オーバーローンで売れないときの選択肢

「査定してもらったら2,000万円だったが、住宅ローンの残債が2,400万円ある」。札幌市内でご相談を受けていると、こうした状態、いわゆるオーバーローンで手が止まってしまう方が少なくありません。転勤が決まっている、離婚で家を整理したい、返済が苦しくなってきた。事情は切実なのに、数字が合わないので動けない。よくある行き詰まり方です。

ただ、オーバーローンだから売却できないと決まったわけではありません。この記事では、不足額の正しい出し方から、自己資金・住み替えローン・保有継続・任意売却という4つの方向性、そして損が出た場合の税金の扱いまで、不動産会社の実務としてお伝えできる範囲を整理します。

オーバーローンとは何か

オーバーローンとは、不動産の売却額が住宅ローンの残債を下回っている状態を指します。逆に売却額が残債を上回る状態はアンダーローンと呼ばれます。

• アンダーローン：売却額が残債を上回り、完済したうえで手元に現金が残る状態です。売却の進め方は比較的シンプルです。
• オーバーローン：売却代金だけでは完済できず、差額を自己資金で埋めるか、金融機関の同意が必要になる状態です。
• 境目は諸費用込みで見る：仲介手数料や印紙税を差し引いた手取り額で判定しないと、決済直前で数十万円足りないという事態になります。

なぜ完済が問題になるかというと、売却には抵当権の抹消が必要だからです。住宅ローンを借りるときに金融機関が設定した抵当権は、原則として完済しなければ外せません。通常は決済日に売買代金でローンを一括返済し、その場で抵当権を抹消して所有権を買主に移します。完済できないということは、この流れが成立しないということです。

まずは不足額を1円単位で出す

感覚で「たぶん数百万円足りない」と考えている段階では、選択肢を絞り込めません。最初にやるべきは、不足額を具体的な数字にすることです。

• 残債の確定：売却予定月の残高を、返済予定表またはネットバンキングで確認します。金融機関に一括繰上返済のシミュレーションを依頼すると、手数料込みの正確な金額が分かります。
• 売却見込額の把握：売り出し価格ではなく、実際に成約しそうな価格で見ます。近隣の直近1〜2年の成約事例が根拠になります。
• 諸費用の見積もり：仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、引越し費用まで含めます。

仲介手数料は、売買価格800万円超なら一般的に「価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。2,000万円で売れた場合はおおむね72万6,000円になります。印紙税は1,000万円超5,000万円以下で10,000円（軽減措置は令和9年3月31日まで）、抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら2,000円です。司法書士報酬は1〜2万円程度、一括繰上返済手数料は金融機関により0円〜3万円程度が目安になります。まずは無料AI査定ツールで売却額のあたりを付けてみてください。

選択肢1：不足分を自己資金で埋める

最も確実で、話が早いのがこの方法です。預貯金、退職金、親族からの援助などで差額を補い、決済日に完済します。

• 金融機関の同意が不要：完済できる以上、売却を止められる理由がありません。通常の売却と同じ手順で進みます。
• 信用情報に影響しない：滞納も債務整理も発生しないため、次の借入への影響がありません。
• 売り出し価格を下げにくい：完済ラインが決まっているため、値引き交渉に応じる余地が小さくなる点は注意が必要です。

不足額が100万円〜300万円程度に収まるなら、この方法を軸に検討する方が結果的に負担が軽いことも多いです。親族からの援助を受ける場合は、贈与とみなされる可能性がありますので、金額や返済の取り決めについて税務署や税理士に確認しておくと安心です。

選択肢2：住み替えローン（買い替えローン）を使う

住み替えを前提にしている場合、残ってしまう残債と新居の購入資金をまとめて1本のローンで借りる方法があります。住み替えローン、あるいは買い替えローンと呼ばれます。

• 仕組み：たとえば残債が400万円残る見込みで、新居を3,000万円で購入する場合、3,400万円を借りる形になります。
• 審査は厳しい：新居の担保価値を超えて借りることになるため、審査は一般的にかなり厳しくなります。年収に対する返済比率、勤続年数、他の借入状況が細かく見られます。
• 売却と購入の同時進行が必要：旧居の決済と新居の決済を同じ日に合わせる段取りが必要で、スケジュール管理の難易度が上がります。

