専任媒介と一般媒介はどちらを選ぶべきか

不動産会社との媒介契約を選ぶ段階で、「専任媒介にすべきか、一般媒介にすべきか」で迷う売主の方は少なくありません。専任媒介は1社に絞る安心感がある一方、一般媒介は複数社に依頼できる自由度があり、どちらにもメリットとデメリットがあるため、物件やエリアの事情を踏まえずに選んでしまうと、思うように反響が得られなかったということにもなりかねません。

この記事では、専任媒介と一般媒介の基本的な違いをおさらいしたうえで、それぞれがどのような物件・エリア・売主の状況に向いているのかを、札幌市内の実情も踏まえて具体的な選び方の考え方として整理します。

専任媒介と一般媒介、何が違うのか

専任媒介契約は1社にのみ売却を依頼する契約で、レインズへの登録は契約締結から7営業日以内、販売状況の報告は2週間に1回以上という義務が不動産会社側に課されます。自分で買主を見つけた場合に直接契約できる自己発見取引も可能です。契約期間は法律上3か月以内と定められています。

• 専任媒介：1社限定・報告義務あり（2週間に1回以上）・自己発見取引可
• 一般媒介：複数社可・報告義務なし・レインズ登録義務なし

一般媒介契約は、同時に2社、3社と複数の不動産会社に依頼できる契約で、レインズ登録の義務も、売主への報告義務も法律上は課されていません。この制度上の違いを踏まえたうえで、どちらを選ぶべきかを考えていきます。

専任媒介が向いているケース

専任媒介契約は、次のような状況で選ばれることが多い契約です。

• 不動産会社に広告費をかけて積極的に販売してほしい場合：1社に絞られるため、不動産会社側も自社の広告費（一般的に数万円〜数十万円程度）をかけて販売活動を行いやすくなります。
• 担当者とこまめにやり取りしたい場合：2週間に1回以上の報告義務があるため、販売状況を定期的に把握できます。
• 事例の少ないエリアや価格帯の物件を売る場合：買主が見つかりにくい物件ほど、1社に集中して力を入れてもらうメリットが大きくなります。

実際の相談件数で見ても、札幌市内で成約した案件のうち専任媒介の割合は高く、多くの売主が最初の選択肢として検討する契約形態です。

一般媒介が向いているケース

一方、一般媒介契約は次のような状況で検討されることが多くなります。

• 知名度の高い人気エリアや駅近の物件：地下鉄沿線の駅から徒歩5分以内など好条件の物件は、複数社に依頼しても引き合いが集まりやすい傾向があります。
• 複数社の対応力を比較しながら進めたい場合：各社の提案内容や広告の出し方を見比べられます。
• 自分でも積極的に買主を探したい場合：自己発見取引が前提のため、知人・親族への売却の可能性がある場合にも柔軟に対応できます。

ただし、一般媒介では各社に報告義務がないため、売主自身が定期的に問い合わせて状況を確認する必要がある点は理解しておく必要があります。

札幌市内でのエリア別の選び方｜地下鉄沿線と郊外の違い

札幌市中央区や、地下鉄沿線・JR沿線の駅から徒歩10分圏内といった市街地エリアの物件は、需要が安定しているため一般媒介で複数社に依頼しても比較的スムーズに問い合わせが集まる傾向があります。参考までに、中央区の住宅地はおおむね20〜26万円/㎡（坪66〜86万円程度）が相場の目安とされ、こうしたエリアでは月あたり数件の問い合わせが入ることも珍しくありません。

一方、南区の郊外部や、北広島市・石狩市など道内近郊エリアの土地・戸建ては、成約事例が年間数件〜十数件程度にとどまるエリアもあり、こうした場所では1社に絞って広告予算を集中させられる専任媒介のほうが結果につながりやすいという傾向があります。エリアごとの相場はエリア別の相場一覧で、駅からの査定は駅から無料査定のページで確認できます。

依頼後に困らないための確認ポイント

どちらの契約を選ぶ場合でも、契約前に次の点を確認しておくと、依頼後に困ることを避けやすくなります。

• 広告活動の内容：ポータルサイトへの掲載、チラシの配布範囲など、具体的な販売計画を確認します。
• 報告の方法と頻度：一般媒介の場合は法律上の義務がないため、どの程度の頻度で連絡をもらえるか事前に相談しておくと安心です。
• 仲介手数料の条件：売買価格800万円以下では上限33万円（税込）、800万円を超える場合は（価格×3％＋6万円）に消費税を加えた額が上限の目安です。詳しくは売却の流れと費用・税金のページをご覧ください。
• 契約期間：専任媒介は3か月以内、一般媒介も実務上は3か月程度を目安に契約書へ記載されることが一般的です。

特に一般媒介では、複数社から同時に連絡が来ることもあり、対応の負担が増える場合があります。3社に依頼した場合、内見のたびに立ち会いが必要になるケースもあるため、事前にスケジュール調整の方法を相談しておくとよいでしょう。

迷ったときの決め方

専任媒介と一般媒介のどちらか一方に決めきれない場合は、まず専任媒介で3か月契約し、契約期間満了時点での反響状況（問い合わせ件数、内見件数）を見て、更新するか一般媒介に切り替えるかを判断するという進め方もあります。実際、契約から1〜2か月の間に内見が1件もない場合は、価格設定や広告内容の見直しとあわせて契約形態を再検討するタイミングと言えます。

築年数が浅く、面積70㎡台のコンパクトなマンションのように需要層が広い物件は、一般媒介で間口を広げる選択も有効です。逆に、面積150㎡を超える大きな戸建てや、接道条件に難のある土地など買主が限られる物件では、専任媒介で1社に手厚く対応してもらうほうが、結果として早期の成約につながりやすい傾向があります。

費用面から見た専任媒介と一般媒介の違い

契約形態そのものによって仲介手数料の金額が変わることはありませんが、販売活動にかかる期間が費用感に影響する場合があります。たとえば3,000万円の物件を売却する場合、仲介手数料の目安は（3,000万円×3％＋6万円）×1.1で約105万円です。専任媒介で1社に集中し、査定から3か月程度で成約に至れば、その間の固定資産税や管理費の負担も最小限に抑えられます。一方、一般媒介で反響が思うように集まらず、成約までに6か月、1年とかかってしまうと、その間の維持費が積み重なることになります。

過去の傾向として、専任媒介での成約は契約から平均して2〜3か月程度、一般媒介では物件の条件によって差が大きく、1か月程度で決まる場合もあれば半年以上かかる場合もあります。築10年以内の物件は流通性が高く、どちらの契約でも比較的早期に決まりやすい一方、築30年を超える物件は専任媒介で腰を据えて販売活動を行うケースが多く見られます。

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