相続した家の放置は危険！固定資産税リスク

「相続した実家をどうすればいいかわからない」「とりあえずそのままにしている」という方は少なくありません。

しかし、相続した家を放置し続けると、固定資産税が大幅に増額されるリスクがあります。特に札幌のような寒冷地では、建物の劣化が急速に進み、経済的な負担がさらに膨らむ可能性があります。

この記事では、相続した家を放置した場合の固定資産税リスクと、札幌特有の注意点、具体的な解決策までを詳しく解説します。

相続した家を放置すると固定資産税はどうなる？

相続した家をそのまま放置していると、固定資産税の負担が想像以上に大きくなるケースがあります。その仕組みを具体的に見ていきましょう。

住宅用地特例の解除で税額が最大6倍に

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。200㎡以下の小規模住宅用地の場合、課税標準額が6分の1になる大きな優遇措置です。

しかし、放置した家が「特定空家」に指定され、市区町村から勧告を受けると、この特例が解除されます。たとえば札幌市内で土地の評価額が1,500万円の場合を考えてみましょう。

• 特例適用時：課税標準額250万円 × 税率1.4% ＝ 約3.5万円/年
• 特例解除後：課税標準額1,500万円 × 税率1.4% ＝ 約21万円/年

このように、年間の固定資産税が約3.5万円から約21万円へ、およそ6倍に跳ね上がります。放置期間が3年続けば、差額だけで約52万円もの余計な出費になる計算です。

特定空家に指定される条件と流れ

空家等対策特別措置法に基づき、以下のような状態の空き家は「特定空家」に指定される可能性があります。

• 倒壊の危険性がある状態
• 衛生上著しく有害な状態
• 景観を著しく損なっている状態
• 周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている状態

指定の流れは、まず市町村による調査、次に「助言・指導」、そして「勧告」へと段階的に進みます。勧告を受けた翌年度から住宅用地特例が外れるため、早期の対応が不可欠です。

2023年の法改正では「管理不全空家」という新たな区分も設けられ、特定空家に至る前の段階でも勧告の対象となるようになりました。

固定資産税だけではない！放置によるリスク一覧

相続した家の放置は、固定資産税の増額だけにとどまりません。法的・経済的にさまざまなリスクが生じます。

倒壊・損害賠償・近隣トラブルのリスク

老朽化した空き家が倒壊して通行人にケガを負わせた場合、所有者は損害賠償責任を問われます。民法第717条の「土地工作物責任」により、過失がなくても賠償義務が発生する点に注意が必要です。

また、放置された家は不法侵入や放火のリスクも高まります。全国の空き家火災件数は年間約1,200件以上にのぼり、近隣住民とのトラブルに発展する事例も少なくありません。

さらに、雑草の繁茂や害虫の発生によって、近隣からの苦情が自治体に寄せられるケースも増えています。

相続登記義務化（2024年〜）による過料リスク

2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に正当な理由なく登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続した家を放置している方の中には、そもそも相続登記を済ませていないケースも多く見られます。登記をしないまま放置すると、次の世代でさらに権利関係が複雑になり、売却や活用がますます難しくなります。

相続物件でお悩みの方は、早めに専門家へご相談ください。相続物件の売却についてはこちらで詳しくご案内しています。

札幌で相続した家を放置する特有の危険性

北海道・札幌ならではの気候条件が、空き家の放置リスクをさらに深刻にします。道内特有の事情を理解しておきましょう。

積雪・凍結による建物劣化と除雪義務

札幌の年間降雪量は約5メートルにも達します。人が住んでいない家では除雪が行われないため、屋根に積もった雪の重みで建物が損傷するリスクが非常に高くなります。

積雪荷重は1㎡あたり約300〜500kgにもなり、老朽化した屋根が耐えきれず崩壊する事例も報告されています。さらに、凍結と融解を繰り返す「凍害」によって、基礎や外壁のひび割れが急速に進行します。

札幌市の条例では、建物の所有者に除雪の義務が定められています。放置した空き家であっても、歩道や隣家への落雪で事故が起きれば責任を問われます。除雪業者への委託費用は1シーズンあたり5万〜15万円が相場で、これも放置のコストとして積み重なります。

札幌市の空家対策と地価動向の影響

札幌市では空家等対策計画に基づき、管理不全な空き家への指導を強化しています。2026年現在、市内の空き家率は約13%にのぼり、対策は年々厳格化する傾向にあります。

一方で、札幌市内の地価は地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアを中心に上昇傾向が続いています。2025年の公示地価では、住宅地の平均変動率が前年比＋4.5%でした。

しかし、建物が老朽化した状態では土地の魅力を十分に活かせません。放置すればするほど、解体費用が膨らみ、売却時の手取り額が減少するという悪循環に陥ります。エリア別の相場情報はこちらからご確認いただけます。

相続した家の放置を解消する手続きフロー

「何から始めればよいかわからない」という方のために、具体的な手続きの流れと費用をご案内します。

相続登記から売却・活用までの5ステップ

• ステップ1：相続登記：法務局で所有権移転登記を行う（登録免許税：固定資産税評価額の0.4%）
• ステップ2：資産価値の査定：不動産会社に無料査定を依頼し、現在の市場価値を把握する
• ステップ3：方針の決定：売却・賃貸活用・解体のいずれかを選択する
• ステップ4：必要な手続き：選択した方針に応じて、媒介契約の締結や解体業者の手配を進める
• ステップ5：完了と届出：売却完了後の確定申告や、解体後の滅失登記を行う

手続きに必要な書類と費用の目安

相続登記に必要な主な書類は以下のとおりです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
• 固定資産税評価証明書
• 登記申請書

