不動産買取の相場は仲介の何割になるか

不動産会社に買取を打診すると、仲介で売り出す場合の査定額より低い金額が提示されます。「思っていたより安い」「なぜこの金額なのか説明がほしい」と感じる売主の方は多く、札幌でも同じご相談を日常的にお受けしています。

この記事では、不動産の買取相場が仲介相場の何割になるのかという目安と、その金額がどのような計算で導かれるのかを、内訳の項目ごとに分解して解説します。あわせて、7割を下回ってしまう物件と8割近くまで届く物件の違い、そして買取価格を少しでも引き上げるために売主ができることをまとめます。

買取相場は仲介相場のおおむね7割が目安

まず結論からお伝えすると、不動産の買取価格は、仲介で売れると想定される価格の7割前後が一般的な目安です。物件の種類や状態によって、おおむね6〜8割の範囲で上下します。

• 中古マンション：再販時のリフォーム範囲が室内に限られるため比較的高めで、目安として7〜8割になることが多いです。
• 中古戸建：屋根・外壁・給排水など建物全体の改修が必要になりやすく、目安は6.5〜7.5割程度です。
• 土地・古家付き土地：解体費が読みやすい一方で、造成や境界確定の費用が乗ることがあり、6〜7.5割が目安になります。
• 再建築不可・借地・共有持分：買い手が限られるため、5割前後まで下がることもあります。

たとえば仲介での想定価格が2,000万円の物件なら、買取価格は1,300万〜1,500万円あたりが標準的な着地点です。3,000万円なら2,000万〜2,300万円というイメージになります。この幅から大きく外れた金額を提示された場合は、その根拠を確認したほうがよいでしょう。

買取価格はこう計算されている

買取価格は「仲介での成約想定価格から、再販に必要な費用と会社の利益を差し引いた残り」として計算されます。値切っているのではなく、引き算の結果としてその金額になる、という構造です。

• リフォーム費・解体費：中古戸建で水回り中心の改修なら200万〜400万円、フルリフォームなら500万〜800万円。木造30坪程度の解体は札幌で150万〜250万円が目安です。
• 不動産取得税：会社が買い取った時点で課税されます。住宅の場合の税率は固定資産税評価額×3%が原則です。評価額1,000万円なら30万円になります。
• 再販時の仲介手数料：売買価格800万円以下は税込33万円が上限、800万円超は（価格×3%＋6万円）×1.1が上限です。2,000万円で再販すると約72万6,000円になります。
• 登記費用・印紙税・保有コスト：所有権移転登記の登録免許税と司法書士報酬、売買契約書の印紙税、保有期間中の固定資産税や火災保険料が発生します。
• 不動産会社の利益とリスク分：仕入資金の金利、売れ残った場合の値下げリスク、想定外の追加工事に備えた余裕分が含まれます。

この積み上げが、結果として全体の2〜3割程度を占めます。だからこそ「不動産の買取相場は仲介の7割前後」という目安が実務上の相場観として定着しているわけです。

札幌の物件でのシミュレーション

実際にどのような計算になるのか、札幌市内でよくあるパターンを例に見てみます。あくまで目安としてのモデルケースで、実際の金額は個別に変わります。

• 築28年・木造2階建・土地165㎡（約50坪）の戸建：仲介での想定価格1,800万円。リフォーム350万円、諸経費と税で約110万円、再販時の仲介手数料と販売経費で約80万円、利益とリスク分を見込むと、買取価格はおおむね1,200万〜1,280万円です。
• 築22年・専有面積70㎡の中古マンション：仲介での想定価格1,900万円。室内リフォーム220万円、諸経費で約90万円を見込み、買取価格は1,400万〜1,470万円あたりになります。
• 古家付き土地・敷地200㎡（約60坪）：更地としての想定価格1,500万円。解体費200万円と諸経費を差し引き、買取価格は950万〜1,050万円というイメージです。

マンションのほうが割合として高く出ているのは、外装や構造の改修が管理組合の管理範囲であり、会社が負担する工事が室内に限られるためです。同じ7割前後という目安でも、種類によって数字の出方が変わる点は押さえておいてください。

8割に近づく物件と、6割を下回る物件

同じ買取でも、割合が高く出る物件と低く出る物件があります。どちらに当てはまるかを知っておくと、提示額の妥当性を判断しやすくなります。

• 割合が高くなりやすい：築15年以内でそのまま住める状態、地下鉄沿線の駅徒歩10分以内、需要の厚い市街地エリア、間取りが3LDK前後で再販しやすい、といった条件です。手を入れずに再販できる物件は8割近くになることもあります。
• 割合が低くなりやすい：接道が2m未満で再建築ができない、傾斜地で擁壁の補修が必要、既存不適格、事故物件、越境や境界未確定といった権利上の問題を抱えるケースです。
• 札幌特有の下げ要因：屋根の雪処理が難しい形状、ロードヒーティングの故障、融雪槽の老朽化、間口が狭く除雪車の入りにくい私道接道などは、再販時の販売力に響くため査定に反映されます。
• 市街化調整区域：建築の制限が厳しく買主が限られるため、市街化区域の相場より大きく下がることが一般的です。

逆に言えば、これらの要素は仲介で売る場合にも同じように影響します。買取価格だけが極端に低いように見えても、そもそもの仲介相場が実力より高く見積もられているケースもありますので、両方の根拠を突き合わせて確認することが大切です。

