相続した家の相場の調べ方と売る流れ

「相続した家を売りたいけれど、相場がわからない」というご相談は非常に多くいただきます。適正な相場を知らないまま売却を進めると、数百万円単位で損をしてしまうケースも珍しくありません。

この記事では、相続した家の相場を正しく調べる方法から、札幌で売却を完了するまでの手続き・費用・よくある失敗パターンまで一気通貫で解説します。

初めての不動産売却でも迷わず行動できるよう、具体的な数値と手順をまとめましたので、ぜひ最後までお読みください。

相続した家の相場を調べる3つの方法

相場の調べ方にはいくつかの手段がありますが、無料で今すぐできる方法を3つご紹介します。複数の方法を組み合わせることで、より正確な価格帯が見えてきます。

不動産ポータルサイトで類似物件を検索する

最も手軽な調べ方は、大手不動産ポータルサイトで似た条件の物件を検索する方法です。以下の条件を揃えて検索すると、おおよその売り出し価格がわかります。

• エリア：同じ市区町村・最寄り駅からの距離
• 築年数：±5年の範囲で絞り込む
• 建物面積・土地面積：±20%の範囲で比較
• 構造：木造・鉄骨・RCなど同じ構造を選ぶ

ただし、ポータルサイトに掲載されているのは「売り出し価格」であり、実際の成約価格とは5〜15%程度の差がある点に注意が必要です。

国土交通省の公示地価・取引価格情報を活用する

国土交通省が公開している「土地総合情報システム」では、実際に取引された不動産の価格を閲覧できます。こちらは成約価格に近いデータのため、ポータルサイトよりも信頼性が高い情報源です。

操作手順はシンプルです。

• 「不動産取引価格情報検索」にアクセスする
• 都道府県・市区町村を「北海道・札幌市」に設定する
• 取引時期を直近2年程度に絞る
• 物件種別を「土地と建物」に設定して検索する

札幌市内の戸建て取引データを見ると、築30年以上の木造住宅は土地値のみで500万〜1,500万円前後の取引が多く見られます。築20年以内であれば建物価値が加算され、2,000万〜3,500万円の価格帯での取引事例もあります。

不動産会社の無料査定を利用する

最も実態に近い相場を知るには、不動産会社に査定を依頼する方法が確実です。査定は原則無料で、机上査定（簡易査定）であれば訪問不要で結果を受け取れます。

当社でもAIを活用した無料査定を提供しており、電話なしで最短60秒で概算価格をお伝えしています。まずは無料AI査定で目安を確認してから、詳細な訪問査定に進むのがおすすめです。

札幌で相続した家の相場に影響する要因

同じ「相続した家」でも、札幌ならではの事情で相場が大きく変わります。道内の不動産市場には、本州とは異なる独自の評価基準があります。

寒冷地・積雪が建物評価に与える影響

札幌は年間降雪量が約600cmに達する世界有数の豪雪都市です。そのため、建物の評価において以下の要素が重視されます。

• 屋根の耐雪性能：無落雪屋根かどうかで評価が変わる
• 断熱性能：二重窓・高気密仕様の有無
• 融雪設備：ロードヒーティングの有無で土地評価に差が出る
• 基礎の凍結深度対策：札幌では基礎を地下60cm以上に設置する必要がある

これらの寒冷地仕様が整っていない築古物件は、リフォーム費用が300万〜800万円かかる場合があり、その分だけ売却価格が下がる傾向にあります。

札幌の地価動向と売却タイミングの関係

2026年現在、札幌の住宅地の公示地価は前年比で約2〜4%の上昇が続いています。特に地下鉄沿線やJR沿線の駅徒歩圏は需要が堅調で、相場が安定しているエリアです。

一方で、市街地エリアから離れた郊外の住宅地では横ばいから微減の傾向も見られます。相続した家がどのエリアにあるかで、売却の緊急度も変わってきます。

北海道全体で見ると、道内の人口減少が進む中でも札幌への一極集中が加速しており、札幌市内の中古戸建て取引件数は年間約3,500件前後で推移しています。エリアごとの相場を確認したい方は、エリア相場一覧も参考にしてください。

相続した家を売るまでの手続きフロー

相続した家を売るには、通常の売却とは異なる手続きが必要です。全体像を把握しておくことで、スムーズに進められます。

相続登記から売却完了までの全体像

相続した家を売却するまでの流れは、大きく分けて以下のステップになります。

• ステップ1：遺産分割協議で不動産の取得者を決定する
• ステップ2：相続登記を申請し、名義を変更する（2024年4月から義務化）
• ステップ3：不動産会社に査定を依頼し、売り出し価格を決める
• ステップ4：媒介契約を締結し、売却活動を開始する
• ステップ5：買主と売買契約を締結する
• ステップ6：決済・引き渡しを行い、所有権移転登記を完了する