費用の目安として、司法書士への依頼費用は8万〜15万円程度です。自分で手続きする場合でも、登録免許税や書類取得費用で3万〜5万円程度は見込んでおきましょう。

売却にかかる費用や手続きの詳細は、売却の方法と費用の詳細のページでも解説しています。

放置してしまった場合のよくある失敗と対処法

すでに長期間放置してしまった場合でも、状況に応じた対処法があります。よくある失敗パターンを知り、適切な行動につなげましょう。

放置期間が長引いた場合の現実的な選択肢

放置期間が5年以上になると、建物の老朽化が深刻になり、通常の売却が難しくなるケースが増えます。札幌の場合、凍害の影響もあり、本州に比べて劣化スピードが速い傾向があります。

このような場合の選択肢は主に3つです。

• 古家付き土地として売却：建物の価値はゼロでも、土地の価値で売却できる可能性がある
• 解体して更地で売却：札幌での木造住宅の解体費用は坪あたり3万〜5万円、30坪の家で約90万〜150万円が目安
• 不動産買取を利用：仲介では売れにくい物件でも、買取なら最短1〜2週間で現金化が可能

失敗事例から学ぶ早期対応の重要性

よくある失敗事例をご紹介します。

事例1：相続人間の話し合いを先延ばしにしたケース

相続人が3名いたにもかかわらず、遺産分割協議を行わないまま7年が経過。その間に固定資産税の特例が解除され、累計で約100万円以上の余分な税負担が発生しました。

事例2：「いつか使うかもしれない」と放置したケース

活用の予定もないまま放置した結果、屋根からの落雪で隣家のフェンスを破損。修繕費用約30万円を負担することになりました。

こうした事態を防ぐためにも、相続後は速やかに方針を決めることが大切です。空き家の売却を検討される方は、空き家・空き地の売却についてもご参照ください。

相続した家を手放す3つの選択肢

相続した家を手放す方法は大きく3つあります。それぞれの特徴を比較し、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。

仲介売却・買取・相続放棄の比較

状況別おすすめの選択肢

• 築20年以内で立地が良い場合：仲介売却で高値を狙う
• 築30年以上・老朽化が進んでいる場合：買取で確実に手放す
• 多額の負債がある場合：相続放棄を検討（ただし相続開始を知ってから3ヶ月以内）
• 相続人が複数で意見がまとまらない場合：まずは査定で資産価値を明確にし、話し合いの材料にする

相続放棄を選ぶ場合は、一般的にすべての相続財産を放棄することになるため、慎重な判断が必要です。まずは不動産の価値を正確に把握したうえで、最善の方法を選択しましょう。

当社では札幌市内・道内の相続物件の無料AI査定を行っております。お気軽にご利用ください。

よくある質問

共有名義の不動産売却に必要な同意とは

「親から相続した不動産が兄弟の共有名義になっていて、売却したいのに話がまとまらない」。札幌でもこのようなご相談が増えています。

共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が求められます。一人でも反対すれば売却手続きは進みません。

この記事では、同意が必要な法的根拠から、同意が得られないときの対処法、札幌の地価動向を踏まえた売却のポイントまで具体的に解説します。

共有名義の不動産売却に同意が必要な理由

共有名義の不動産を売却する際、なぜ全員の同意が求められるのかを法的な観点から整理します。

民法上の共有持分と処分行為の関係

民法第251条では、共有物の「変更行為（処分行為）」には共有者全員の同意が必要と定められています。不動産の売却は処分行為に該当するため、持分割合にかかわらず全員の合意がなければ契約を結ぶことができません。

たとえば、3人で持分3分の1ずつ共有している場合でも、2人が賛成・1人が反対であれば売却は成立しません。多数決では決められない点が共有名義の大きな特徴です。

同意なしで売却するとどうなるか

共有者の同意を得ずに不動産全体を売却した場合、その契約は無権限処分として無効になる可能性があります。買主とのトラブルに発展し、損害賠償を請求されるケースもあります。

また、登記手続きの段階で共有者全員の実印と印鑑証明書が求められるため、実務上も同意なしでは手続きが完了しません。法的リスクと実務面の両方で、同意の取得は避けて通れないステップです。

全員の同意を得て売却する手続きフロー

共有者全員の同意を取り付けたうえで売却を進める場合の具体的な流れをご紹介します。

売却までの5ステップと必要書類

共有名義の不動産売却は、一般的に以下の5つのステップで進みます。

• ステップ1：共有者全員の意思確認：売却の方針・希望価格・時期について話し合い、書面で合意内容を記録します
• ステップ2：不動産会社への査定依頼：複数社に査定を依頼し、適正価格を把握します。札幌では3〜5社への一括査定が一般的です
• ステップ3：媒介契約の締結：共有者全員が署名・捺印のうえ、不動産会社と媒介契約を結びます
• ステップ4：売買契約の締結：買主が見つかったら、共有者全員が売主として契約書に署名します
• ステップ5：決済・引き渡し：残金の受領と所有権移転登記を行い、売却代金を持分割合に応じて分配します

必要書類としては、登記済権利証（または登記識別情報）、実印、印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）、本人確認書類、固定資産税納税通知書などが共有者ごとに必要です。

共有者が遠方・高齢の場合の対応策

共有者が道外に住んでいる場合は、委任状を作成して代理人を立てる方法が有効です。委任状には実印の押印と印鑑証明書の添付が求められます。

高齢で判断能力に不安がある共有者がいる場合は、成年後見制度の利用が必要になることがあります。後見人の選任には家庭裁判所への申立てから2〜4ヶ月ほどかかるため、早めの準備が重要です。

売却の方法や費用について詳しく知りたい方は、売却の方法と費用の詳細もあわせてご覧ください。

同意が得られないときの4つの売却方法

話し合いを尽くしても共有者の同意が得られない場合、以下の4つの方法で売却を進めることが可能です。

持分のみの売却と共有物分割請求

• 自分の持分だけを売却する：共有者の同意がなくても、自分の持分のみであれば第三者に売却できます。ただし、持分だけの購入者は限られるため、市場価格の5〜7割程度まで下がるのが一般的です
• 共有物分割請求訴訟を起こす：裁判所に共有物の分割を求める方法です。現物分割・代償分割・競売の3つの分割方法があり、裁判所が状況に応じて決定します。訴訟費用は20〜50万円程度、期間は6ヶ月〜1年ほどかかります

