10年超所有の軽減税率と3000万円控除の併用

長年住んだマイホームを売却する際、「3000万円控除と軽減税率は両方使えるのか」というご質問をよくいただきます。10年超所有のマイホームには通常より低い税率が用意されていますが、複数の制度が重なっていて分かりにくいという声が多いのも事実です。

この記事では、居住用財産の3000万円控除の仕組み、10年超所有の軽減税率の仕組み、この二つが併用できること、そして札幌市内の物件を例にした具体的な税額計算までを順番に説明します。

居住用財産の3,000万円特別控除（3000万円控除）とは

マイホームを売って利益（譲渡所得）が出た場合、要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を差し引ける制度があります。

• 対象：自分が住んでいた家屋とその敷地を売却する場合
• 主な要件：配偶者や親族など特別な関係にある人への売却でないこと、前年・前々年に同じ特例を使っていないことなど
• 所有期間の縛りなし：所有期間の長短を問わず使えます（居住用であることが前提です）

この3000万円控除は、マイホームの売却における譲渡所得税を抑えるうえで最も基本的な特例です。

10年超所有の軽減税率とは

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームには、通常より低い税率が適用される軽減税率の制度があります。

• 3000万円控除を差し引いた後の譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分について税率が14.21%に下がります
• 6,000万円を超える部分は、通常の長期譲渡所得と同じ20.315%のままです
• 通常の税率は所有期間5年以下で39.63%、5年超で20.315%であり、10年超の軽減税率14.21%はさらに低い水準です

所有期間10年超という条件を満たすだけで自動的に適用されるわけではなく、後述のとおり確定申告が必要です。

3000万円控除と軽減税率は併用できる

「併用できないのでは」と誤解されがちですが、要件を満たせば3000万円控除と10年超の軽減税率は同時に使うことができます。

• 順番としては、まず譲渡所得から3000万円控除を差し引きます
• 差し引いたあとに残った譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分に軽減税率14.21%を適用します
• どちらも居住用財産であることが前提の特例のため、要件は共通する部分が多いです

10年超所有かつ居住用のマイホームであれば、まず3000万円控除、続いて軽減税率という二段構えで税負担を抑えられる可能性があります。

札幌の物件を例にした計算例

具体的な数字で確認してみます。

• 札幌市内で25年前に購入し住み続けたマイホームを7,500万円で売却
• 取得費1,500万円、譲渡費用250万円、所有期間25年（10年超）
• 譲渡所得=7,500万円-(1,500万円+250万円)=5,750万円
• 3000万円控除後=5,750万円-3,000万円=2,750万円

2,750万円は6,000万円以下の部分にあたるため、軽減税率14.21%を適用します。税額=2,750万円×14.21%=約390.8万円です。仮に軽減税率を使わず通常の20.315%だった場合は、2,750万円×20.315%=約558.7万円となり、軽減税率の適用によって約167.9万円ほど税額が抑えられる計算になります。

適用を受けるための注意点

3000万円控除も10年超の軽減税率も、自動的に適用されるものではありません。

• 確定申告が必須です。税額がゼロになる場合でも申告書の提出が必要です
• 前年・前々年に3000万円控除など同種の特例を使っていないかを確認します
• 所有期間は売却した年の1月1日時点で判定するため、引き渡し日や契約日で判断しないよう注意します

札幌の地下鉄沿線や市街地エリアでは価格帯が高くなりやすく、譲渡所得も大きくなりがちなため、軽減税率の効果を確認しておく意味は大きいといえます。道内・北海道内で長期間所有してきたマイホームを売却する場合は、こうした特例の併用可否を早めに確認しておくと安心です。詳しい売却の流れは売却の流れと費用・税金、価格の目安は無料AI査定でご確認いただけます。なお、税金や登記の取り扱いは個々の状況によって判断が分かれることがあります。最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。当社は税理士ではありません。

店舗併用住宅や空き家期間がある場合の注意点

10年超所有の軽減税率や3000万円控除は、あくまで「居住用財産」であることが前提の特例です。適用にあたって迷いやすいケースをいくつか挙げておきます。

• 店舗併用住宅の場合、居住用部分の床面積の割合に応じて按分計算が必要になることがあります
• 転勤などで一時的に空き家や賃貸にしていた期間がある場合も、居住しなくなってから3年目の12月31日までに売却すれば、原則として居住用財産として扱われます
• 10年超という所有期間の要件と、居住用財産としての要件は別々に判定されるため、両方を満たしているか個別に確認する必要があります

こうした細かい要件は物件ごとに事情が異なるため、10年超の軽減税率と3000万円控除の併用を検討する際は、早めに書類を揃えて確認しておくことをおすすめします。

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