札幌では季節によっても買取の判断が変わる

北海道の不動産市場は、季節による動きの差がはっきりしています。この点は買取を検討する時期の判断に直結します。

• 冬期は仲介の成約に時間がかかる：12月から3月は積雪で内見が入りにくく、外壁・基礎・庭・駐車スペースが雪に覆われて確認できません。売り出しから成約まで、通常より2〜3か月長引くことがあります。
• 雪解け後は動きが戻る：4月以降は現地確認がしやすくなり、土地の取引も動き出します。時間に余裕があるなら春を待つ選択も合理的です。
• 3月末の転勤需要：道内・道外への異動時期に合わせて動く買主は一定数いるため、1〜3月に問い合わせが増える物件種別もあります。
• 保有コスト：空き家のまま冬を越すと、除雪の委託で1シーズン10万〜20万円程度、暖房の凍結防止や火災保険も含めると相応の負担になります。

JR沿線の郊外や江別市・北広島市といった近郊では、こうした季節要因の影響がより出やすくなります。冬に急いで手放す必要があるなら買取、春まで待てるなら仲介、という整理の仕方も現実的です。

買取価格を少しでも上げるためにできること

買取価格は計算の積み上げで決まるため、その計算の前提を改善できれば金額は上がります。売主側でできることは意外に多くあります。

• 複数社に査定を依頼する：再販のノウハウや販売網は会社ごとに違い、同じ物件でも200万〜300万円の差が出ることがあります。
• 書類を揃えておく：測量図、建築確認済証、増改築の履歴、設備の保証書などが揃っていると、会社側がリスク分を上乗せせずに済みます。
• 残置物を減らしておく：家財の処分費用は査定額から差し引かれます。戸建1棟分だと20万〜50万円程度になることもあります。
• 過剰なリフォームはしない：会社は再販時に自社の仕様で改修するため、売主が先に工事をしても費用分が価格に上乗せされるとは限りません。
• 相場を先に把握しておく：仲介での想定価格を知らないまま交渉すると、根拠のある値上げ交渉ができません。

まずは目安の金額を知るところからです。電話なしで使える無料AI査定ツールで概算を確認し、お住まいの区の水準はエリア別の相場一覧、マンションであればマンション名から無料査定でも調べられます。なお税金の取扱いは個々の事情によって変わりますので、譲渡所得の計算など最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。

よくある質問

不動産買取と仲介の違い｜札幌でどちらを選ぶか

札幌で自宅やご実家の売却を考え始めると、不動産会社から「仲介で売る方法」と「当社が買い取る方法」の2つを提示されることがあります。同じ物件なのに提示される金額が数百万円も違い、どちらを選べばよいのか判断がつかない、というご相談は当社にも多く寄せられます。

この記事では、不動産の買取と仲介の違いを、価格の決まり方・売却までの期間・かかる費用・売主が負う責任という4つの観点から、札幌で実際に査定を行っている立場で整理します。冬の雪や春の転勤需要といった道内特有の事情も踏まえて、どちらを選ぶべきかの判断材料をお伝えします。

不動産の買取と仲介はそもそも何が違うのか

買取と仲介の一番大きな違いは、買主が誰になるかという点です。ここが違うことで、価格・期間・費用のすべてが変わってきます。

• 買取：不動産会社が直接の買主になります。会社が自社の資金で購入し、多くの場合はリフォームをして再販するため、買主探しの期間が不要です。
• 仲介：不動産会社は売主と買主の間に立つ立場で、一般のお客様の中から買主を探します。市場で広く募集するため、条件が合えば高い価格で売れる可能性があります。
• 売却までの期間：買取は査定から決済まで最短2週間〜1か月程度が目安です。仲介は札幌市内の住宅で、売り出しから成約まで平均3か月前後、条件によっては6か月以上かかることもあります。
• 価格の水準：買取価格は一般に、仲介で売れると想定される価格の7割前後が目安です。物件の状態や立地によって、おおむね6〜8割の幅で変動します。

つまり「早く確実に現金化したいなら買取」「時間をかけてでも高く売りたいなら仲介」というのが、もっとも大きな判断軸になります。どちらが正しいという話ではなく、売主それぞれの事情によって適した方法が変わります。

買取価格が仲介より低くなる理由

買取価格が仲介相場より下がるのは、不動産会社が値切っているからではなく、再販までにかかる費用と利益をあらかじめ差し引いて計算しているためです。内訳を知っておくと、提示された金額が妥当かどうかを自分で確かめられます。

• リフォーム・解体費：中古戸建なら水回り中心の改修で200万〜400万円、フルリフォームなら500万円を超えることもあります。古家の解体は札幌の一般的な木造30坪程度で150万〜250万円が目安です。
• 不動産取得税：会社が買い取った時点で課税されます。住宅の場合は固定資産税評価額×3%が原則の税率です。
• 再販時の仲介手数料：売買価格800万円以下なら税込33万円が上限、800万円を超える場合は（価格×3%＋6万円）×1.1が上限額です。3,000万円で再販すると約105万6,000円になります。
• 登記費用・その他の諸経費：所有権移転登記の司法書士報酬、登録免許税、印紙税、保有中の固定資産税や火災保険料などがかかります。
• 不動産会社の利益：在庫として保有する間の金利負担や、売れ残るリスクを引き受ける対価が含まれます。

これらを積み上げると、仲介での成約想定価格が2,000万円の物件でも、買取価格は1,300万〜1,500万円程度に着地することが多くなります。逆に言えば、リフォーム費がほとんどかからない築浅の物件や、再販しやすい地下鉄沿線の立地であれば、買取価格が8割近くまで上がることもあります。

買取を選ぶメリット

価格が下がる代わりに、買取には仲介では得られない利点があります。金額だけで比べると損に見えても、総合的には買取のほうが合理的なケースは少なくありません。

• 現金化が早い：買主を探す期間が不要なため、条件が整えば最短2週間〜1か月で決済まで進みます。住み替えの資金や相続税の納付期限に間に合わせたい場合に有効です。
• 内見の対応が不要：仲介では見ず知らずの方が何組も家の中を見に来ますが、買取なら不動産会社の担当者が1〜2回確認するだけで済みます。
• 仲介手数料がかからない場合がある：不動産会社が直接の買主になる取引では、仲介手数料が発生しないケースがあります。2,000万円の物件なら約72万6,000円の差になります。
• 契約不適合責任を免除できることが多い：売却後に雨漏りやシロアリが見つかった場合の責任を、買取では免責とする契約が一般的です。築年数の古い物件ほど大きな安心材料になります。
• 近所に知られにくい：チラシやインターネット広告を出さずに売却できるため、売り出していることを周囲に知られたくない場合に向いています。