裁判外の調停・交渉で解決するケース

• 民事調停を利用する：裁判所の調停委員が間に入り、話し合いで解決を目指します。費用は数千円〜数万円と訴訟より低コストで、期間は3〜6ヶ月が目安です
• 弁護士を介した交渉：弁護士が代理人として他の共有者と交渉する方法です。弁護士費用は着手金10〜30万円、成功報酬が売却額の3〜5%程度が相場となります

共有名義で売却が難しい物件については、ワケあり物件の売却についてで詳しく解説しています。

札幌で共有名義の不動産を売却する際の注意点

札幌特有の環境や市場動向を踏まえて、共有名義の売却で注意すべきポイントを解説します。

寒冷地・積雪が査定額に与える影響

北海道の中心都市である札幌は、年間降雪量が約600cmに達する積雪寒冷地です。冬季は物件の外観確認が困難になるため、売却活動は4月〜10月に集中する傾向があります。

査定においても、屋根の雪下ろし費用（年間5〜15万円）、融雪設備の有無、断熱性能の良し悪しが価格に影響します。特に築30年以上の戸建てでは、断熱リフォームの有無で査定額に200〜400万円の差がつくこともあります。

札幌の地価動向と売却タイミング

札幌の住宅地の公示地価は2026年も上昇傾向が続いており、地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアでは前年比3〜5%の上昇が見られます。

一方、道内の郊外エリアでは横ばいまたは下落傾向にあり、立地によって市場状況が大きく異なります。共有者間の同意取得に時間がかかっている間に地価が変動するリスクもあるため、早めの行動が大切です。

お持ちの不動産がどの程度の価格になるか気になる方は、無料AI査定ツールで簡単に確認できます。

共有名義の売却にかかる費用と税金

共有名義の不動産を売却する際にかかる主な費用と税金について、札幌の相場水準で解説します。

仲介手数料・登記費用・譲渡所得税の目安

札幌で共有名義の不動産を売却する場合、以下のような費用が発生します。

• 仲介手数料：売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限です。たとえば2,000万円で売却した場合、約72万6,000円となります
• 登記費用：所有権移転登記にかかる司法書士報酬は3〜5万円程度、抵当権抹消がある場合はさらに1〜2万円が加算されます
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙代として、1,000万円超〜5,000万円以下の契約で1万円が必要です
• 譲渡所得税：売却益が出た場合に課税されます。所有期間5年超の長期譲渡で約20.315%、5年以下の短期譲渡で約39.63%の税率が一般的に適用されます

3,000万円特別控除を共有者ごとに使う方法

マイホームを売却して利益が出た場合、最大3,000万円の特別控除を受けられる制度があります。共有名義の場合、この控除は共有者それぞれが利用できる点が大きなメリットです。

たとえば、夫婦2人の共有名義で4,000万円の譲渡益が出た場合、それぞれ2,000万円ずつの譲渡益に対して3,000万円控除が適用されるため、結果として譲渡所得税がゼロになる可能性があります。

ただし、この控除の適用には「居住用財産であること」「売却年の前年・前々年に同控除を受けていないこと」などの要件があります。詳しくは税理士にご相談ください。費用の詳細については売却費用の詳しい解説もご参照ください。

よくある失敗例と事前に防ぐポイント

共有名義の不動産売却では、事前の準備不足が原因でトラブルになるケースが少なくありません。代表的な失敗例と対策をご紹介します。

共有者間の感情対立で売却が長期化するケース

相続した実家の売却では、「思い入れのある家を手放したくない」という共有者と「早く現金化したい」という共有者の間で意見が対立しやすくなります。札幌でも、兄弟間の感情的な対立が原因で売却まで2〜3年かかったという事例があります。

対策としては、売却の目的と代金の分配方法を最初に書面で明確にしておくことが重要です。第三者である不動産会社や弁護士を交えて話し合うと、冷静な判断がしやすくなります。

相続登記の未了が売却を止める落とし穴

2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。しかし、義務化以前に相続した不動産では、登記が被相続人（亡くなった方）の名義のままになっているケースが多くあります。

相続登記が未了のままでは売却手続きを進められません。登記の手続きには戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成が必要で、1〜3ヶ月程度の期間がかかります。売却を検討し始めた段階で、登記の状況を確認しておくことをおすすめします。

相続物件の売却について詳しくは、相続物件の売却についてをご覧ください。

よくある質問

遺産分割で不動産を分ける4つの方法

「相続した不動産をどう分ければいいのか分からない」というご相談は、当社でも年間を通じて多くいただきます。

遺産分割における不動産の分け方には大きく4つの方法があり、それぞれ家庭の事情や不動産の種類によって最適な選択肢が異なります。

この記事では、4つの分け方の特徴から失敗しやすいパターン、手続きの流れ、そして札幌ならではの地域事情まで、実務レベルで役立つ情報をまとめました。

遺産分割における不動産の4つの分け方

不動産の遺産分割には「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4つの方法があります。それぞれの特徴を理解したうえで、ご家庭に合った方法を選ぶことが大切です。

【4つの分け方 比較表】

国土交通省の調査によると、相続不動産の処分方法として換価分割を選ぶケースは全体の約35%を占め、近年増加傾向にあります。

一方、共有分割は手軽に見えますが、後述するとおりトラブルの原因になりやすいため、専門家の多くが「最後の手段」と位置づけています。

不動産の遺産分割で失敗しやすい3つのパターン

遺産分割の方法を誤ると、数年後に大きなトラブルに発展するケースがあります。当社にご相談いただくなかでも、特に多い失敗パターンを3つご紹介します。

共有名義のまま放置するリスク

「とりあえず共有にしておこう」という判断は、最もトラブルに発展しやすい分け方です。共有者の1人が亡くなるとその持分がさらに相続され、権利者が10人以上に膨れ上がる事例も珍しくありません。