返済額が増える点も見落とせません。借入が400万円増えれば、金利1.5％・35年返済で毎月おおむね1万2,000円前後の負担増になります。使えるかどうか、使ってよいかどうかは、金融機関との相談のうえで判断してください。

選択肢3：今は売らずに保有する、または貸す

売り急ぐ事情がないのであれば、時間を味方につけるという判断もあります。返済が進めば残債は毎月減っていくためです。

• 残債の自然減：毎月の返済で元金が減るため、2年、3年と待つ間にオーバーローンが解消することもあります。
• 賃貸に出す：転勤などで一時的に住まない場合、賃貸に回して家賃で返済を賄う方法です。ただし住宅ローンのまま賃貸に出せるかは金融機関の承諾が必要です。
• 売り時を選ぶ：札幌では12月から2月の冬期は積雪で内見が入りにくく、1月から3月にかけての転勤需要期や、雪解け後の春から初夏は動きが出やすい傾向があります。

ただし待つことにもリスクはあります。建物の価値は築年数とともに下がりますし、給湯器や屋根の修繕費が発生することもあります。地下鉄沿線やJR沿線の駅近物件は価格が保たれやすい一方、バス便中心の市街地エリア外周部や郊外は下落幅が大きくなりがちです。区ごとの傾向はエリア別の相場一覧で確認できます。

選択肢4：金融機関の同意を得て売る（任意売却）

返済そのものが難しくなっている場合の選択肢が任意売却です。住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失した場合などに、金融機関の同意を得て、残債が残る状態のまま市場で売却する方法です。

• 競売より高く売れることが多い：通常の売却活動を行うため、裁判所の競売手続きに比べて高い価格で成約する傾向があります。競売は一般に市場価格の5〜7割程度になることが多いとされます。
• 引越し費用が配分されることがある：金融機関との交渉により、売却代金の中から引越し費用が配分されるケースがあります。
• 期限がある：競売の開札日の前日までなど、動ける期間が限られます。滞納が始まったら早めに動く必要があります。

一方で、滞納や債務整理は信用情報に記録されるため、その後の借入に影響が出ます。誰でも自由に選べる方法ではなく、返済継続が困難であることが前提です。判断の前に必ず金融機関に相談し、法的な整理が絡む場合は弁護士にもご相談ください。

売却損が出たときの税金の扱い

オーバーローンで売却した場合、購入時より安く売ることになり、譲渡損失が生じているケースが大半です。この場合、一定の要件を満たすと税制上の措置が使える場合があります。

• 損益通算：居住用財産の譲渡損失を、その年の給与所得などと相殺できる場合があります。
• 繰越控除：相殺しきれなかった損失を、翌年以降最長3年間繰り越せる場合があります。
• 要件は細かい：所有期間、居住実態、買い替えの有無、売買契約日の前日時点でのローン残高などが問われます。

参考までに、利益が出た場合の譲渡所得税は所有期間5年以下で39.63％、5年超で20.315％が一般的な税率で、所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。損失の場合の特例は適用要件が細かく、確定申告が必須です。最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。売却全体の費用や流れは売却の流れと費用・税金にまとめています。

よくある質問

住宅ローンが残っている家を売る方法

「住宅ローンがまだ20年以上残っているけれど、転勤が決まったので家を売りたい」「離婚や住み替えで自宅を手放したいが、残債があるから売れないのではないか」。札幌市内で査定のご依頼をいただく方の中でも、こうしたご相談は非常に多いです。実際、住み替えを伴う売却では、ローンが残ったままの状態で相談に来られる方が半数以上を占めます。

結論から申し上げると、住宅ローンが残っている家でも売却はできます。ただし、抵当権を抹消するという条件が付きます。この記事では、残債があるまま家を売る具体的な流れ、必要な費用の目安、売却額が残債に届かないときの選択肢まで、札幌の実務にそって順番に整理します。