とくに契約不適合責任の免除は、実務上の価値が大きい部分です。仲介で売却した場合、引渡しから一定期間内に隠れた不具合が判明すると、修補費用や損害賠償を求められる可能性があり、築30年を超える住宅では数十万円規模の負担になることもあります。

買取のデメリットと、仲介のほうが向くケース

買取の最大のデメリットは、やはり価格が仲介より下がることです。仲介なら3,000万円で売れたかもしれない物件を2,100万円で手放すことになれば、その差は900万円になります。次のような条件に当てはまる場合は、まず仲介での売却を検討したほうがよいでしょう。

• 売却の期限に余裕がある：半年から1年程度の時間を取れるなら、市場で買主を探すほうが手取りは大きくなりやすいです。
• 需要の厚いエリアにある：札幌市中央区や、地下鉄沿線の駅徒歩10分以内といった市街地エリアは購入希望者が多く、仲介でも短期間で成約しやすい傾向があります。
• 建物の状態が良い：築15年以内で目立った不具合がなく、そのまま住める状態の住宅は、一般の買主にそのまま評価してもらえます。
• 住宅ローンの残債が多い：買取価格ではローンを完済できず、抵当権を抹消できないケースがあります。残債額との比較は事前に必ず行ってください。

実務では「まず3か月間は仲介で売り出し、決まらなければ買取に切り替える」という進め方もよく採られます。買取保証付きの媒介契約として、あらかじめ買取価格を約束したうえで市場に出す方法もありますので、担当者に相談してみてください。

札幌で買取が選ばれやすい場面

札幌には、本州の都市部とは異なる売却事情があります。もっとも大きいのが冬の雪です。この違いを知らずに売り出すと、想定より長く時間がかかることがあります。

• 冬期は内見が入りにくい：12月から3月は積雪と路面の状況で現地案内が減り、問い合わせ件数も落ち込みやすくなります。この時期に売り出すと、成約まで3〜4か月余計にかかることも珍しくありません。
• 雪で外観と敷地が見えない：積雪で外壁や基礎、庭、駐車スペース、境界杭が確認できないため、買主が判断を先送りしやすくなります。土地の売却では雪解けを待って再開するケースもあります。
• 除雪の負担が続く：空き家のまま持ち続けると、屋根の雪下ろしや敷地の除雪の手配が必要です。委託すると1シーズンで10万〜20万円程度かかることもあり、保有コストが積み上がります。
• 転勤の期日が決まっている：道内・道外への転勤は3月末に集中します。逆算して2月までに現金化したい場合、買取は確実性の高い選択肢になります。

JR沿線の郊外や、江別市・北広島市・石狩市といった近郊でも同じ傾向があります。急いで手放す事情がある場合に買取が選ばれやすいのは、こうした北海道特有の季節要因が背景にあります。

買取と仲介を決める前に確認したいこと

どちらを選ぶにしても、判断の出発点は「仲介ならいくらで売れそうか」という相場観です。この数字がないまま買取価格だけを見ても、高いのか安いのかが分かりません。

• 仲介での想定価格を把握する：まずは無料の査定で目安の金額を確認します。買取価格がその6〜8割の範囲に収まっているかが、ひとつのチェックポイントです。
• 売却の期限を決める：いつまでに現金が必要かをはっきりさせると、選ぶべき方法は自然に絞られます。
• 手取り額で比較する：買取は仲介手数料が不要な場合があるため、価格差がそのまま手取り差になるとは限りません。譲渡所得税や登記費用も含めて比べます。
• 複数社の買取価格を確認する：買取価格は会社の再販ノウハウによって差が出ます。同じ物件で1社目と2社目に300万円の開きが出ることもあります。

まずは目安を知りたいという方は、電話なしで使える無料AI査定ツールで概算を確認してみてください。お住まいの区ごとの水準はエリア別の相場一覧から、売却の全体像や費用については売却の流れと費用・税金のページで確認できます。なお、税金の取扱いは個々の事情で変わりますので、最終的な判断は税務署や税理士にご確認ください。

よくある質問

住みながら家を売るときの注意点

住み替え先がまだ決まっていない、あるいは資金計画上、売却代金を新居購入の頭金に充てたいといった事情から、多くの方は今の家に住みながら売却活動を進めます。しかし、生活しながらの売却には、内見のたびに部屋を片付ける手間や、急な内見依頼への対応、近隣への配慮など、空き家の売却とは異なる注意点があります。

この記事では、住みながら家を売るときのメリット・デメリットと、内見対応の工夫、スケジュール調整の考え方について、札幌ならではの冬の暮らしの事情も踏まえて具体的に解説します。

住みながら売るとはどういうことか

住みながら売るとは、現在の生活を続けながら不動産会社と媒介契約を結び、内見や売買契約、引渡しまでの手続きを進める売却方法です。多くの売主が、次の住まいへの引っ越しと売却のタイミングをどう合わせるかで悩みます。

• 先に売ってから住み替える：売却代金を確定させてから新居を探すため、資金計画が立てやすくなります。
• 並行して進める：売却活動と新居探しを同時に進め、タイミングを合わせて引渡し・引っ越しを行います。