共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要です。権利者が増えるほど合意形成は難しくなり、事実上売却不能になるケースもあります。

2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記しない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。共有のまま放置するリスクは以前より高まっています。

不動産評価額のズレによるトラブル

不動産の評価方法には、固定資産税評価額・路線価・実勢価格など複数の基準があります。どの基準を使うかで金額が大きく変わるため、相続人間で意見が対立する原因になります。

たとえば、固定資産税評価額が1,500万円の物件でも、実勢価格では2,200万円になるケースは珍しくありません。代償分割で代償金を計算する際、この差額が争いの火種になります。

トラブルを防ぐには、遺産分割協議の前に不動産会社の査定を取得し、相続人全員が納得できる評価額を共有しておくことが重要です。

相続登記を後回しにして売却できなくなるケース

被相続人の名義のままでは不動産を売却できません。「いつか手続きしよう」と先延ばしにした結果、必要書類の取得が困難になったり、相続人の一部と連絡が取れなくなったりするケースがあります。

戸籍謄本の保存期間は150年に延長されましたが、古い除籍謄本は廃棄済みの場合もあります。早めの手続きが、結果的に費用も手間も抑えることにつながります。

遺産分割の手続きフローと必要書類

遺産分割協議から登記完了までの流れを、時系列に沿って整理しました。各ステップで必要な書類もあわせて確認しておくと、手続きがスムーズに進みます。

遺産分割協議から登記完了までの流れ

• ステップ1：相続人の確定：被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定します。期間の目安は2〜4週間です
• ステップ2：相続財産の調査：不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書、預貯金の残高証明書などを収集します。期間の目安は2〜3週間です
• ステップ3：不動産の評価：不動産会社に査定を依頼し、実勢価格を把握します。一般的に査定には1〜2週間程度かかります
• ステップ4：遺産分割協議：相続人全員で分割方法を話し合い、合意内容を遺産分割協議書にまとめます
• ステップ5：遺産分割協議書の作成・署名押印：相続人全員の実印と印鑑証明書が必要です
• ステップ6：相続登記の申請：法務局へ登記申請を行います。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です
• ステップ7：登記完了：申請から完了まで通常1〜2週間です

必要書類チェックリスト

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（1通450〜750円）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本（1通450円）
• 相続人全員の印鑑証明書（1通300円）
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産の登記事項証明書（1通600円）
• 固定資産評価証明書（1通300〜400円）
• 遺産分割協議書（相続人の数だけ作成）
• 相続関係説明図

書類の取得費用は合計で5,000〜15,000円程度が一般的です。司法書士に相続登記を依頼する場合の報酬は6〜12万円が相場となっています。

相続物件の売却についてはこちらで詳しく解説しています。

札幌の不動産を相続したときに知っておきたい地域事情

札幌で相続した不動産には、道内ならではの事情が関わってきます。寒冷地特有のリスクや地価の動向を把握しておくと、分割方法の判断に役立ちます。

寒冷地・積雪が建物評価に与える影響

北海道の住宅は、本州に比べて断熱材や二重窓、融雪設備などの寒冷地仕様が求められます。そのため新築時のコストは高い一方、経年劣化も進みやすいという特徴があります。

特に札幌は年間降雪量が約600cmに達する世界有数の豪雪都市です。屋根や外壁への負担が大きく、築20年を超える物件では修繕履歴が建物評価を大きく左右します。

冬季は内見が減少する傾向にあるため、換価分割で売却を考える場合は春から秋にかけて売り出すのが一般的に有利とされています。

札幌の地価動向と売却タイミングの考え方

国土交通省の地価公示によると、札幌市の住宅地の平均地価は2026年も上昇傾向が続いています。地下鉄沿線やJR沿線の駅徒歩圏は特に需要が高く、前年比3〜5%の上昇を示すエリアもあります。

一方で、市街地エリアから離れた郊外では横ばいまたは下落傾向のエリアも見られます。相続した不動産がどのエリアに位置するかによって、売却の緊急度は変わってきます。

札幌の不動産市場は道内で最も流動性が高く、市街地エリアの中古マンションの成約までの平均期間は約3〜4ヶ月です。戸建ての場合はやや長くなり、4〜6ヶ月程度を見込んでおくとよいでしょう。

エリアごとの最新相場はエリア相場一覧ページからご確認いただけます。

換価分割で不動産を売却する場合の費用と相場

換価分割を選ぶ場合、売却にかかる費用を事前に把握しておくことが大切です。仲介売却と買取では費用構造が異なりますので、それぞれの特徴を比較します。

仲介売却と買取の費用比較

たとえば査定額2,000万円の不動産を売却する場合の費用目安は以下のとおりです。

買取は価格が下がる反面、仲介手数料が不要で、スピーディーに現金化できるメリットがあります。相続人が遠方に住んでいて内見対応が難しい場合や、早期に分割を終えたい場合に適した方法です。

譲渡所得税と3,000万円特別控除の基礎知識

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税が課されます。税率は所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率は約39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率は約20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

なお、相続した不動産の所有期間は被相続人が取得した時点から起算されます。被相続人が長期間所有していた場合は、長期譲渡所得の税率が適用される可能性が高くなります。

また、相続した居住用不動産を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。適用には期限や条件がありますので、税理士への相談をおすすめします。

売却の相場を確認したい方はこちらをご参照ください。

遺産分割がまとまらないときの対処法

相続人間で話し合いがまとまらない場合でも、法的な手続きによって解決する道があります。協議が不成立になった場合の具体的なステップを確認しておきましょう。

調停・審判の流れと期間の目安

遺産分割協議が不成立の場合、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることができます。調停では調停委員が間に入り、合意を目指します。