住宅ローンが残っている家を売るための大前提

住宅ローンを借りるとき、金融機関は購入した土地と建物に抵当権を設定します。この抵当権が付いたままでは、買主はまず購入してくれません。返済が滞れば競売にかけられる可能性のある物件を、あえて買う人はいないからです。

• 抵当権の抹消が必須：売却して所有権を移すには、原則として抵当権を外す必要があります。
• 抹消には完済が前提：抵当権は、住宅ローンを完済して初めて外せます。一部返済だけでは外れません。
• 決済日に同時進行：多くの場合、決済日に買主から受け取った売買代金でローンを一括返済し、その場で抵当権抹消の登記を申請します。

つまり「完済してから売る」のではなく「売った代金で完済する」のが実務の順序です。決済当日は、買主・売主・仲介会社・司法書士が金融機関の応接室などに集まり、入金確認、一括返済、抵当権抹消書類の受け取り、所有権移転登記の申請までを1〜2時間程度で一気に済ませます。この段取りは仲介会社と司法書士が組み立てますので、売主が自分で手配する必要はありません。

最初にやるべきは残債と売却見込額の確認

住宅ローンの残債と、その家がいくらで売れそうかを並べて比べる。これが最初の一歩です。この2つの数字の大小で、その後の進め方がまったく変わります。

• 残債の確認：毎年届く返済予定表、またはネットバンキングの残高照会で分かります。売却予定月の残高で見るのが正確です。
• 売却見込額の確認：近隣の成約事例をもとにした査定額です。売り出し価格ではなく、実際に売れる価格の目安で見ます。
• 諸費用の確認：仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用などを差し引いた「手取り額」で比較します。

仲介手数料は、売買価格が800万円超の場合は一般的に「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限です。800万円以下の場合は2024年7月の宅建業法改正で最大33万円（税込）まで受け取れることになっています。仮に2,500万円で売れた場合、仲介手数料はおおむね95万円前後、印紙税は1,000万円超5,000万円以下の区分で10,000円（軽減措置は令和9年3月31日まで）が目安になります。まずは電話なしで使える無料AI査定ツールで売却見込額のあたりを付け、残債と並べてみてください。

アンダーローンなら手元にお金が残ります

売却額が残債を上回る状態をアンダーローンといいます。この場合、売買代金でローンを完済しても差額が手元に残るため、進め方はシンプルです。

• 資金計画が立てやすい：残った現金を次の住まいの頭金や引越し費用に充てられます。
• 金融機関の同意が不要：完済できる以上、金融機関側に売却を止める理由がありません。
• 売り出し価格に余裕がある：多少値引き交渉が入っても、完済ラインを割らない範囲で調整できます。

たとえば残債1,800万円の家が2,400万円で売れた場合、諸費用を約100万円と見込むと、手元におおむね500万円前後が残る計算になります。この金額が読めていると、住み替え先の予算も具体的に決められます。

オーバーローンのときの3つの方向性

逆に、売却額が残債を下回る状態をオーバーローンといいます。この場合は売買代金だけでは完済できないため、追加の手当てが必要です。一般的には次の3つの方向で検討します。

• 不足分を自己資金で埋める：預貯金や親族からの援助で差額を補い、決済日に完済する方法です。最も確実で、金融機関との交渉も不要です。
• 住み替えローン（買い替えローン）を使う：残ってしまう残債と、新居の購入資金をまとめて借りる方法です。ただし、担保価値を超えて借りる形になるため、審査は一般的にかなり厳しくなります。年収や勤続年数、返済比率が細かく見られます。
• 任意売却を検討する：住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失した場合などに、金融機関の同意を得て市場で売却する方法です。詳しくは別の記事で扱いますが、滞納が始まっていないうちは選べないケースが多い点に注意が必要です。

どの方法を選ぶにしても、金融機関への相談は早いほど選択肢が広がります。滞納が積み重なってから動くと、取れる手段が任意売却と競売にほぼ絞られてしまいます。

抵当権抹消と一括返済にかかる費用の目安

住宅ローンが残っている家を売る場合、通常の売却費用に加えて、返済と登記まわりの費用がかかります。金額としては大きくありませんが、事前に把握しておくと資金計画がぶれません。