いずれの場合も、売却活動が続いている期間は、これまでどおりの生活のなかで内見を受け入れる必要があります。

住みながら売るメリット

住みながら売却を進めることには、次のようなメリットがあります。

• 仮住まいの費用がかからない：先に退去して空き家にする場合、仮住まいの家賃（一般的な賃貸で月8〜15万円程度）が発生しますが、住みながらであればこの費用を抑えられます。
• 生活感のある状態を見せられる：家具や生活用品が配置された状態は、買主が実際の暮らしをイメージしやすいという利点もあります。
• 売却代金を新居資金に充てやすい：先に売却代金を確定させてから新居を探すことで、資金計画に無理が出にくくなります。

住みながら売るデメリット・注意点

一方で、住みながらの売却には次のような注意点もあります。

• 内見のたびに片付けが必要：内見の連絡は前日や当日に入ることも多く、そのたびに部屋を整える手間がかかります。
• プライバシーへの配慮：クローゼットや押入れの中まで見られることもあり、私物の管理に気を配る必要があります。
• 売却期間が長引くリスク：家具が配置された状態では、部屋の広さが実際より狭く感じられることもあり、成約までの期間（一般的に3〜6か月程度）に影響する場合があります。
• 近隣への配慮：内見のたびに見知らぬ人が出入りすることになるため、事前に近隣へ一言伝えておくと安心です。

内見対応の工夫｜冬の札幌ならではの準備

住みながらの内見では、日常生活と両立させながら準備を整える工夫が必要です。特に札幌で12月から3月にかけて内見を受け入れる場合は、次のような点に注意しましょう。

• 玄関前・駐車スペースの除雪：生活しながらの除雪は負担が大きいですが、内見前には必ず玄関アプローチの雪かきを済ませ、買主が転倒しないようにしておきます。
• 来客用の靴下・スリッパの準備：冬場は買主の足元が冷えやすいため、来客用の靴下やスリッパを常備しておくと、急な内見にもすぐ対応できます。
• 融雪槽・ロードヒーティングの稼働状況の把握：住みながら暮らしているからこそ答えられる、稼働状況や年間の維持費（融雪槽で年間2〜5万円程度、ロードヒーティングで月数千円〜1万円程度が目安）を整理しておきます。
• 暖房の種類と灯油代の説明：実際に使用している灯油代・電気代（月1〜3万円程度が目安）を、直近の明細をもとに答えられるようにしておきます。
• 二重窓・断熱性能の把握：日々の体感として、二重窓の効果や結露の有無なども具体的に説明できると、買主の安心材料になります。

住みながらの内見だからこそ、暮らしの実感を交えたリアルな説明ができるという利点もあります。冬の暮らし方に関する質問への準備は、内見対応の質を大きく左右します。

スケジュール調整の考え方

住みながら売却を進める場合、引渡し時期の調整が重要になります。

• 引渡し猶予の交渉：契約後、新居への引っ越しが完了するまでの猶予期間（一般的に1〜2か月程度）を買主と交渉することがあります。
• 賃貸契約による引渡し後の居住継続：引渡し後も一定期間、賃料を支払って住み続ける「リースバック」に似た取り決めを個別に交渉するケースもありますが、一般的な仲介取引では引渡しと同時に退去することが多いです。
• 新居の契約時期との調整：新居の引き渡しと現在の家の引渡しのタイミングがずれると、仮住まいが必要になる場合もあるため、早めにスケジュールを組み立てておくことが大切です。

売り出し時期の選び方｜春の転勤需要を意識する

札幌の不動産市場では、進学や転勤に伴う引っ越しが集中する2〜3月に向けて、買主の動きが活発になる傾向があります。この需要を取り込むため、12月〜1月のうちに売り出しを始めておく売主が多く見られます。住みながらの売却であれば、積雪期の内見対応が必要になりますが、春の需要期に照準を合わせた早めの売り出しは、成約までの期間短縮につながりやすい傾向があります。

地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアは年間を通じて一定の需要がありますが、郊外の市街地エリア以外のエリアでは、季節による内見件数の波が大きくなる傾向があります。売却全体のスケジュールや費用については売却の流れと費用・税金のページ、エリアごとの相場はエリア別の相場一覧で確認いただけます。

住みながら売る場合の費用感の目安

住みながら売却を進める場合も、仲介手数料や税金など基本的な費用構造は空き家での売却と変わりません。売買価格3,000万円の物件であれば、仲介手数料の目安は約105万円（（3,000万円×3％＋6万円）×1.1）、印紙税は1,000万円超5,000万円以下の軽減措置で1万円が目安です（令和9年3月31日まで）。参考として、札幌市中央区の住宅地はおおむね20〜26万円/㎡（坪66〜86万円程度）、北区・東区・白石区・豊平区はおおむね8〜13万円/㎡（坪26〜43万円程度）が相場の目安とされています。住みながらの売却では、こうした費用を差し引いた手取り額から新居の頭金をいくら確保できるかを、早い段階でシミュレーションしておくと安心です。

築20年前後の戸建てで面積100㎡（約30坪）程度の物件であれば、内見は5〜10件程度を経て成約に至るケースが多く見られます。住みながらの内見対応を1件ごとに丁寧に行うことが、結果として成約までの期間短縮につながります。

よくある質問

決済・引渡し当日の流れ

売買契約から1〜2か月が経過すると、いよいよ決済・引渡しの日を迎えます。決済当日は、残代金の受け取り、住宅ローンの完済、抵当権の抹消、所有権の移転、鍵の引渡しといった複数の手続きが、限られた時間のなかで同時並行に進んでいきます。初めての売却では、当日どこに行けばよいのか、何を準備すればよいのか分からず不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産の決済・引渡し当日の具体的な流れを時系列で整理し、固定資産税の日割り精算の考え方まで、札幌市内の実情を踏まえて解説します。

決済・引渡し当日とは何をする日か

決済・引渡し当日とは、買主が売買代金の残り（残代金）を売主に支払い、それと引き換えに物件の所有権が買主へ移転し、鍵が引渡される日のことです。売買契約時に支払われた手付金を除いた残代金が、この日にまとめて動くことになります。