• 調停の申立費用：収入印紙1,200円＋切手代（約1,000〜2,000円）
• 調停の期間：一般的に半年〜1年程度（月1回のペースで開催）
• 審判への移行：調停が不成立の場合、自動的に審判手続きに移行します
• 審判の期間：さらに半年〜1年程度かかることもあります

札幌の場合、管轄は札幌家庭裁判所です。近年は相続関連の調停申立件数が増加傾向にあり、調停の開始までに1〜2ヶ月の待機期間が生じることもあります。

専門家への相談先と選び方

遺産分割で困ったとき、相談先は内容によって異なります。

• 司法書士：相続登記の手続き全般。報酬の相場は6〜12万円程度
• 弁護士：相続人間の紛争解決・調停代理。着手金20〜30万円程度が目安
• 税理士：相続税の申告・譲渡所得税の計算。報酬は遺産総額の0.5〜1%程度
• 不動産会社：不動産の査定・売却のサポート。査定は無料が一般的

札幌には相続に強い専門家が多く、初回相談無料の事務所も増えています。まずは不動産の査定を取得して資産価値を把握し、そのうえで必要な専門家に相談する流れがスムーズです。

不動産の相続でお悩みの方はお気軽にご相談ください

よくある質問

相続不動産の名義変更にかかる費用を解説

親や親族から不動産を相続した際、避けて通れないのが名義変更（相続登記）の手続きです。「費用はいくらかかるのか」「自分でもできるのか」と不安に感じる方は少なくありません。

この記事では、相続した不動産の名義変更にかかる費用の内訳と相場を具体的な数値で解説します。札幌で手続きを進める際の管轄情報や、冬季ならではの注意点もあわせてお伝えします。

相続不動産の名義変更（相続登記）とは

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことです。法務局に申請して登記簿の所有者情報を書き換えます。

名義変更が必要な理由と2024年義務化の影響

2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務となりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければなりません。

正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。2024年以前に発生した相続についても、2027年3月末までに手続きが必要です。

名義変更をしないまま放置すると、売却や担保設定ができないだけでなく、相続人がさらに亡くなり権利関係が複雑化するリスクもあります。早めの対応が重要です。

相続した物件の売却を検討している方は、相続物件の売却についてはこちらをご覧ください。

相続登記の基本的な流れ

相続登記は、大きく分けて以下のステップで進みます。

• 相続人の確定：戸籍謄本を収集し、法定相続人を特定する
• 遺産分割協議：相続人全員で不動産の取得者を決定する
• 必要書類の収集：登記に必要な書類一式を揃える
• 登記申請：管轄の法務局に申請書と添付書類を提出する
• 登記完了：通常1〜2週間程度で名義変更が完了する

書類の取得から申請完了まで、一般的に1〜3ヶ月を見込んでおくと安心です。

名義変更にかかる費用の内訳と相場

相続不動産の名義変更では、複数の費用が発生します。ここでは項目ごとに具体的な金額をご紹介します。

登録免許税・戸籍取得費・司法書士報酬の目安

登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。例えば評価額が1,500万円の不動産であれば6万円、2,000万円であれば8万円となります。

戸籍関連の書類取得にも費用がかかります。主な内訳は以下のとおりです。

• 戸籍謄本：1通450円（被相続人の出生から死亡まで複数通必要）
• 除籍謄本・改製原戸籍：1通750円
• 住民票の写し：1通200〜400円（自治体により異なる）
• 固定資産評価証明書：1通300〜400円
• 印鑑証明書：1通300円程度
• 登記事項証明書：1通600円

書類取得費の合計は、相続人の数や戸籍の通数によりますが、5,000円〜2万円程度が一般的な目安です。

自分で手続きした場合と専門家に依頼した場合の比較

司法書士に依頼する場合の報酬は、6万〜12万円が相場です。不動産の数や相続人の人数が多いケースでは15万円を超えることもあります。

自分で手続きを行えば司法書士報酬は不要ですが、登録免許税や書類取得費は同じくかかります。費用の比較は以下のとおりです。

• 自分で行う場合：総額約7万〜12万円（登録免許税＋書類費用）
• 司法書士に依頼する場合：総額約13万〜25万円（上記＋報酬）

費用を抑えたい方は自分で進めることも可能ですが、書類不備で申請が差し戻されるケースも少なくありません。相続人が3名以上いる場合や遠方に戸籍がある場合は、専門家への依頼を検討する価値があります。

不動産の売却にかかる費用の全体像については、エリア別の相場情報もあわせてご確認ください。

相続登記の手続き詳細フロー

ここでは、相続登記を実際に進める際の具体的な手順を時系列で解説します。初めての方でも迷わないよう、各ステップを詳しくご説明します。

必要書類の一覧と取得先

相続登記に必要な主な書類は以下のとおりです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式：本籍地の市区町村役場で取得
• 被相続人の住民票の除票：最後の住所地の市区町村役場で取得
• 相続人全員の戸籍謄本：各相続人の本籍地で取得
• 不動産を取得する相続人の住民票：住所地の市区町村役場で取得
• 固定資産評価証明書：不動産所在地の市区町村役場で取得
• 遺産分割協議書：相続人全員の署名・実印と印鑑証明書が必要
• 登記申請書：法務局のホームページからひな形をダウンロード可能

被相続人が転籍を繰り返している場合、複数の自治体から戸籍を取り寄せる必要があります。郵送請求の場合は1自治体あたり1〜2週間かかることもあるため、早めに着手しましょう。