• 抵当権抹消の登録免許税：不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら合計2,000円になります。土地が2筆に分かれていれば3,000円です。
• 司法書士報酬：抵当権抹消の登記を依頼する場合、1〜2万円程度が目安です。所有権移転登記とまとめて依頼するのが一般的です。
• 一括繰上返済手数料：金融機関によって0円〜3万円程度と幅があります。ネット手続きなら無料、窓口だと有料という設定も多いです。

合計しても数万円の範囲に収まることがほとんどです。それよりも、繰上返済の手続きには金融機関側の事務日数が必要で、多くの場合は決済日の2週間〜1か月前には申し出ておく必要があります。ここを忘れると決済日がずれる原因になりますので、売買契約を結んだ段階で金融機関に連絡しておくと安心です。売却全体の費用と流れは売却の流れと費用・税金のページにもまとめています。

札幌で売るならタイミングの読み方も大切です

札幌で住宅ローンの残る家を売る場合、いつ売り出すかで成約までの期間が変わることがあります。北海道特有の季節要因があるためです。

• 冬期は内見が入りにくい：12月から2月は積雪で現地確認がしづらく、問い合わせの動きが鈍りがちです。庭や外構、駐車スペースが雪に埋もれて確認できないことも、判断を先送りされる一因になります。
• 春の転勤需要：1月から3月にかけては道内外からの転勤に伴う住宅探しが増え、問い合わせが集まりやすい時期です。雪解けが進む3月以降は現地確認もしやすくなります。
• 沿線による差：地下鉄沿線やJR沿線の駅から徒歩10分以内の物件は、通年で一定の需要が見込めます。一方、バス便中心の市街地エリア外周部は、冬場に動きが鈍る傾向があります。

残債の返済は毎月進みますので、売却が3か月遅れれば、その分だけ残債は減ります。ただし同時に、売り出し期間が長引くと「売れ残り物件」と見られて値下げ圧力がかかることもあります。地下鉄・JRの駅からの距離が価格にどう効くかは駅から無料査定で確認できますし、区ごとの相場感はエリア別の相場一覧をご覧ください。

売却で損が出たときの税金の扱い

売却額が購入時の価格を下回り、譲渡損失が出るケースもあります。とくに札幌市内でも郊外エリアや、バブル期前後に購入した物件では珍しくありません。この場合、一定の要件を満たすと税制上の救済措置が使える場合があります。

• 譲渡損失の損益通算：居住用財産の売却で出た損失を、その年の給与所得などと相殺できる場合があります。
• 繰越控除：その年に相殺しきれなかった損失を、翌年以降最長3年間にわたって繰り越せる場合があります。
• 要件は細かい：所有期間、居住していた期間、買い替えの有無、売却後の住宅ローン残高の有無などで適用可否が変わります。

なお、利益が出た場合の譲渡所得税は、所有期間5年以下で39.63％、5年超で20.315％が一般的な税率です。所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。居住用財産であれば3,000万円の特別控除が使えることも多く、実際に納税が発生しないケースもあります。いずれにしても税務の適用判断は個別性が高いため、最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。ローンの取り扱いについては金融機関、法的な問題が絡む場合は弁護士への相談が適切です。

よくある質問

リースバックの仕組みと注意点

「家を売っても、そのまま住み続けられます」という広告を目にして、リースバックに関心を持つ方が増えています。老後の資金づくり、住宅ローンの返済負担の軽減、相続で分けやすい形にしておきたいなど、札幌でもご相談の理由はさまざまです。

ただしリースバックは、売却と賃貸借という2つの契約を同時に結ぶ取引で、条件の読み方を誤ると「数年後に退去を求められた」「家賃が思ったより高かった」ということになりかねません。この記事では、リースバックの仕組みを分解したうえで、契約前に必ず確認しておきたい注意点を整理します。