• 残代金の受け取り：売買価格から手付金を差し引いた金額が、この日に一括で支払われます。
• 所有権移転登記：司法書士が手続きを担当し、法務局へ登記申請を行います。
• 鍵の引渡し：すべての手続きが完了したあと、売主から買主へ鍵が渡されます。

決済が行われる場所と参加者

決済は、買主が住宅ローンを利用する場合、そのローンを実行する金融機関の一室で行われることが一般的です。参加者は、売主・買主・仲介担当者・司法書士で、金融機関側の担当者が同席することもあります。

• 金融機関の応接室・会議室：買主の融資実行と同時に手続きを進めるため、金融機関内の一室が使われます。
• 所要時間：全体でおおむね1時間ほどで完了します。
• 平日の午前中が多い：金融機関の営業時間内に手続きを終える必要があるため、平日の午前中に設定されることが多くなります。

当日の流れ｜残代金入金から鍵の引渡しまで

決済当日は、金融機関の一室で複数の手続きがほぼ同時進行で行われます。おおよその流れは次のとおりです。

• 1. 残代金入金：買主の口座から売主の口座へ、残代金が振り込まれます。
• 2. ローン完済：売主に住宅ローンが残っている場合、入金された残代金の一部を使って、その場でローンの完済手続きが行われます。
• 3. 抵当権抹消：ローン完済と同時に、司法書士が抵当権抹消の手続きを進めます。登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安です。
• 4. 所有権移転：抵当権の抹消と入れ替わりで、買主への所有権移転登記が申請されます。
• 5. 鍵の引渡し：すべての手続きの完了を確認したうえで、売主から買主へ鍵が引渡されます。

これらの手続きは、書類上は順番に見えますが、実際には金融機関の一室のなかで同時進行に近い形で進められ、所要1時間ほどで一通りが完了します。手続きの流れに漏れがないよう、司法書士と仲介担当者が進行を管理します。

固定資産税の日割り精算

決済当日には、固定資産税・都市計画税の日割り精算も行われます。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される仕組みのため、年の途中で売却する場合、引渡し日を基準に売主と買主で負担を分け合う商慣習が一般的です。

• 起算日の考え方：札幌では、1月1日を起算日として日割り計算するのが一般的です（4月1日を起算日とする地域もあります）。
• 計算方法：年間の税額を365日で割り、引渡し日の前日までを売主負担、引渡し日以降を買主負担として按分します。
• 目安の金額：一般的な戸建てで年間の税額が15万円程度の場合、6月1日引渡しであれば、売主負担分はおおむね6万円強、買主負担分はおおむね9万円弱が目安になります。

この日割り精算はあくまで商慣習であり法律上の義務ではありませんが、多くの取引で採用されている一般的な精算方法です。具体的な金額は契約書に記載された起算日と税額をもとに、仲介担当者が計算してくれます。

売主が用意する持ち物・書類

決済・引渡し当日、売主は次のような持ち物・書類を用意しておく必要があります。

• 実印・印鑑証明書：登記手続きに使用します。発行から3か月以内のものを用意します。
• 権利証（登記識別情報）：所有権移転登記に必要な重要書類です。
• 本人確認書類：運転免許証など写真付きのものを用意します。
• 固定資産税納税通知書：日割り精算の計算に使用します。
• 物件の鍵一式：合鍵を含めてすべて引渡します。
• 振込先口座の通帳：残代金の振込先を確認するために必要です。

住宅ローンが残っている場合は、事前に金融機関へ完済の連絡をし、必要書類（一括完済のための書類）を用意してもらう必要があります。この手配は決済日の1〜2週間前までに済ませておくとスムーズです。

決済後にすること

決済・引渡しが完了したあとも、いくつか対応すべきことが残っています。

• 仲介手数料の残金支払い：契約時に半額を支払っている場合、引渡し時に残り半額を支払います。
• 確定申告の準備：譲渡益が出た場合、翌年の確定申告で譲渡所得税の申告が必要です。所有期間5年以下は税率39.63%、5年超は20.315%が一般的な税率とされ、所有期間は売った年の1月1日時点で判定されます。3,000万円特別控除など各種特例の適用を受けられる場合もあるため、最終的な判断は税務署や税理士に確認することをおすすめします。
• 公共料金の精算：電気・ガス・水道の名義変更や精算を済ませておきます。

これら売却全体にかかる費用や税金の目安は売却の流れと費用・税金のページで詳しく解説しています。

札幌市内での決済・引渡しの留意点

札幌市内では、地下鉄沿線やJR沿線にある金融機関の支店で決済が行われることが多く、冬場は積雪による交通の遅れを見込んで、通常より早めに向かうことをおすすめします。また、固定資産税の起算日を1月1日とする札幌の商慣習を知らずに、4月1日起算で計算してしまうと日割り金額に差が出るため、契約書に記載された起算日を必ず確認しておきましょう。市街地エリアでも郊外の物件でも、決済・引渡し当日の流れそのものは大きく変わりません。エリアごとの相場はエリア別の相場一覧で確認できます。

決済までにかかる期間と関連費用の目安

売買契約から決済・引渡しまでの期間は、一般的に1〜2か月程度です。この間、買主の住宅ローン審査（1〜3週間程度）や、司法書士による事前の書類確認が進められます。売主側でかかる主な費用としては、仲介手数料（3,000万円の物件で目安として約105万円）、抵当権抹消の登録免許税（不動産1個につき1,000円）、印紙税（1,000万円超5,000万円以下の売買契約書で軽減措置により1万円が目安、令和9年3月31日まで）などがあります。中央区の住宅地はおおむね20〜26万円/㎡（坪66〜86万円程度）が相場の目安とされ、こうした価格帯の物件では決済当日に動く金額も大きくなるため、事前の書類準備をより丁寧に行うことをおすすめします。