法務局への申請から完了までのステップ

書類が揃ったら、以下の流れで申請を進めます。

• ステップ1：登記申請書を作成し、収入印紙（登録免許税分）を貼付する
• ステップ2：管轄の法務局に申請書と添付書類を提出する（窓口・郵送・オンラインのいずれか）
• ステップ3：法務局による審査（通常7〜10営業日）
• ステップ4：補正指示がある場合は修正して再提出
• ステップ5：登記完了。登記識別情報通知書を受領する

オンライン申請を利用すれば、法務局に出向く回数を減らせます。ただし電子証明書の取得が必要となるため、初めての方は窓口申請のほうがスムーズな場合もあります。

札幌で相続登記を進める際のポイント

札幌で相続不動産の名義変更を行う際には、道内特有の事情を把握しておくことが大切です。管轄情報や季節的な注意点を押さえておきましょう。

札幌法務局の管轄と窓口情報

札幌市内の不動産は札幌法務局（本局）が管轄しています。所在地は札幌市の市街地エリアにあり、地下鉄沿線からのアクセスが良好です。

北海道内でも石狩・小樽・江別など近郊エリアの不動産は管轄が異なる場合があります。申請前に法務局のホームページで管轄を確認してください。

窓口の混雑状況は時期によって変わりますが、年度末（2〜3月）や相続登記義務化の周知が進んだ影響で、近年は待ち時間が30分〜1時間になることもあります。事前予約制度を活用すると効率的です。

寒冷地・積雪期の現地確認と札幌の地価動向

札幌は積雪量が多く、12月〜3月は現地確認が難しいケースがあります。相続した土地の境界確認や現況調査が必要な場合は、雪のない時期に済ませておくのがおすすめです。

特に郊外の土地では、積雪で境界杭が見えなくなることがあります。名義変更後に売却を考えている場合は、春〜秋の間に測量や境界確認を完了させておくとスムーズです。

札幌の地価動向については、2026年の公示地価で市街地エリアは前年比約3〜5%の上昇が続いています。JR沿線や地下鉄沿線の住宅地は需要が堅調で、道内でも高い水準を維持しています。

相続不動産の評価額が地価上昇に伴って高くなると、登録免許税も増加します。名義変更を先延ばしにするメリットは少ないと言えます。札幌エリアの相場を確認したい方は、エリア相場一覧をご覧ください。

名義変更を放置するリスクと注意点

相続登記を後回しにすると、時間が経つほど問題が大きくなります。具体的なリスクを段階的に確認しておきましょう。

過料・売却不可・権利関係の複雑化

名義変更を放置した場合、以下のようなリスクが段階的に発生します。

• 3年以内に未登記：10万円以下の過料の対象となる可能性がある
• 売却・活用ができない：名義が被相続人のままでは不動産を売却できない
• 相続人の増加：相続人が亡くなると次の世代に権利が移り、関係者が10人以上になるケースもある
• 固定資産税の負担：使っていなくても毎年の税負担が継続する（札幌市内の一般的な住宅地で年間8万〜15万円程度）
• 建物の老朽化：北海道の寒冷な気候では建物の劣化が早く、資産価値が急速に低下する

特に札幌では、空き家の管理不全が近隣トラブルにつながるケースも報告されています。積雪による屋根の損壊や、除雪が行き届かないことで通行に支障が出る場合もあります。

相続人が複数いる場合の遺産分割協議

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書の作成が必要です。全員の合意がなければ名義変更は進められません。

相続人が道内各地や本州に分散しているケースでは、協議書への署名・捺印のやり取りだけで1〜2ヶ月かかることもあります。連絡が取れない相続人がいる場合は、家庭裁判所での手続きが必要となり、さらに半年以上を要する場合もあります。

相続物件を早めに処分したい方は、相続物件の売却についても参考にしてください。

よくある失敗と費用を抑えるコツ

相続登記の手続きでは、事前準備の不足が余計な費用や時間のロスにつながります。よくある失敗パターンと、費用を抑えるポイントをご紹介します。

書類不備・期限超過など典型的な失敗例

• 戸籍の収集漏れ：被相続人が複数回転籍していた場合、一部の戸籍が抜けていて申請が差し戻される
• 評価証明書の年度違い：申請年度の評価証明書でなければ受理されない
• 遺産分割協議書の不備：不動産の表示が登記簿と一致していない、印鑑証明書の有効期限が切れている
• 義務化の期限を見落とす：3年の期限を過ぎてから慌てて手続きを始め、過料のリスクを負う
• 共有名義のまま放置：とりあえず法定相続分で登記し、後の売却時に全員の同意が取れなくなる

これらの失敗は、事前に必要書類のチェックリストを作成し、法務局の相談窓口を活用することで多くの場合防げます。

費用を抑えるための事前準備と専門家の活用法

名義変更の費用を少しでも抑えるには、以下の工夫が有効です。

• 法定相続情報証明制度の活用：一度作成すれば戸籍の束を何度も提出する必要がなくなり、金融機関の手続きでも使い回せる
• 相続人自身で書類を収集：司法書士に書類収集まで依頼すると報酬が2万〜5万円加算される場合がある
• 法務局の無料相談を利用：申請書の書き方や必要書類について、事前に確認できる
• 複数の司法書士から見積もりを取る：報酬は事務所によって差があるため、2〜3社の比較がおすすめ

相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）も考慮して、名義変更と並行して進めると二度手間を防げます。

名義変更後に売却を検討する場合

相続した不動産を活用する予定がなければ、名義変更後の売却も選択肢の一つです。早期に判断することで費用面でもメリットがあります。

名義変更完了後の売却手順

名義変更が完了すれば、通常の不動産売却と同じ流れで進められます。一般的なステップは以下のとおりです。

• 不動産会社への査定依頼：複数社に依頼して適正価格を把握する
• 媒介契約の締結：売却を依頼する不動産会社と契約する
• 販売活動・内覧対応：買主候補への案内を行う
• 売買契約・決済・引渡し：契約から引渡しまで一般的に1〜3ヶ月程度