一般的に、相続登記の完了までに1〜2ヶ月、売却活動の開始から成約まで2〜4ヶ月、合計で3〜6ヶ月が目安です。

必要書類と準備にかかる期間の目安

手続きをスムーズに進めるために、早めに以下の書類を準備しておきましょう。

• 被相続人の戸籍謄本一式：出生から死亡まで（取得に2〜4週間）
• 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書：各1通
• 遺産分割協議書：相続人全員の署名・実印が必要
• 固定資産評価証明書：市区町村の窓口で取得
• 登記済権利証（登記識別情報）：紛失時は司法書士に相談

書類の準備だけで3〜4週間かかるケースが多いため、売却を決めたら早めに動き始めることが大切です。売却の方法と費用の詳細については、エリア別の相場情報もあわせてご確認ください。

相続した家の売却にかかる費用と税金

相続した家を売る際には、さまざまな費用が発生します。事前に把握しておくことで、手取り額を正確に計算できます。

仲介手数料・登記費用・測量費の相場

売却時に発生する主な費用を一覧でまとめました。

• 仲介手数料：売却価格の3%＋6万円＋消費税（例：2,000万円の場合は約72万円）
• 相続登記費用：司法書士報酬が5万〜10万円、登録免許税が固定資産評価額の0.4%
• 測量費用：確定測量で30万〜50万円（境界確定が必要な場合）
• 建物解体費用：木造住宅で100万〜200万円（更地にして売る場合）
• その他：印紙税1万〜3万円、残置物撤去費10万〜30万円

札幌エリアでは、売却価格に対しておおむね5〜7%程度が諸費用の目安です。2,000万円で売却した場合、手取りは約1,850万〜1,900万円前後になります。

譲渡所得税と相続税の関係を整理する

相続した家を売って利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。税率は所有期間によって異なります。

• 所有期間5年以下（短期）：譲渡所得に対して約39%（所得税30%＋住民税9%）
• 所有期間5年超（長期）：譲渡所得に対して約20%（所得税15%＋住民税5%）

なお、相続で取得した不動産の所有期間は、被相続人（亡くなった方）が取得した日から起算します。親が30年前に購入した家であれば、相続直後に売却しても長期譲渡所得として扱われるのが一般的です。

また、相続した家が被相続人の居住用財産であった場合、一定の要件を満たせば最大3,000万円の特別控除が適用できる可能性があります。適用要件は細かいため、税理士への相談をおすすめします。

相続した家を売るときによくある失敗と対処法

当社にご相談いただくお客様の中にも、過去の売却で後悔されている方が少なくありません。よくある失敗パターンを事前に知っておくことで、同じ過ちを避けられます。

相場を調べずに売り出して損をするケース

「早く現金化したい」という気持ちから、十分な相場調査をせずに安い価格で売り出してしまうケースがあります。

たとえば、札幌市内で相場が1,800万円の物件を1,200万円で売り出した場合、約600万円の機会損失が発生します。逆に相場より高すぎる価格で売り出すと、長期間売れ残り、結局値下げを繰り返すことになります。

この失敗を防ぐには、最低でも2〜3つの方法で相場を調べ、さらに複数の不動産会社から査定を取ることが重要です。

相続人間の合意不足でトラブルになるケース

相続人が複数いる場合、売却の方針や価格について全員の合意が必要です。合意を得ないまま話を進めてしまうと、後になって「売却に反対」と言われ、手続きが止まるケースがあります。

• 遺産分割協議書を必ず作成する：口頭の合意だけでは不十分
• 売却代金の分配方法を事前に決める：法定相続分に基づくのが一般的
• 意見が割れる場合は第三者を入れる：弁護士や家庭裁判所の調停を活用する

特に札幌では、道内の別の地域に住む相続人がいるケースも多く、連絡や書類のやり取りに時間がかかりがちです。早めの着手が解決のカギになります。

相続した家を高く売るためのポイント

せっかく相続した大切な不動産ですから、できるだけ良い条件で売却したいものです。高く売るための実践的なポイントをお伝えします。

査定は複数社に依頼して比較する

不動産の査定価格は、会社によって10〜20%の差が出ることも珍しくありません。1社だけの査定で判断するのはリスクがあります。

• 最低3社に査定を依頼する
• 大手・中堅・地元密着型をバランスよく選ぶ
• 査定価格だけでなく、根拠と販売戦略を比較する
• 極端に高い査定額を出す会社には注意する（契約獲得目的の可能性）