よくある質問

売買契約当日の流れと持ち物

買主との条件交渉がまとまると、いよいよ売買契約の日を迎えます。契約当日は重要事項説明から始まり、契約書への署名・押印、手付金の受け取りまで、2時間前後にわたって手続きが続きます。初めての売却では、当日何を持っていけばよいのか、どんな流れで進むのかが分からず、前日まで落ち着かないという方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産の売買契約当日の流れを時系列で整理し、売主が事前に用意しておくべき持ち物、契約書の確認ポイントまで具体的に解説します。

売買契約当日の全体の流れ

売買契約は、多くの場合、不動産会社の事務所で行われ、売主・買主・宅地建物取引士・仲介担当者が同席します。全体の所要時間は、一般的に1時間半〜2時間程度です。

• 1. 重要事項説明（30〜45分程度）：宅地建物取引士が、物件の権利関係や法令上の制限などを説明します。
• 2. 売買契約書の読み合わせ（30分程度）：契約条項を1つずつ確認していきます。
• 3. 署名・押印：売主・買主それぞれが契約書に署名・押印します。
• 4. 手付金の授受：買主から売主へ、手付金（一般的に売買価格の5〜10%程度）が支払われます。
• 5. 諸費用の精算：仲介手数料の半額など、当日支払う費用があれば精算します。

契約前に行われる重要事項説明

売買契約に先立ち、宅地建物取引士から買主に対して重要事項説明が行われます。売主も同席し、内容に誤りがないか確認する重要な時間です。

• 物件の権利関係：所有権、抵当権などの登記情報を確認します。
• 法令上の制限：都市計画法や建築基準法上の制限、市街化調整区域に該当する場合はその内容も説明されます。
• 設備の状況：給排水設備やガス設備の状況、故障・不具合の有無を確認します。
• 契約解除の条件：手付解除やローン特約による解除の条件が説明されます。

重要事項説明の内容に誤りがあると、契約後のトラブルにつながる可能性があるため、売主自身も説明をよく聞き、事実と異なる点があればその場で指摘することが大切です。

売主が用意する持ち物リスト

契約当日、売主が忘れずに持参すべきものは次のとおりです。

• 実印：契約書への押印に使用します。
• 印鑑証明書：発行から3か月以内のものを1〜2通用意しておきます。
• 本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカードなど、写真付きのものが必要です。
• 権利証（登記識別情報）：物件の所有権を証明する書類です。
• 固定資産税納税通知書：直近の年度のものを用意し、税額の日割り精算に使用します。
• 収入印紙代：印紙税は、売買価格1,000万円超5,000万円以下の場合は軽減措置により1万円が目安です（令和9年3月31日まで）。500万円超1,000万円以下では5,000円が目安です。
• 銀行口座の通帳・印鑑：手付金の受け取り方法によっては必要になる場合があります。

これらの書類のうち、印鑑証明書は市区町村の窓口やコンビニ交付で1通300円程度で取得できます。事前に有効期限（発行から3か月以内）を確認しておきましょう。

手付金の受け取りと領収書

契約当日、買主から手付金が支払われます。手付金の額は売買価格の5〜10%程度が一般的で、3,000万円の物件であれば150万円〜300万円程度が目安です。

• 受け取り方法：現金で授受することもあれば、契約後に銀行振込で対応することもあります。
• 領収書の発行：売主は手付金を受け取った際、領収書を発行する必要があります。不動産会社が用紙を用意してくれることが一般的です。
• 手付解除の可能性：契約後、一定期間内であれば買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返還して契約を解除できる場合があります。

契約書の署名・押印のポイント

売買契約書は、通常2部作成され、売主用・買主用としてそれぞれ保管します。署名・押印の際は次の点を確認しましょう。

• 売買価格・引渡し時期：合意した内容と相違がないか確認します。
• 特約事項：ローン特約、設備の告知内容など、個別に追加された条項を確認します。
• 手付解除期日：手付解除ができる期限が明記されているか確認します。
• 収入印紙の貼付：契約書に規定の印紙を貼り、消印を押します。

契約書は法的な効力を持つ重要な書類のため、不明点があれば署名・押印前に必ず質問し、その場で解消しておくことが大切です。

契約後にすること

契約が完了したら、引渡しに向けて次のような準備を進めます。

• 仲介手数料の半額支払い：契約時に仲介手数料の半額、引渡し時に残り半額を支払う商慣習が一般的です。売買価格3,000万円の場合、仲介手数料の目安は約105.6万円（（3,000万円×3％＋6万円）×1.1）で、契約時にその半額を支払います。
• 引越し・退去の準備：引渡し日までに退去を完了させる必要があります。
• 抵当権抹消の準備：住宅ローンが残っている場合、金融機関に残債の完済手続きを依頼します。

契約から引渡しまでの期間は、一般的に1〜2か月程度です。この間の流れや費用については売却の流れと費用・税金のページで詳しく解説しています。

札幌市内での契約当日の留意点

札幌市内、特に地下鉄沿線やJR沿線に不動産会社の事務所を構える会社では、平日午後や土日の午前中に契約日程を組むことが多い傾向があります。冬場は積雪により道路事情が読みにくいこともあるため、契約当日は普段より時間に余裕を持って向かうことをおすすめします。市街化調整区域に該当する土地では、重要事項説明の内容が通常より詳細になり、所要時間が1時間近くに及ぶこともあります。

契約当日までにやることを整理しておくことで、当日は落ち着いて手続きに臨めます。売却全体の流れについてはよくある質問のページもあわせてご確認ください。

よくある質問

買付証明書が入ったあとの流れ

内見を重ねたあと、不動産会社から「買付証明書が入りました」と連絡を受けると、いよいよ売却が現実味を帯びてきます。しかし、買付証明書とは具体的にどのような書類で、受け取ったあとにどう進めればよいのか、初めての売却では分からないことが多いものです。条件交渉のタイミングや、複数の買付が重なった場合の対応を誤ると、せっかくの機会を逃してしまうこともあります。