相続した不動産の場合、売却までのトータル期間は名義変更を含めて3〜6ヶ月が目安です。

相続不動産を早期売却するメリット

相続不動産を早めに売却することには、複数のメリットがあります。

• 維持費の削減：固定資産税・管理費・修繕費の負担がなくなる
• 資産価値の確保：北海道の寒冷な気候では建物の劣化が早いため、早期売却で価値を保てる
• 相続税の納税資金確保：売却代金を納税に充てられる
• 3,000万円特別控除の適用：一定の要件を満たせば、相続した空き家の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がある（適用期限や条件あり）

札幌の不動産市場は地下鉄沿線やJR沿線を中心に取引が活発で、相続物件の売却相談も増えています。まずは現在の市場価格を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

札幌エリアの不動産相場を確認したい方は、エリア相場一覧ページもご活用ください。

よくある質問

相続登記の義務化はいつまで？罰則と対策

「相続した実家の名義変更、まだやっていない」という方は多いのではないでしょうか。2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく手続きを怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

特に札幌や道内に相続不動産をお持ちの方は、寒冷地ならではの空き家リスクもあり、早めの対応が欠かせません。この記事では、義務化の期限・罰則の具体的な内容から、札幌での費用感や手続きフロー、よくある失敗パターンまで詳しく解説します。

相続登記の義務化とは？制度の概要をわかりやすく解説

相続登記の義務化は、不動産登記法の改正によって2024年4月1日に施行された制度です。相続で取得した不動産の名義変更を、一定期間内に行うことが法律上の義務となりました。

義務化の背景と目的

この制度が生まれた最大の理由は、日本全国で深刻化する「所有者不明土地」の問題です。国土交通省の調査によると、所有者不明土地の面積は約410万ヘクタールに上り、九州全土の面積を超える規模に達しています。

所有者が分からない土地は、公共事業や災害復興の妨げになるだけでなく、周辺の治安悪化や景観の低下にもつながります。北海道でも過疎地域を中心に、相続登記がされないまま放置された土地が増加しており、道内の自治体にとっても大きな課題となっています。

対象となる不動産の範囲

義務化の対象は、相続や遺贈によって取得したすべての不動産です。土地だけでなく、建物やマンションの一室も含まれます。

• 土地（宅地・山林・田畑など地目を問わず）
• 戸建て住宅・アパートなどの建物
• マンションの専有部分（区分所有権）
• 共有持分のみの相続も対象

札幌の市街地エリアにあるマンションも、郊外の山林や原野も、すべて相続登記の義務化の対象です。「価値が低いから」「使う予定がないから」という理由では免除されません。

相続物件の売却や活用をお考えの方は、相続物件の売却についてもあわせてご確認ください。

相続登記の期限はいつまで？過去の相続も対象

義務化の期限は、相続が発生した時期によって異なります。ここが最も混乱しやすいポイントですので、正確に把握しておきましょう。

施行日以降の相続は3年以内

2024年4月1日以降に相続が発生した場合、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

例えば、2026年6月に親が亡くなり不動産を相続した場合、期限は2029年6月となります。ただし「知った日」が起算点のため、相続の発生を後から知った場合はその時点から3年間の猶予があります。

施行日前の相続についての猶予期間

重要なのは、過去の相続にも義務化が適用されるという点です。施行日前に発生した相続については、2027年3月31日が実質的な期限となります。

• 施行日（2024年4月1日）以降の相続：知った日から3年以内
• 施行日前の相続：2027年3月31日が期限（施行日から3年間の猶予）
• 遺産分割協議で取得した場合：協議成立日から3年以内

2026年現在、施行日前の相続については猶予期限まで残り約半年しかありません。何年も前に相続した不動産の名義変更をしていない方は、早急な対応が求められます。

罰則の内容と過料が科されるケース

義務化に伴い、正当な理由なく期限内に相続登記を行わない場合には罰則が設けられています。具体的な内容を確認しておきましょう。

10万円以下の過料の仕組み

相続登記を正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は刑事罰（罰金）とは異なり、前科にはなりませんが、金銭的な負担が発生します。

過料が科されるまでの一般的な流れは以下の通りです。

• 法務局の登記官が、相続登記の未了を把握する
• 登記官から相続人に対して登記申請の催告が行われる
• 催告を受けても正当な理由なく申請しない場合、裁判所に過料の通知が送られる
• 裁判所が過料の決定を行い、相続人に通知される

なお、施行直後から厳格に取り締まるのではなく、まずは登記を促す運用が中心とされています。しかし、いつまでも放置してよいという意味ではありません。

正当な理由があれば免除される場合

以下のような「正当な理由」がある場合には、過料が免除されることがあります。

• 相続人が多数に上り、戸籍の収集に時間がかかっている
• 遺言の有効性や遺産の範囲について訴訟が係属している
• 相続人本人が重病その他の事情で申請が困難な状態にある
• 配偶者暴力（DV）被害を受けており、住所を知られたくない
• 経済的に著しく困窮している

ただし「忙しかった」「費用を払いたくなかった」「手続きを知らなかった」といった理由は、一般的に正当な理由とは認められません。

相続登記の手続きフローと必要書類

相続登記は、必要書類の準備から申請・完了まで複数のステップがあります。全体の流れを把握しておくことで、スムーズに進められます。

手続きの全体ステップ

• ステップ1：相続人の確定（被相続人の出生から死亡までの戸籍を収集）
• ステップ2：相続財産の調査（不動産の登記事項証明書・固定資産評価証明書の取得）
• ステップ3：遺産分割協議の実施（遺言書がない場合、相続人全員で合意）
• ステップ4：遺産分割協議書の作成（相続人全員の署名・実印・印鑑証明書）
• ステップ5：登記申請書の作成（法務局の様式に従って記載）
• ステップ6：法務局へ申請（窓口・郵送・オンラインのいずれか）
• ステップ7：登記完了・登記識別情報の受領（申請から約1〜2週間）