札幌の不動産市場に詳しい地元業者は、地下鉄沿線やJR沿線の需要動向を熟知しているため、適正価格での売却につながりやすい傾向があります。

売却方法の選び方（仲介・買取）

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。

• 仲介：不動産会社が買主を探す方法。相場に近い価格で売れる可能性が高いが、成約まで平均3〜6ヶ月かかる
• 買取：不動産会社が直接購入する方法。相場の70〜80%程度の価格になるが、最短1〜2週間で現金化できる

相続税の納税期限が迫っている場合や、遠方に住んでいて管理が難しい場合は、買取を選ぶメリットが大きくなります。当社でも札幌・近郊の相続物件の買取に対応しておりますので、マンション名別相場なども参考にしながら、お気軽にご相談ください。

よくある質問

相続不動産の売却手続きと流れ

「親から相続した不動産をどう売却すればいいのか分からない」というご相談を、当社でも多くいただいています。相続が発生すると、悲しみの中で名義変更や税務手続きなど複雑な作業が重なります。

この記事では、相続した不動産を売却するまでの手続きの流れを、必要書類・費用・期間まで具体的に解説します。札幌ならではの売却事情もあわせてお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

相続不動産の売却手続き全体の流れ

相続が発生してから不動産を売却するまでには、大きく分けて6つのステップがあります。全体像を把握しておくと、手続きの漏れや遅れを防げます。

相続発生から売却完了までのステップ一覧

• ステップ1：遺言書の確認と相続人の確定：被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定します
• ステップ2：遺産分割協議：相続人全員で不動産の分け方を話し合い、遺産分割協議書を作成します
• ステップ3：相続登記（名義変更）：法務局に申請し、被相続人から相続人へ所有権を移転します
• ステップ4：不動産会社への査定依頼：複数社に査定を依頼し、売却方法を決定します
• ステップ5：売却活動と売買契約：買主が見つかったら売買契約を締結し、手付金を受領します
• ステップ6：決済・引き渡し・確定申告：残代金の受領と所有権移転を行い、翌年に確定申告します

手続きにかかる期間の目安

相続登記の準備に1〜2ヶ月、売却活動に2〜4ヶ月、決済まで含めると全体で3〜6ヶ月が一般的な目安です。遺産分割協議が難航すると、さらに数ヶ月かかるケースもあります。

2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。早めの対応が重要です。

相続物件の売却について、詳しい情報はエリア別の相場一覧ページもご覧ください。

相続登記から名義変更までの具体的な手続き

相続した不動産を売却するには、まず名義を相続人に変更する「相続登記」が欠かせません。ここでは必要書類と費用を具体的にご紹介します。

必要書類と取得先一覧

• 被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡）：本籍地の市区町村役場で取得、1通450円
• 被相続人の住民票除票：最後の住所地の市区町村役場、1通300円
• 相続人全員の戸籍謄本：各相続人の本籍地の市区町村役場、1通450円
• 相続人全員の印鑑証明書：住所地の市区町村役場、1通300円
• 遺産分割協議書：相続人全員の署名・実印押印が必要
• 固定資産評価証明書：不動産所在地の市区町村役場、1通300〜400円
• 不動産の登記事項証明書：法務局またはオンラインで取得、1通600円

札幌の場合、札幌法務局の本局または各出張所で登記申請が可能です。道内に複数の不動産がある場合は、管轄ごとに申請が必要となります。

相続登記の申請手順と費用

登記申請書を作成し、上記の書類一式とともに法務局へ提出します。登録免許税は固定資産評価額の0.4%です。たとえば評価額1,500万円の不動産なら登録免許税は6万円となります。

司法書士に依頼する場合の報酬は、一般的に5万〜10万円程度です。書類の収集費用を含めると、相続登記全体で8万〜15万円程度の費用を見込んでおくとよいでしょう。

相続不動産を売却する方法と選び方

相続した不動産の売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。相続特有の事情に合わせた選び方を解説します。

仲介売却と買取の違い

• 仲介売却：不動産会社が買主を探す方法。市場価格に近い金額で売れる可能性が高いが、売却まで平均3〜6ヶ月かかる
• 買取：不動産会社が直接買い取る方法。価格は市場価格の70〜80%程度になるが、最短1〜2週間で現金化できる