この記事では、買付証明書が入ったあとの一連の流れを、条件交渉の進め方から売買契約までのスケジュールまで、具体的に解説します。

買付証明書とは何か

買付証明書（購入申込書と呼ばれることもあります）とは、買主が「この物件をこの条件で購入したい」という意思を不動産会社に示す書類です。法的な拘束力はありませんが、実務上は購入意思の正式な表明として扱われます。

• 記載される内容：希望購入価格、手付金の額、引渡し希望時期、住宅ローンの利用有無などが記載されます。
• 提出のタイミング：内見後、数日〜1週間程度で提出されることが多いです。
• 法的な位置づけ：あくまで購入の意思表示であり、売買契約が成立するまでは撤回される可能性もあります。

買付証明書が入ったら最初にすること

買付証明書を受け取ったら、まず書類の内容を確認します。

• 希望価格の確認：売り出し価格どおりか、値引き交渉が入っているかを確認します。一般的には売り出し価格から3〜5%程度の値引きを希望されるケースが多く見られます。
• 住宅ローン利用の有無：ローンを利用する場合、審査（一般的に1〜3週間程度）が完了するまで契約時期が後ろ倒しになる可能性があります。
• 引渡し希望時期：買主の希望時期と、自分の引っ越しスケジュールに無理がないかを確認します。

複数の買付が同時に入った場合を除き、通常は買付証明書の提出順、または条件の良さをもとに交渉相手を決めていきます。

条件交渉の進め方

買付証明書に記載された条件が、売主の希望とすべて一致するとは限りません。多くの場合、価格や引渡し時期について交渉が行われます。

• 価格交渉：買付証明書の希望価格が売り出し価格より低い場合、不動産会社を通じて再交渉します。5%程度の差であれば折衷案でまとまることが多い一方、10%を超える差では慎重な判断が必要です。
• 引渡し時期の調整：買主が3か月以内の引渡しを希望していても、売主側の住み替え準備に半年程度かかる場合は、その旨を伝えて調整します。
• 手付金の額：一般的には売買価格の5〜10%程度が手付金として設定されます。3,000万円の物件であれば150万円〜300万円程度が目安です。

条件交渉は不動産会社の担当者を介して行うのが一般的で、売主・買主が直接交渉することは基本的にありません。

売渡承諾書との関係

買主から買付証明書が提出されると、売主側もそれに応じる意思表示として「売渡承諾書」を発行することがあります。これも買付証明書と同様、法的拘束力はありませんが、双方の合意形成の記録として扱われます。

• 売渡承諾書の役割：条件面での合意内容を書面で残すことで、その後の契約交渉がスムーズになります。
• 発行しない場合もある：口頭やメールでのやり取りのみで契約日程を決めることもあり、必須の書類ではありません。

契約日程の調整

条件面で合意が取れたら、次は売買契約の日程を調整します。買付証明書の提出から売買契約まで、一般的には1〜2週間程度が目安です。

• 重要事項説明の準備：契約前に、宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。物件の権利関係や法令上の制限などが説明されます。
• 必要書類の準備：権利証（登記識別情報）、固定資産税納税通知書、本人確認書類などを準備しておきます。
• 住宅ローンの事前審査：買主のローン利用がある場合、本審査の結果が出るまで契約日を確定しない場合もあります。

市街化調整区域内の物件など、法令上の制限が複雑な場合は、重要事項説明の準備に通常より時間がかかることもあるため、早めに担当者へ相談しておくと安心です。

複数の買付が重なった場合の対応

人気のあるエリアや価格帯の物件では、複数の買主から同時期に買付証明書が入ることがあります。この場合の対応にはいくつかの考え方があります。

• 提出順を優先する：先に提出された買付証明書を優先するのが一般的な慣行です。
• 条件の良さで判断する：価格やローン特約の有無、引渡し時期の柔軟性などを比較して判断することもあります。
• 現金購入とローン利用の違い：住宅ローンを利用しない現金購入の買主は、審査待ちがない分、契約から引渡しまでがスムーズに進みやすい傾向があります。

複数の買付が重なった際の判断は、不動産会社の担当者と相談しながら進めることが大切です。恣意的な対応をすると、買主側とのトラブルにつながる可能性もあるため、できるだけ公平で説明可能な基準で判断することをおすすめします。

買付証明書から契約・引渡しまでの期間目安

買付証明書の提出から実際の引渡しまでの期間は、物件や買主の状況によって幅がありますが、目安としては次のような流れになります。

• 買付証明書の提出：内見から数日〜1週間程度
• 条件交渉・売買契約：買付証明書から1〜2週間程度
• ローン審査・引渡し準備：契約から1〜2か月程度

全体として、買付証明書の提出から引渡しまで1〜3か月程度が目安とされています。売却全体の流れや、この段階でかかる費用については売却の流れと費用・税金のページで詳しく解説しています。札幌市内では、地下鉄沿線やJR沿線の人気エリアで複数の買付が重なることもあるため、事前にこうした流れを把握しておくと落ち着いて対応できます。よくある質問はよくある質問のページもあわせてご覧ください。

札幌市内の相場感と買付証明書の関係

買付証明書に記載される希望価格は、周辺相場からかけ離れていないことがほとんどです。参考として、札幌市中央区の住宅地はおおむね20〜26万円/㎡（坪66〜86万円程度）、北区・東区・白石区・豊平区はおおむね8〜13万円/㎡（坪26〜43万円程度）が目安とされています。道内の中古マンションでは、中央区でおおむね45〜70万円/㎡、その他の区で25〜40万円/㎡が成約㎡単価の目安です。こうした相場観を踏まえておくと、買付証明書に記載された希望価格が妥当な範囲かどうかを判断しやすくなります。市街地エリアの物件は買付が入りやすい一方、郊外では年間の成約件数自体が10件前後にとどまるエリアもあり、買付証明書が入った際の対応がそのまま成約に直結しやすい点も特徴です。築20年前後の戸建てでも、条件が整えば1件の買付証明書から1か月程度で契約に至るケースも見られます。

