仲介手数料は経費になる？条件と注意点

不動産を売却したとき、仲介手数料は経費として計上できるのか気になる方は多いです。結論から言えば、売却時の仲介手数料は「譲渡費用」として経費に算入できます。

ただし、個人か法人か、売却目的か購入目的かによって扱いが異なります。誤った処理をすると税務署から指摘を受けるリスクもあるため、正しい知識が欠かせません。

この記事では、仲介手数料が経費になる条件や仕訳方法、札幌での費用感まで具体的に解説します。

仲介手数料が経費になるケースとならないケース

仲介手数料の経費計上は、取引の種類や立場によって扱いが変わります。まずは全体像を把握しましょう。

経費計上できる条件とは

不動産を売却する際に支払った仲介手数料は、所得税法上「譲渡費用」として認められます。譲渡費用とは、売却のために直接かかった費用のことです。

一方、不動産を購入する際の仲介手数料は「取得費」に含まれ、売却時まで経費として控除できません。購入時にすぐ経費になるわけではない点に注意が必要です。

また、賃貸物件のオーナーが入居者募集で支払う仲介手数料は、不動産所得の必要経費として計上可能です。

個人と法人で異なる扱い

個人と法人では、仲介手数料の経費処理が以下のように異なります。

項目	個人	法人
売却時の仲介手数料	譲渡費用として譲渡所得から控除	販売費および一般管理費として損金算入
購入時の仲介手数料	取得費に算入（売却時に控除）	取得原価に算入 or 一括損金算入（選択可）
確定申告の区分	譲渡所得（分離課税）	法人税の損金
消費税の扱い	課税仕入れ（課税事業者のみ）	課税仕入れとして仕入税額控除可能

個人の場合、仲介手数料は譲渡所得の計算時に差し引く形で経費になります。法人は事業年度の損金として柔軟に処理できる点がメリットです。

仲介手数料を経費にする際の正しい仕訳と勘定科目

実際に仲介手数料を経費計上するには、正しい仕訳処理が不可欠です。具体的な数字を使って解説します。

譲渡費用としての計上方法

たとえば、札幌市内のマンションを2,000万円で売却した場合の仲介手数料は以下のとおりです。

• 仲介手数料の計算式：売却価格×3％＋6万円＋消費税
• 手数料額：2,000万円×3％＋6万円＝66万円（税抜）
• 消費税10％込み：72万6,000円

この72万6,000円を譲渡費用として計上します。個人の場合の仕訳イメージは次のとおりです。

借方	金額	貸方	金額
譲渡費用（仲介手数料）	726,000円	普通預金	726,000円

法人の場合は「支払手数料」の勘定科目を使い、販売費および一般管理費として処理するのが一般的です。

確定申告での記載箇所

個人が譲渡所得を申告する際は、確定申告書の「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）」に記載します。具体的には「譲渡費用の明細」欄に仲介手数料の金額と支払先を記入します。

申告書B第三表（分離課税用）の「譲渡所得」欄にも反映が必要です。e-Taxを利用する場合は、画面の指示に従って入力すれば自動計算されます。

売却費用の全体像を把握したい方は、売却にかかる費用の詳細はこちらのページもあわせてご確認ください。

仲介手数料以外に経費にできる売却費用一覧

仲介手数料だけでなく、不動産売却にはさまざまな費用が発生します。経費にできるものとできないものを整理しましょう。

譲渡費用に含まれるもの・含まれないもの

譲渡費用に含まれる（経費OK）
仲介手数料	売却価格×3％＋6万円＋消費税
印紙税	売買契約書に貼付（1,000万円超〜5,000万円以下で1万円）
測量費	土地境界確定のための費用（30万〜80万円が目安）
建物解体費	更地渡しの場合（木造で100万〜200万円程度）
立退料	借家人がいる場合の立退き費用
登記費用	抵当権抹消登記（1件あたり1,000円＋司法書士報酬1万〜2万円）

譲渡費用に含まれない（経費NG）
引っ越し費用	売却に直接関係しないため対象外
修繕費・リフォーム費	一般的には取得費に加算されるが、譲渡費用にはならない
固定資産税	所有期間に応じた按分は譲渡費用にならない
住宅ローン手数料	借入に関する費用のため対象外

見落としやすい経費項目

以下の費用は譲渡費用に該当するにもかかわらず、申告時に見落としやすい項目です。

• 売買契約の印紙税：領収書を紛失しがちだが、契約書の写しで証明可能
• 境界確定の測量費：売却のために行った測量であれば譲渡費用に該当
• 広告費の一部：売主が別途負担した広告宣伝費がある場合
• 早期解約の違約金：売却のために賃貸借契約を解除した際の費用

