相続登記の義務化｜2024年4月からのルール

「実家の名義が祖父のままになっている」「相続登記をしないとどうなるのか分からない」という相談は、札幌でも年々増えています。2024年4月から相続登記が義務化されたことで、これまで「そのうちでいい」と後回しにされがちだった手続きが、期限のある義務に変わりました。

この記事では、相続登記の義務化で何が変わったのか、いつまでに登記すべきか、過去の相続はどう扱われるのかを、制度の内容に沿って整理します。相続した実家を将来売却する予定がある方にとっても、登記は避けて通れない手続きです。

相続登記の義務化とは何が変わったのか

これまで相続登記には申請の期限がなく、名義変更をしないまま放置されている不動産が全国的に増えていました。この状況を解消するため、2024年4月1日から相続登記の申請が法律上の義務になりました。

• 義務化の対象：不動産を相続で取得したすべての相続人が対象になります。
• 登記の内容：被相続人名義から相続人名義へ、法務局で名義変更の登記を行います。
• 売却との関係：相続登記が済んでいない不動産は、原則として売却することができません。

義務化によって、これまで「いつか登記すればいい」と考えられていた相続登記が、期限内に行うべき手続きへと位置づけが変わりました。

いつまでに登記すればよいか（3年以内のルール）

相続登記の申請期限は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内と定められています。

• 起算日：被相続人が亡くなった日ではなく、自分が不動産を相続したと知った日が起算日になります。
• 遺産分割協議が長引く場合：協議がまとまらず3年を超えそうな場合は、相続人申告登記という簡易な報告制度を利用できる場合があります。
• 登記の実務：戸籍の収集から登記完了まで、目安として1〜2か月程度かかることが多いです。

3年という期限は決して短くはありませんが、遺産分割協議がまとまらないまま先延ばしになるケースも多いため、早めに相続人同士で話し合いを始めることが大切です。

2024年4月1日より前の相続はどうなるか

相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生していた相続にも適用されます。すでに相続していたのに登記をしていない不動産も対象になるということです。

• 経過措置の期限：2024年4月1日より前に発生した相続については、2027年3月31日までに登記を行えばよいとされています。
• 数十年前の相続も対象：祖父母の代から名義変更をしていない不動産も、この経過措置の対象に含まれます。
• 相続人が多い場合の注意：世代をまたいで相続人が増えている場合、戸籍の収集や協議の調整に時間がかかりやすいため、早めの着手が重要です。

札幌市内でも、祖父母の代から相続登記が済んでいない実家の相談は珍しくありません。2027年3月31日という期限までまだ時間があるように見えても、相続人の人数が多い案件ほど準備に時間がかかります。

正当な理由なく怠るとどうなるか（過料のルール）

相続登記の申請を、正当な理由なく期限内に行わなかった場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

• 正当な理由の例：相続人の数が極めて多く戸籍の収集に時間がかかる場合や、遺言の有効性が争われている場合などが想定されています。
• 過料はあくまで行政上の措置：刑事罰ではありませんが、登記を怠っている状態が続くこと自体が、売却や担保設定の妨げになります。
• 相続人申告登記の活用：期限内に遺産分割がまとまらない場合、簡易な相続人申告登記をしておくことで義務を果たしたと扱われる制度もあります。

過料の有無にかかわらず、相続登記をしないまま放置すると、次の世代でさらに相続人が増え、手続きが複雑になっていく点にも注意が必要です。

相続登記が済んでいないと売却できない理由

不動産を売却するには、売主が登記簿上の所有者と一致している必要があります。相続登記が済んでいない不動産は、被相続人名義のままであるため、そのままでは買主への所有権移転登記ができません。

• 売却の前提として必須：売買契約から決済までの間に、相続登記を完了させておく必要があります。
• 共有名義になるケース：相続人が複数いる場合、いったん共有名義で登記したうえで売却するケースもあります。
• 手続きにかかる期間：戸籍の収集から登記完了まで、案件によっては1〜3か月程度を見込んでおくとよいでしょう。

売却を急ぎたい場合でも、相続登記を省略することはできないため、査定の依頼と並行して司法書士への相談を進めておくとスムーズです。売却全体の流れや費用については売却の流れと費用・税金のページでも整理しています。相続登記や税務の最終的な判断は、司法書士・税理士に確認することをおすすめします。

札幌で相続登記をスムーズに進めるためのポイント

札幌ならではの事情も、相続登記の手続きに影響することがあります。

• 道外に住む相続人がいる場合：札幌の実家を相続したものの、相続人本人は道外に住んでいて現地に来られないケースも多く、書類のやり取りを郵送やオンラインで進める必要があります。
• 空き家の管理と並行して進める：登記が済むまでの間も、除雪されない空き家は近隣の苦情につながりやすいため、管理をどうするかも合わせて検討します。
• 市街地エリアと郊外での違い：地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアの物件は売却しやすく登記を急ぐ動機になりやすい一方、郊外の土地は後回しにされがちなので注意が必要です。

相続登記の義務化を機に、道内に実家を持つご家族全体で、名義の状況を一度確認しておくことをおすすめします。相場の目安を先に知っておきたい場合は無料AI査定ツールで確認できます。

よくある質問