リースバックの仕組みを分解する

リースバックは、自宅を不動産会社や投資家に売却し、その買主と賃貸借契約を結んで、同じ家に賃借人として住み続ける仕組みです。所有者は変わりますが、住まいは変わりません。

• 売買契約：自宅を買主に売却し、代金を一括で受け取ります。住宅ローンが残っている場合は、この代金で完済して抵当権を抹消するのが一般的です。
• 賃貸借契約：同じ日に買主を貸主として賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払って住み続けます。
• 買戻し（再売買）の予約：将来買い戻せる権利を特約として付ける場合があります。付いていない契約もあるため、内容の確認が欠かせません。
• 費用負担の切り替わり：固定資産税・都市計画税、建物の火災保険料、大規模な修繕費は原則として新しい所有者の負担になります。一方で日常の小修繕は賃借人負担とする契約が多く見られます。

つまり、まとまった資金を手にしつつ引っ越しをしなくてよい代わりに、毎月の家賃と、所有者としての権利を手放すという交換になります。この仕組みを理解したうえで、次に挙げる金額の条件を確認していきます。

売却価格は市場価格より低くなるのが一般的

リースバックの売却価格は、通常の売却で見込める市場価格より低めに設定されるのが一般的です。目安としては市場価格の7割前後で、条件によっておおむね6〜8割の幅に収まることが多くなります。

• 買主が投資として購入するため：買主は家賃収入を目的に購入します。賃貸中の物件は空室の物件より流動性が下がるため、その分価格が抑えられます。
• 再販や賃貸募集のリスク分：賃借人が退去した後に売却や次の募集をする手間とリスクが価格に織り込まれます。
• 諸経費の分：不動産取得税（住宅の場合は固定資産税評価額×3%が原則）、登記費用、再販時の仲介手数料などが差し引かれます。
• 住宅ローン残債との関係：市場価格2,500万円の自宅でも、リースバックでの提示は1,700万〜1,800万円程度になることがあります。残債が2,000万円あると完済できず、取引が成立しません。

まずはご自宅の市場価格を把握することが出発点になります。電話なしで概算を確認できる無料AI査定ツールや、区ごとの水準がわかるエリア別の相場一覧で目安を持ってから、提示条件と比べてみてください。

家賃は周辺相場より高くなることがある

リースバックでもっとも見落とされやすいのが家賃です。近隣の賃貸相場から決まると思われがちですが、実際には売却価格に対する利回りから逆算されることが多く、結果として周辺相場を上回る場合があります。

• 利回りから逆算する：年8〜10%程度の利回りを想定するのが一般的です。売却価格1,500万円で利回り9%なら、年間家賃135万円、月額はおよそ11万2,000円になります。
• 周辺相場との差：同じ広さの札幌市内の賃貸戸建が月7万〜9万円の水準であれば、月2万〜4万円ほど高い計算になります。年間で24万〜48万円、10年で240万〜480万円の差です。
• 売却価格を上げると家賃も上がる：高く売れば手取りは増えますが、その分家賃も上がります。売却価格1,800万円・利回り9%なら月額はおよそ13万5,000円です。
• 更新時の改定：契約更新のタイミングで家賃改定の協議が入る条項もあります。何年ごとに、どのような基準で見直すのかを確認しておきましょう。

受け取る代金と支払う家賃の両方を、10年・15年といった単位で試算しておくことをおすすめします。手取りが1,500万円でも、月11万2,000円の家賃を10年払えば約1,344万円になり、資金の実質的な効果は想定より小さくなることがあります。

契約形態の注意点は普通借家か定期借家か

住み続けられる期間を左右するのが賃貸借契約の種類です。ここがリースバック最大の注意点と言ってよい部分になります。

• 普通借家契約：期間は2年程度でも、借主から更新を希望すれば原則として更新されます。貸主が更新を拒むには正当な事由が必要で、住み続けたい方にとっては安心度が高い形です。
• 定期借家契約：あらかじめ定めた期間（2年・3年・5年など）が満了すると契約が終了し、更新はありません。再契約に応じるかどうかは貸主の判断となるため、期間満了で退去を求められる場合があります。
• 契約書での確認方法：定期借家契約では、契約書とは別に「更新がなく期間満了で終了する」旨の事前説明書面が交付されます。この書面の有無で判別できます。
• 長く住みたい場合：普通借家契約にできないか、難しければ再契約の条件を書面で明確にできないかを交渉することが現実的な対応になります。