よくある質問

値下げのタイミングと下げ幅の決め方

売り出しを始めて1か月、2か月と経っても内見の問い合わせが少ない、あるいは内見はあるのに成約に至らない、という状況が続くと、多くの売主が「そろそろ価格を下げるべきか」と悩み始めます。しかし、値下げのタイミングや下げ幅を感覚だけで決めてしまうと、必要以上に値下げして損をしてしまったり、逆にタイミングを逃して長期間売れ残ってしまったりすることがあります。

この記事では、不動産の値下げを検討すべきタイミングの目安と、適切な下げ幅の決め方について、内見件数や経過期間といった具体的な判断基準をもとに解説します。札幌市内特有の季節要因も踏まえて整理していきます。

なぜ値下げが必要になるのか

売り出し価格は、査定額に売主の希望や交渉余地を加味して決めることが一般的ですが、市場の反応が想定より弱い場合、価格自体が高すぎる可能性があります。

• 反響の少なさ：ポータルサイトへの掲載から2〜4週間経っても問い合わせが数件程度にとどまる場合、価格が相場より高い可能性があります。
• 内見はあるが成約しない：内見が5件以上あっても成約に至らない場合、価格以外の要因（写真、広告文、設備の印象）もあわせて見直す必要があります。
• 周辺の類似物件の動向：近隣で同時期に売り出された物件が先に成約すると、自分の物件が「割高」に見えてしまうことがあります。

値下げを検討する目安のタイミング

値下げのタイミングは、次のような目安で判断することが多くなります。

• 売り出しから1か月経過時点：問い合わせ件数がほぼゼロの場合、価格設定を見直す最初のタイミングです。
• 売り出しから2〜3か月経過時点：内見はあっても成約に至らない場合、5〜8%程度の値下げを検討するタイミングとされることが多いです。
• 売り出しから3か月経過時点：専任媒介・専属専任媒介の契約更新のタイミングと重なるため、価格戦略全体を見直す節目になります。

一般的に、成約までの平均的な期間は3〜6か月程度とされていますが、これはあくまで目安であり、エリアや物件の条件によって幅があります。

下げ幅の決め方

値下げをする際は、下げ幅の決め方も重要です。小さすぎると反響に変化が出にくく、大きすぎると必要以上に値引いてしまうことになります。

• 小幅な値下げ（3〜5%程度）：3,000万円の物件であれば90万円〜150万円程度の値下げです。反響がわずかに増えたものの成約に至らない場合の第一段階として選ばれます。
• 中程度の値下げ（5〜10%程度）：明らかに問い合わせが少ない場合や、周辺相場と比較して割高だった場合に検討される幅です。
• 価格帯をまたぐ値下げ：3,000万円台から2,000万円台へ、といったように検索条件の節目をまたぐ値下げは、反響が大きく変わることがあります。

下げ幅を決める際は、査定時に参考にした周辺の成約事例（一般的に3〜5件程度を参照）を改めて確認し、相場から大きく乖離していないかを確認することが大切です。

値下げのタイミングを逃すとどうなるか

値下げのタイミングを先延ばしにすると、次のようなデメリットが生じることがあります。

• 売れ残り物件という印象：ポータルサイトでの掲載期間が長くなると、「何か問題があるのでは」という印象を買主に与えることがあります。
• 保有コストの増加：固定資産税（一般的な戸建てで年10〜20万円程度が目安）や、空き家の場合の管理費用が積み重なっていきます。
• 住み替えスケジュールへの影響：次の住まいの契約時期が決まっている場合、売却の遅れがそのまま資金計画に影響します。

特に、築20年を超える戸建てや、事例の少ない土地では、値下げの判断を先延ばしにするほど売却期間が長期化しやすい傾向があります。

値下げ以外にできる対策

値下げは有効な手段の一つですが、それ以外にも反響を増やす方法があります。

• 広告写真・図面の見直し：室内写真を撮り直す、間取り図を分かりやすく作り直すだけで反響が変わることがあります。
• 媒介契約の見直し：専任媒介から一般媒介への切り替え、あるいはその逆を検討する余地もあります。
• 内見対応の改善：内見時の印象を良くするための整理整頓や、冬場であれば除雪対応の徹底も反響に影響します。

値下げと同時にこうした対策を組み合わせることで、下げ幅を最小限に抑えながら反響を増やせる場合があります。

札幌市内での値下げ判断のポイント

札幌市内では、12月〜1月に売り出した物件が、春の転勤需要が本格化する2〜3月にかけて成約に至るケースが多く見られます。逆に、冬本番の1〜2月に反響が少なくても、それが価格の問題なのか季節的な要因なのかを見極める必要があります。積雪期は内見自体が減る傾向があるため、値下げを急ぐ前に、まずは季節要因を考慮することをおすすめします。

参考として、中央区の住宅地はおおむね20〜26万円/㎡（坪66〜86万円程度）、北区・東区・白石区・豊平区はおおむね8〜13万円/㎡（坪26〜43万円程度）が相場の目安です。地下鉄沿線やJR沿線の駅近エリアは季節を問わず一定の需要がありますが、郊外の市街地エリアでは季節による反響の波が大きくなる傾向があります。値下げを検討する際は、こうしたエリア特性もあわせて考慮することが大切です。売却全体の流れや費用については売却の流れと費用・税金のページ、エリアごとの相場はエリア別の相場一覧で確認いただけます。

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