決済・引渡し当日の流れ

売買契約から1〜2か月が経過すると、いよいよ決済・引渡しの日を迎えます。決済当日は、残代金の受け取り、住宅ローンの完済、抵当権の抹消、所有権の移転、鍵の引渡しといった複数の手続きが、限られた時間のなかで同時並行に進んでいきます。初めての売却では、当日どこに行けばよいのか、何を準備すればよいのか分からず不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産の決済・引渡し当日の具体的な流れを時系列で整理し、固定資産税の日割り精算の考え方まで、札幌市内の実情を踏まえて解説します。

決済・引渡し当日とは何をする日か

決済・引渡し当日とは、買主が売買代金の残り（残代金）を売主に支払い、それと引き換えに物件の所有権が買主へ移転し、鍵が引渡される日のことです。売買契約時に支払われた手付金を除いた残代金が、この日にまとめて動くことになります。

• 残代金の受け取り：売買価格から手付金を差し引いた金額が、この日に一括で支払われます。
• 所有権移転登記：司法書士が手続きを担当し、法務局へ登記申請を行います。
• 鍵の引渡し：すべての手続きが完了したあと、売主から買主へ鍵が渡されます。

決済が行われる場所と参加者

決済は、買主が住宅ローンを利用する場合、そのローンを実行する金融機関の一室で行われることが一般的です。参加者は、売主・買主・仲介担当者・司法書士で、金融機関側の担当者が同席することもあります。

• 金融機関の応接室・会議室：買主の融資実行と同時に手続きを進めるため、金融機関内の一室が使われます。
• 所要時間：全体でおおむね1時間ほどで完了します。
• 平日の午前中が多い：金融機関の営業時間内に手続きを終える必要があるため、平日の午前中に設定されることが多くなります。

当日の流れ｜残代金入金から鍵の引渡しまで

決済当日は、金融機関の一室で複数の手続きがほぼ同時進行で行われます。おおよその流れは次のとおりです。

• 1. 残代金入金：買主の口座から売主の口座へ、残代金が振り込まれます。
• 2. ローン完済：売主に住宅ローンが残っている場合、入金された残代金の一部を使って、その場でローンの完済手続きが行われます。
• 3. 抵当権抹消：ローン完済と同時に、司法書士が抵当権抹消の手続きを進めます。登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安です。
• 4. 所有権移転：抵当権の抹消と入れ替わりで、買主への所有権移転登記が申請されます。
• 5. 鍵の引渡し：すべての手続きの完了を確認したうえで、売主から買主へ鍵が引渡されます。

これらの手続きは、書類上は順番に見えますが、実際には金融機関の一室のなかで同時進行に近い形で進められ、所要1時間ほどで一通りが完了します。手続きの流れに漏れがないよう、司法書士と仲介担当者が進行を管理します。

固定資産税の日割り精算

決済当日には、固定資産税・都市計画税の日割り精算も行われます。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される仕組みのため、年の途中で売却する場合、引渡し日を基準に売主と買主で負担を分け合う商慣習が一般的です。

• 起算日の考え方：札幌では、1月1日を起算日として日割り計算するのが一般的です（4月1日を起算日とする地域もあります）。
• 計算方法：年間の税額を365日で割り、引渡し日の前日までを売主負担、引渡し日以降を買主負担として按分します。
• 目安の金額：一般的な戸建てで年間の税額が15万円程度の場合、6月1日引渡しであれば、売主負担分はおおむね6万円強、買主負担分はおおむね9万円弱が目安になります。

この日割り精算はあくまで商慣習であり法律上の義務ではありませんが、多くの取引で採用されている一般的な精算方法です。具体的な金額は契約書に記載された起算日と税額をもとに、仲介担当者が計算してくれます。

売主が用意する持ち物・書類

決済・引渡し当日、売主は次のような持ち物・書類を用意しておく必要があります。

• 実印・印鑑証明書：登記手続きに使用します。発行から3か月以内のものを用意します。
• 権利証（登記識別情報）：所有権移転登記に必要な重要書類です。
• 本人確認書類：運転免許証など写真付きのものを用意します。
• 固定資産税納税通知書：日割り精算の計算に使用します。
• 物件の鍵一式：合鍵を含めてすべて引渡します。
• 振込先口座の通帳：残代金の振込先を確認するために必要です。

住宅ローンが残っている場合は、事前に金融機関へ完済の連絡をし、必要書類（一括完済のための書類）を用意してもらう必要があります。この手配は決済日の1〜2週間前までに済ませておくとスムーズです。

決済後にすること

決済・引渡しが完了したあとも、いくつか対応すべきことが残っています。

• 仲介手数料の残金支払い：契約時に半額を支払っている場合、引渡し時に残り半額を支払います。
• 確定申告の準備：譲渡益が出た場合、翌年の確定申告で譲渡所得税の申告が必要です。所有期間5年以下は税率39.63%、5年超は20.315%が一般的な税率とされ、所有期間は売った年の1月1日時点で判定されます。3,000万円特別控除など各種特例の適用を受けられる場合もあるため、最終的な判断は税務署や税理士に確認することをおすすめします。
• 公共料金の精算：電気・ガス・水道の名義変更や精算を済ませておきます。

これら売却全体にかかる費用や税金の目安は売却の流れと費用・税金のページで詳しく解説しています。

札幌市内での決済・引渡しの留意点

札幌市内では、地下鉄沿線やJR沿線にある金融機関の支店で決済が行われることが多く、冬場は積雪による交通の遅れを見込んで、通常より早めに向かうことをおすすめします。また、固定資産税の起算日を1月1日とする札幌の商慣習を知らずに、4月1日起算で計算してしまうと日割り金額に差が出るため、契約書に記載された起算日を必ず確認しておきましょう。市街地エリアでも郊外の物件でも、決済・引渡し当日の流れそのものは大きく変わりません。エリアごとの相場はエリア別の相場一覧で確認できます。

決済までにかかる期間と関連費用の目安

売買契約から決済・引渡しまでの期間は、一般的に1〜2か月程度です。この間、買主の住宅ローン審査（1〜3週間程度）や、司法書士による事前の書類確認が進められます。売主側でかかる主な費用としては、仲介手数料（3,000万円の物件で目安として約105万円）、抵当権抹消の登録免許税（不動産1個につき1,000円）、印紙税（1,000万円超5,000万円以下の売買契約書で軽減措置により1万円が目安、令和9年3月31日まで）などがあります。中央区の住宅地はおおむね20〜26万円/㎡（坪66〜86万円程度）が相場の目安とされ、こうした価格帯の物件では決済当日に動く金額も大きくなるため、事前の書類準備をより丁寧に行うことをおすすめします。

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