札幌の法務局（札幌法務局本局）では、窓口での相談予約も受け付けています。初めての方は事前相談を活用すると安心です。

必要書類一覧と取得先

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式（本籍地の市区町村役場）
• 被相続人の住民票の除票（最後の住所地の市区町村役場）
• 相続人全員の戸籍謄本（各相続人の本籍地の市区町村役場）
• 相続人全員の住民票（各相続人の住所地の市区町村役場）
• 固定資産評価証明書（不動産所在地の市区町村役場。札幌市の場合は各区役所）
• 遺産分割協議書＋相続人全員の印鑑証明書（遺言書がない場合）
• 登記申請書（法務局ホームページからひな型をダウンロード可能）

戸籍の収集が最も手間のかかる工程です。被相続人が道内で転籍を繰り返していた場合、複数の市町村に請求が必要になり、1〜2ヶ月かかることも珍しくありません。

売却時の費用や流れについて詳しく知りたい方は、売却の方法と費用の詳細をご覧ください。

札幌で相続登記を進める際の費用感と注意点

相続登記にかかる費用は、不動産の評価額や依頼先によって変わります。札幌の実情に基づいた目安をお伝えします。

司法書士報酬と登録免許税の目安

相続登記の費用は大きく分けて「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つです。

• 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%（例：評価額1,000万円なら4万円）
• 司法書士報酬：札幌の相場は6万〜10万円程度（不動産の数や相続関係の複雑さで変動）
• 戸籍謄本等の取得費用：1通450〜750円 × 必要通数で5,000〜1万円程度
• 合計の目安：10万〜15万円程度が一般的

なお、固定資産税評価額が100万円以下の土地については、登録免許税が免税となる特例措置が設けられています。道内の郊外や過疎地域の土地では、この特例が適用されるケースも少なくありません。

札幌の地価動向と相続不動産の活用判断

北海道の地価は、札幌市内とそれ以外で大きく二極化しています。2026年の地価公示では、札幌市内の住宅地は前年比約3〜5%の上昇が続いており、地下鉄沿線やJR沿線の利便性の高いエリアは特に堅調です。

一方、道内の地方部では下落傾向が続いており、相続した不動産の活用方針は立地によって大きく異なります。

• 札幌市街地エリア：地価上昇中のため、売却・賃貸ともに有利な時期
• JR沿線の近郊エリア：需要は安定しているが、物件の状態による差が大きい
• 道内の郊外・過疎地域：買い手が見つかりにくく、早めの売却判断が重要

札幌は積雪寒冷地であるため、空き家のまま放置すると屋根の雪害・凍結による水道管破裂・外壁の劣化など、建物の損傷が急速に進みます。相続登記を済ませた上で、活用か売却かの判断を早めに行うことが大切です。

空き家の売却をお考えの方は、空き家・空き地の売却についてもご参照ください。

よくある失敗パターンと対処法

相続登記の手続きでは、事前に知っておけば防げる失敗がいくつかあります。特に多いパターンを紹介します。

相続人間の連絡不足で期限超過

兄弟姉妹が道外に住んでいる場合や、疎遠な親族がいる場合、連絡がつかず手続きが止まってしまうケースがあります。相続人の一人でも協力が得られないと、遺産分割協議が成立しません。

対処法として、まずは相続人の調査を早期に完了させることが重要です。戸籍から相続人を特定し、連絡先が分からない場合は司法書士に相続人調査を依頼する方法もあります。費用は3万〜5万円程度が目安です。

遺産分割協議が長引くケースの対策

「誰がどの不動産を相続するか」で意見がまとまらず、協議が長期化するケースも多く見られます。特に不動産の評価額を巡って意見が対立すると、数ヶ月から1年以上かかることもあります。

このような場合に活用できるのが「相続人申告登記」制度です。遺産分割協議がまとまる前でも、自分が相続人であることを法務局に申告するだけで、義務化の期限内に手続きをしたとみなされます。

• 失敗1：「そのうちやろう」と先延ばしにして期限を過ぎてしまう
• 失敗2：必要な戸籍を集めきれず、書類不備で申請が却下される
• 失敗3：相続人の一人が認知症になり、成年後見人の選任が必要になる
• 失敗4：不動産の存在を把握しておらず、名寄帳の確認を怠る

いずれの失敗も、早い段階で専門家に相談していれば防げたものです。費用を惜しんで自力で進めた結果、かえって時間と費用がかかるケースは少なくありません。

相続登記の義務化に備えて今すぐできること

2026年現在、特に施行日前の相続については猶予期限が迫っています。具体的に何をすべきか、優先順位をお伝えします。

相続人申告登記制度の活用

遺産分割協議がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」を行えば、ひとまず罰則を回避できます。この制度は2024年4月1日から利用可能で、申請は相続人単独で行えます。

必要書類も通常の相続登記より少なく、被相続人の死亡が確認できる戸籍と、申請者が相続人であることを示す戸籍があれば申請可能です。費用も数千円程度で済みます。

ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的な措置です。不動産の売却や担保設定を行うには、正式な相続登記が必要になります。

専門家への早めの相談が重要

相続登記を確実に進めるために、以下のステップを早めに実行することをおすすめします。

• 今すぐ：相続不動産の所在と現在の登記名義人を確認する
• 1週間以内：相続人の範囲を戸籍で確認し、連絡を取り合う
• 1ヶ月以内：司法書士または法務局の相談窓口に相談する
• 3ヶ月以内：遺産分割協議をまとめ、登記申請を完了させる

札幌で相続不動産の売却も視野に入れている方は、不動産会社への相談も有効です。相続登記から売却までの流れを一括でサポートしてもらえるため、手間と時間を大幅に削減できます。

相続不動産についてのご相談は、こちらのお問い合わせページからお気軽にどうぞ。

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