売買）の予約：将来買い戻せる権利を特約として付ける場合があります。付いていない契約もあるため、内容の確認が欠かせません。
• 費用負担の切り替わり：固定資産税・都市計画税、建物の火災保険料、大規模な修繕費は原則として新しい所有者の負担になります。一方で日常の小修繕は賃借人負担とする契約が多く見られます。

つまり、まとまった資金を手にしつつ引っ越しをしなくてよい代わりに、毎月の家賃と、所有者としての権利を手放すという交換になります。この仕組みを理解したうえで、次に挙げる金額の条件を確認していきます。

売却価格は市場価格より低くなるのが一般的

リースバックの売却価格は、通常の売却で見込める市場価格より低めに設定されるのが一般的です。目安としては市場価格の7割前後で、条件によっておおむね6〜8割の幅に収まることが多くなります。

• 買主が投資として購入するため：買主は家賃収入を目的に購入します。賃貸中の物件は空室の物件より流動性が下がるため、その分価格が抑えられます。
• 再販や賃貸募集のリスク分：賃借人が退去した後に売却や次の募集をする手間とリスクが価格に織り込まれます。
• 諸経費の分：不動産取得税（住宅の場合は固定資産税評価額×3%が原則）、登記費用、再販時の仲介手数料などが差し引かれます。
• 住宅ローン残債との関係：市場価格2,500万円の自宅でも、リースバックでの提示は1,700万〜1,800万円程度になることがあります。残債が2,000万円あると完済できず、取引が成立しません。

まずはご自宅の市場価格を把握することが出発点になります。電話なしで概算を確認できる無料AI査定ツールや、区ごとの水準がわかるエリア別の相場一覧で目安を持ってから、提示条件と比べてみてください。

家賃は周辺相場より高くなることがある

リースバックでもっとも見落とされやすいのが家賃です。近隣の賃貸相場から決まると思われがちですが、実際には売却価格に対する利回りから逆算されることが多く、結果として周辺相場を上回る場合があります。

• 利回りから逆算する：年8〜10%程度の利回りを想定するのが一般的です。売却価格1,500万円で利回り9%なら、年間家賃135万円、月額はおよそ11万2,000円になります。
• 周辺相場との差：同じ広さの札幌市内の賃貸戸建が月7万〜9万円の水準であれば、月2万〜4万円ほど高い計算になります。年間で24万〜48万円、10年で240万〜480万円の差です。
• 売却価格を上げると家賃も上がる：高く売れば手取りは増えますが、その分家賃も上がります。売却価格1,800万円・利回り9%なら月額はおよそ13万5,000円です。
• 更新時の改定：契約更新のタイミングで家賃改定の協議が入る条項もあります。何年ごとに、どのような基準で見直すのかを確認しておきましょう。

受け取る代金と支払う家賃の両方を、10年・15年といった単位で試算しておくことをおすすめします。手取りが1,500万円でも、月11万2,000円の家賃を10年払えば約1,344万円になり、資金の実質的な効果は想定より小さくなることがあります。

契約形態の注意点は普通借家か定期借家か

住み続けられる期間を左右するのが賃貸借契約の種類です。ここがリースバック最大の注意点と言ってよい部分になります。

• 普通借家契約：期間は2年程度でも、借主から更新を希望すれば原則として更新されます。貸主が更新を拒むには正当な事由が必要で、住み続けたい方にとっては安心度が高い形です。
• 定期借家契約：あらかじめ定めた期間（2年・3年・5年など）が満了すると契約が終了し、更新はありません。再契約に応じるかどうかは貸主の判断となるため、期間満了で退去を求められる場合があります。
• 契約書での確認方法：定期借家契約では、契約書とは別に「更新がなく期間満了で終了する」旨の事前説明書面が交付されます。この書面の有無で判別できます。
• 長く住みたい場合：普通借家契約にできないか、難しければ再契約の条件を書面で明確にできないかを交渉することが現実的な対応になります。

「ずっと住めます」という口頭の説明があっても、契約書が定期借家であれば法的にはその期間で終了します。契約書の記載がすべてですので、必ず現物で確認してください。

買戻し（再売買）の条件も書面で確認する

将来的に買い戻したいと考えている場合は、その条件を契約時点で確定させておく必要があります。あとから交渉できるとは限りません。

• 買戻し価格：売却価格と同額とは限らず、売却価格の1.1〜1.3倍程度に設定されることが一般的です。1,500万円で売った自宅を1,800万円で買い戻す、といった形になります。
• 行使できる期間：「賃貸借契約の期間内」「5年以内」など期限が定められることがあります。期限を過ぎると権利が消滅します。
• 権利の保全：口約束ではなく、売買予約や再売買の予約として書面に残し、必要に応じて仮登記まで行うかどうかを検討します。
• 買い戻すための資金：買い戻すときに住宅ローンを組めるかどうかは年齢や収入で変わります。60代以降では借入期間が短くなり、返済額が大きくなる点にも注意が必要です。

また、リースバックには売却に伴う税金の問題も関わります。居住用財産の3,000万円特別控除が使えるかどうか、譲渡所得が出た場合の税率が所有5年以下で39.63%、5年超で20.315%のどちらになるかなどは、個別の事情で変わります。所有期間は売った年の1月1日時点で判定されますので、判断に迷う場合は税務署や税理士など専門家に確認してください。

札幌でリースバックを検討するときのポイント

北海道では、リースバックを検討する際に本州とは少し違う観点が必要になります。冬の負担と、賃貸需要の地域差です。

• 暖房と除雪の費用は誰が負担するか：札幌の戸建では冬期の暖房費が月3万〜5万円になることもあります。除雪を委託すると1シーズンで10万〜20万円程度です。家賃とは別にこれらが必要な点を試算に入れてください。
• ロードヒーティングや融雪槽の修繕：故障時の修理費は数十万円規模になります。所有者負担か賃借人負担かを契約書で明確にしておきましょう。
• 賃貸需要のある立地かどうか：地下鉄沿線やJR沿線の駅に近い市街地エリアは買主が付きやすく、条件も比較的良くなります。郊外や交通の便が限られる地域では、そもそも取扱いを断られることがあります。
• 市街化調整区域や再建築不可：買主が資産価値を評価しづらいため、リースバックの対象外とされる場合があります。

売却して住み替えたほうが結果的に負担が軽くなるケースもあります。売却の全体像や費用については売却の流れと費用・税金のページもあわせてご覧ください。仕組みだけを見て決めず、複数の選択肢を並べて比べることが、後悔しないための一番の注意点です。

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