これらを漏れなく計上することで、譲渡所得を適正に圧縮でき、納税額を抑えられます。売却にかかる費用の全体像は売却の方法と費用についてで詳しくまとめています。

札幌で不動産売却する際の費用感と仲介手数料の目安

札幌の不動産市場は道内最大の取引件数を誇り、価格帯にも特徴があります。地域の相場を踏まえて手数料を試算してみましょう。

札幌の売却価格帯と手数料シミュレーション

2026年現在、札幌市内の不動産売却価格は物件種別によって大きく異なります。以下は主な価格帯と仲介手数料の上限額の試算です。

物件種別	平均的な売却価格	仲介手数料（税込）
中古マンション	1,500万〜2,500万円	56万1,000〜89万1,000円
戸建て住宅	2,000万〜3,500万円	72万6,000〜122万1,000円
土地	800万〜2,000万円	33万円〜72万6,000円

札幌の地下鉄沿線エリアではマンション価格が上昇傾向にあり、手数料の絶対額も高くなっています。JR沿線や市街地エリアの物件も需要が堅調です。

北海道全体で見ると、道内の中古マンション取引は札幌圏に約7割が集中しています。エリアごとの相場はエリア相場一覧で確認できます。

寒冷地特有の追加費用にも注意

札幌での不動産売却では、本州にはない寒冷地特有のコストが発生することがあります。

• 除雪・排雪費用：冬季の売却活動中、敷地の除雪が必要（1シーズン5万〜15万円）
• 凍結防止対策：水道管の水抜き作業や不凍栓の点検費用（1万〜3万円）
• 屋根の雪下ろし費用：積雪量が多い年は内覧前に必要になることも
• 融雪槽・ロードヒーティングの修繕：故障があると査定に影響する場合あり

これらの費用は譲渡費用には該当しないケースが多いですが、売却にかかる実費として事前に把握しておくことが大切です。

経費計上の手続きフローと必要書類

仲介手数料を経費として正しく申告するには、時系列に沿った手続きと書類の準備が重要です。

売却から確定申告までのステップ

不動産を売却してから仲介手数料を経費計上するまでの流れは以下のとおりです。

• ステップ1：売買契約の締結：仲介手数料の半額（手付金時）を支払い、領収書を受領
• ステップ2：決済・引渡し：残りの仲介手数料を支払い、領収書を受領
• ステップ3：書類の整理：売買契約書・領収書・仲介契約書をファイリング
• ステップ4：譲渡所得の計算：売却価格−取得費−譲渡費用＝譲渡所得
• ステップ5：確定申告書の作成：翌年2月16日〜3月15日の申告期間に提出
• ステップ6：納税または還付：譲渡所得に応じた税額を納付

売却した年の翌年に申告する点を忘れないようにしましょう。たとえば2026年中に売却した場合は、2027年の確定申告で手続きを行います。

保管すべき領収書・契約書

税務署から問い合わせがあった際に備え、以下の書類は最低5年間保管することをおすすめします。

• 売買契約書の原本：売却価格・条件の証拠
• 仲介手数料の領収書：経費計上の根拠書類
• 媒介契約書：不動産会社との仲介契約の証明
• 登記事項証明書：物件の所有権移転の記録
• 各種費用の領収書：測量費・印紙税・解体費など

手続きに不安がある方は、手続きのご相談はお問い合わせください。専門スタッフがサポートいたします。

よくある失敗例と経費計上で損しないためのポイント

仲介手数料の経費計上では、知識不足による申告ミスが少なくありません。代表的な失敗パターンと対策を確認しましょう。

申告漏れ・過大計上のリスク

• 失敗例1：仲介手数料の領収書を紛失：領収書がないと譲渡費用として認められない可能性があります。再発行を依頼するか、振込明細で代用できる場合もあります
• 失敗例2：購入時の手数料を売却時に二重計上：購入時の仲介手数料は「取得費」、売却時は「譲渡費用」と区分が異なります。混同して過大計上すると修正申告が必要になります
• 失敗例3：消費税の扱いを誤る：個人の非課税事業者は税込額をそのまま譲渡費用にしますが、課税事業者は税抜処理が必要な場合があります

税務署から指摘されやすいケース

以下のようなケースでは、税務署から確認や指摘を受ける可能性が高まります。

• 譲渡費用の合計が売却価格の10％を超える場合
• 親族間取引で仲介手数料を計上している場合
• 領収書の日付と契約書の日付に大きな乖離がある場合
• 同一年度に複数の不動産を売却し、費用の按分が不明確な場合

申告に不安がある場合は、提出前に税理士へ相談することで修正申告のリスクを大幅に減らせます。

仲介手数料の経費計上で迷ったら専門家に相談を

不動産売却に伴う税務処理は、物件の種類や所有期間、特例の適用など複雑な要素が絡み合います。自己判断で申告して誤りがあると、延滞税や過少申告加算税が課されるおそれがあります。

税理士・不動産会社への相談メリット

• 税理士に相談：居住用財産の3,000万円特別控除や所有期間による税率の違いなど、最適な節税策を提案してもらえます
• 不動産会社に相談：売却価格の査定から経費の概算、確定申告に必要な書類の案内まで一括でサポートを受けられます
• 早期相談の効果：売却前に相談すれば、譲渡費用に含められる支出を事前に把握でき、領収書の取り忘れを防げます

当社スタンドエステートでは、札幌エリアの不動産売却に関するご相談を承っております。仲介手数料や売却費用の経費処理についても、お気軽にお問い合わせください。

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