「ずっと住めます」という口頭の説明があっても、契約書が定期借家であれば法的にはその期間で終了します。契約書の記載がすべてですので、必ず現物で確認してください。

買戻し（再売買）の条件も書面で確認する

将来的に買い戻したいと考えている場合は、その条件を契約時点で確定させておく必要があります。あとから交渉できるとは限りません。

• 買戻し価格：売却価格と同額とは限らず、売却価格の1.1〜1.3倍程度に設定されることが一般的です。1,500万円で売った自宅を1,800万円で買い戻す、といった形になります。
• 行使できる期間：「賃貸借契約の期間内」「5年以内」など期限が定められることがあります。期限を過ぎると権利が消滅します。
• 権利の保全：口約束ではなく、売買予約や再売買の予約として書面に残し、必要に応じて仮登記まで行うかどうかを検討します。
• 買い戻すための資金：買い戻すときに住宅ローンを組めるかどうかは年齢や収入で変わります。60代以降では借入期間が短くなり、返済額が大きくなる点にも注意が必要です。

また、リースバックには売却に伴う税金の問題も関わります。居住用財産の3,000万円特別控除が使えるかどうか、譲渡所得が出た場合の税率が所有5年以下で39.63%、5年超で20.315%のどちらになるかなどは、個別の事情で変わります。所有期間は売った年の1月1日時点で判定されますので、判断に迷う場合は税務署や税理士など専門家に確認してください。

札幌でリースバックを検討するときのポイント

北海道では、リースバックを検討する際に本州とは少し違う観点が必要になります。冬の負担と、賃貸需要の地域差です。

• 暖房と除雪の費用は誰が負担するか：札幌の戸建では冬期の暖房費が月3万〜5万円になることもあります。除雪を委託すると1シーズンで10万〜20万円程度です。家賃とは別にこれらが必要な点を試算に入れてください。
• ロードヒーティングや融雪槽の修繕：故障時の修理費は数十万円規模になります。所有者負担か賃借人負担かを契約書で明確にしておきましょう。
• 賃貸需要のある立地かどうか：地下鉄沿線やJR沿線の駅に近い市街地エリアは買主が付きやすく、条件も比較的良くなります。郊外や交通の便が限られる地域では、そもそも取扱いを断られることがあります。
• 市街化調整区域や再建築不可：買主が資産価値を評価しづらいため、リースバックの対象外とされる場合があります。

売却して住み替えたほうが結果的に負担が軽くなるケースもあります。売却の全体像や費用については売却の流れと費用・税金のページもあわせてご覧ください。仕組みだけを見て決めず、複数の選択肢を並べて比べることが、後悔しないための一番の注意点です。

よくある質問

不動産買取の相場は仲介の何割になるか

不動産会社に買取を打診すると、仲介で売り出す場合の査定額より低い金額が提示されます。「思っていたより安い」「なぜこの金額なのか説明がほしい」と感じる売主の方は多く、札幌でも同じご相談を日常的にお受けしています。

この記事では、不動産の買取相場が仲介相場の何割になるのかという目安と、その金額がどのような計算で導かれるのかを、内訳の項目ごとに分解して解説します。あわせて、7割を下回ってしまう物件と8割近くまで届く物件の違い、そして買取価格を少しでも引き上げるために売主ができることをまとめます。

買取相場は仲介相場のおおむね7割が目安

まず結論からお伝えすると、不動産の買取価格は、仲介で売れると想定される価格の7割前後が一般的な目安です。物件の種類や状態によって、おおむね6〜8割の範囲で上下します。

• 中古マンション：再販時のリフォーム範囲が室内に限られるため比較的高めで、目安として7〜8割になることが多いです。
• 中古戸建：屋根・外壁・給排水など建物全体の改修が必要になりやすく、目安は6.5〜7.5割程度です。
• 土地・古家付き土地：解体費が読みやすい一方で、造成や境界確定の費用が乗ることがあり、6〜7.5割が目安になります。
• 再建築不可・借地・共有持分：買い手が限られるため、5割前後まで下がることもあります。