売却方法ごとのメリット・デメリット

相続人が複数いて早期に現金化したい場合や、遠方に住んでいて内覧対応が難しい場合は、買取のほうがスムーズに進みます。

一方、時間に余裕があり少しでも高く売りたい場合は仲介がおすすめです。共有名義の不動産では、相続人全員の合意が必要になるため、売却方法の選定段階で意見をまとめておくことが大切です。

売却の方法と費用について詳しくはエリア相場一覧をご確認ください。

相続不動産の売却にかかる費用と税金

相続した不動産を売却すると、さまざまな費用と税金が発生します。事前に把握しておくことで資金計画が立てやすくなります。

譲渡所得税と特別控除の活用

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税が課されます。税率は所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡は約39.63%、5年超の長期譲渡は約20.315%です。

なお、相続の場合は被相続人の取得時期を引き継げるため、多くのケースで長期譲渡に該当します。

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用される可能性があります。この特例は相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却することが条件の一つです。

仲介手数料・登記費用などの諸費用

売却にかかる主な費用の目安は以下の通りです。

• 仲介手数料：売却価格の3%＋6万円＋消費税（売却価格2,000万円なら約72.6万円）
• 相続登記費用：登録免許税＋司法書士報酬で8万〜15万円
• 印紙税：売買契約書に貼付、売却価格1,000万〜5,000万円なら1万円
• 測量費用：境界確定が必要な場合、30万〜50万円程度
• 解体費用：木造住宅の場合、坪あたり3万〜5万円が目安（30坪なら90万〜150万円）

たとえば、札幌の市街地エリアで評価額1,500万円の戸建てを2,000万円で仲介売却した場合、諸費用の合計はおおよそ100万〜150万円程度になるケースが多いです。

札幌で相続不動産を売却する際のポイント

北海道・札幌には本州にはない独自の不動産事情があります。相続した不動産を好条件で売却するために、地域特性を理解しておきましょう。

寒冷地・積雪が売却時期に与える影響

札幌は12月〜3月にかけて積雪が多く、この時期は内覧希望者が減少する傾向があります。春（4月〜5月）から秋（10月）にかけてが売却活動に適した時期です。

冬期間は建物の外観確認が難しく、屋根や外壁の状態を見てもらえないケースもあります。特に築年数の古い物件は、雪解け後の春に売り出すことで買主に安心感を与えやすくなります。

また、寒冷地特有の凍結による水道管破裂のリスクがあるため、空き家のまま冬を越す場合は水抜き作業が欠かせません。管理を怠ると修繕費用がかさみ、売却価格にも影響します。

札幌の地価動向と売り時の判断

札幌の地価は2020年以降、地下鉄沿線やJR沿線を中心に上昇傾向が続いてきました。2026年の公示地価では、札幌市の住宅地平均変動率は前年比プラス約3〜5%のエリアが多く見られます。

ただし、市街地エリアと郊外では二極化が進んでおり、立地によって価格差が大きくなっています。相続した不動産の所在地に合わせた相場確認が欠かせません。

札幌市内のエリア別相場を確認したい方は、マンション名別相場ページも参考になります。

相続不動産の売却でよくある失敗と対処法

相続した不動産の売却では、知識不足からトラブルに発展するケースが少なくありません。よくある失敗とその対処法をご紹介します。

相続人間のトラブルを防ぐ方法

• 遺産分割協議書を必ず書面で残す：口頭の合意だけでは後からトラブルになりやすいため、全員の署名・実印で書面化します
• 売却価格の基準を事前に共有する：「査定額の何%以上で売る」など具体的な基準を決めておくと意見の相違を防げます
• 代表者を1名決めて窓口を一本化する：相続人が3名以上の場合、全員が個別にやりとりすると混乱が生じやすくなります

道内では相続人が本州に住んでいるケースも多く、遠方の相続人との連絡調整に時間がかかることがあります。早い段階で連絡手段と役割分担を決めておくことが重要です。

売却期限と税制優遇の見落とし

相続不動産の売却で特に注意すべき期限は以下の通りです。

• 相続税の申告期限：相続開始を知った日から10ヶ月以内
• 相続登記の義務化期限：相続を知った日から3年以内（2024年4月施行）
• 相続空き家の3,000万円特別控除：相続開始から3年を経過する年の12月31日まで
• 相続財産の取得費加算の特例：相続税申告期限の翌日から3年以内に売却が条件

特に「取得費加算の特例」は、相続税を支払った方が不動産を売却する際に譲渡所得を圧縮できる制度です。期限を過ぎると適用できなくなるため、売却スケジュールの早めの検討をおすすめします。

手続きの流れや売却時期について不安がある方は、エリア別の相場ページで目安をご確認のうえ、お気軽にご相談ください。

よくある質問