たとえば仲介での想定価格が2,000万円の物件なら、買取価格は1,300万〜1,500万円あたりが標準的な着地点です。3,000万円なら2,000万〜2,300万円というイメージになります。この幅から大きく外れた金額を提示された場合は、その根拠を確認したほうがよいでしょう。

買取価格はこう計算されている

買取価格は「仲介での成約想定価格から、再販に必要な費用と会社の利益を差し引いた残り」として計算されます。値切っているのではなく、引き算の結果としてその金額になる、という構造です。

• リフォーム費・解体費：中古戸建で水回り中心の改修なら200万〜400万円、フルリフォームなら500万〜800万円。木造30坪程度の解体は札幌で150万〜250万円が目安です。
• 不動産取得税：会社が買い取った時点で課税されます。住宅の場合の税率は固定資産税評価額×3%が原則です。評価額1,000万円なら30万円になります。
• 再販時の仲介手数料：売買価格800万円以下は税込33万円が上限、800万円超は（価格×3%＋6万円）×1.1が上限です。2,000万円で再販すると約72万6,000円になります。
• 登記費用・印紙税・保有コスト：所有権移転登記の登録免許税と司法書士報酬、売買契約書の印紙税、保有期間中の固定資産税や火災保険料が発生します。
• 不動産会社の利益とリスク分：仕入資金の金利、売れ残った場合の値下げリスク、想定外の追加工事に備えた余裕分が含まれます。

この積み上げが、結果として全体の2〜3割程度を占めます。だからこそ「不動産の買取相場は仲介の7割前後」という目安が実務上の相場観として定着しているわけです。

札幌の物件でのシミュレーション

実際にどのような計算になるのか、札幌市内でよくあるパターンを例に見てみます。あくまで目安としてのモデルケースで、実際の金額は個別に変わります。

• 築28年・木造2階建・土地165㎡（約50坪）の戸建：仲介での想定価格1,800万円。リフォーム350万円、諸経費と税で約110万円、再販時の仲介手数料と販売経費で約80万円、利益とリスク分を見込むと、買取価格はおおむね1,200万〜1,280万円です。
• 築22年・専有面積70㎡の中古マンション：仲介での想定価格1,900万円。室内リフォーム220万円、諸経費で約90万円を見込み、買取価格は1,400万〜1,470万円あたりになります。
• 古家付き土地・敷地200㎡（約60坪）：更地としての想定価格1,500万円。解体費200万円と諸経費を差し引き、買取価格は950万〜1,050万円というイメージです。

マンションのほうが割合として高く出ているのは、外装や構造の改修が管理組合の管理範囲であり、会社が負担する工事が室内に限られるためです。同じ7割前後という目安でも、種類によって数字の出方が変わる点は押さえておいてください。

8割に近づく物件と、6割を下回る物件

同じ買取でも、割合が高く出る物件と低く出る物件があります。どちらに当てはまるかを知っておくと、提示額の妥当性を判断しやすくなります。

• 割合が高くなりやすい：築15年以内でそのまま住める状態、地下鉄沿線の駅徒歩10分以内、需要の厚い市街地エリア、間取りが3LDK前後で再販しやすい、といった条件です。手を入れずに再販できる物件は8割近くになることもあります。
• 割合が低くなりやすい：接道が2m未満で再建築ができない、傾斜地で擁壁の補修が必要、既存不適格、事故物件、越境や境界未確定といった権利上の問題を抱えるケースです。
• 札幌特有の下げ要因：屋根の雪処理が難しい形状、ロードヒーティングの故障、融雪槽の老朽化、間口が狭く除雪車の入りにくい私道接道などは、再販時の販売力に響くため査定に反映されます。
• 市街化調整区域：建築の制限が厳しく買主が限られるため、市街化区域の相場より大きく下がることが一般的です。

逆に言えば、これらの要素は仲介で売る場合にも同じように影響します。買取価格だけが極端に低いように見えても、そもそもの仲介相場が実力より高く見積もられているケースもありますので、両方の根拠を突き合わせて確認することが大切です。

札幌では季節によっても買取の判断が変わる

北海道の不動産市場は、季節による動きの差がはっきりしています。この点は買取を検討する時期の判断に直結します。

• 冬期は仲介の成約に時間がかかる：12月から3月は積雪で内見が入りにくく、外壁・基礎・庭・駐車スペースが雪に覆われて確認できません。売り出しから成約まで、通常より2〜3か月長引くことがあります。
• 雪解け後は動きが戻る：4月以降は現地確認がしやすくなり、土地の取引も動き出します。時間に余裕があるなら春を待つ選択も合理的です。
• 3月末の転勤需要：道内・道外への異動時期に合わせて動く買主は一定数いるため、1〜3月に問い合わせが増える物件種別もあります。
• 保有コスト：空き家のまま冬を越すと、除雪の委託で1シーズン10万〜20万円程度、暖房の凍結防止や火災保険も含めると相応の負担になります。

JR沿線の郊外や江別市・北広島市といった近郊では、こうした季節要因の影響がより出やすくなります。冬に急いで手放す必要があるなら買取、春まで待てるなら仲介、という整理の仕方も現実的です。

買取価格を少しでも上げるためにできること

買取価格は計算の積み上げで決まるため、その計算の前提を改善できれば金額は上がります。売主側でできることは意外に多くあります。

• 複数社に査定を依頼する：再販のノウハウや販売網は会社ごとに違い、同じ物件でも200万〜300万円の差が出ることがあります。
• 書類を揃えておく：測量図、建築確認済証、増改築の履歴、設備の保証書などが揃っていると、会社側がリスク分を上乗せせずに済みます。
• 残置物を減らしておく：家財の処分費用は査定額から差し引かれます。戸建1棟分だと20万〜50万円程度になることもあります。
• 過剰なリフォームはしない：会社は再販時に自社の仕様で改修するため、売主が先に工事をしても費用分が価格に上乗せされるとは限りません。
• 相場を先に把握しておく：仲介での想定価格を知らないまま交渉すると、根拠のある値上げ交渉ができません。

まずは目安の金額を知るところからです。電話なしで使える無料AI査定ツールで概算を確認し、お住まいの区の水準はエリア別の相場一覧、マンションであればマンション名から無料査定でも調べられます。なお税金の取扱いは個々の事情によって変わりますので、譲渡所得の計算など最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。

よくある質問

不動産買取と仲介の違い｜札幌でどちらを選ぶか

札幌で自宅やご実家の売却を考え始めると、不動産会社から「仲介で売る方法」と「当社が買い取る方法」の2つを提示されることがあります。同じ物件なのに提示される金額が数百万円も違い、どちらを選べばよいのか判断がつかない、というご相談は当社にも多く寄せられます。

この記事では、不動産の買取と仲介の違いを、価格の決まり方・売却までの期間・かかる費用・売主が負う責任という4つの観点から、札幌で実際に査定を行っている立場で整理します。冬の雪や春の転勤需要といった道内特有の事情も踏まえて、どちらを選ぶべきかの判断材料をお伝えします。

不動産の買取と仲介はそもそも何が違うのか

買取と仲介の一番大きな違いは、買主が誰になるかという点です。ここが違うことで、価格・期間・費用のすべてが変わってきます。

• 買取：不動産会社が直接の買主になります。会社が自社の資金で購入し、多くの場合はリフォームをして再販するため、買主探しの期間が不要です。
• 仲介：不動産会社は売主と買主の間に立つ立場で、一般のお客様の中から買主を探します。市場で広く募集するため、条件が合えば高い価格で売れる可能性があります。
• 売却までの期間：買取は査定から決済まで最短2週間〜1か月程度が目安です。仲介は札幌市内の住宅で、売り出しから成約まで平均3か月前後、条件によっては6か月以上かかることもあります。
• 価格の水準：買取価格は一般に、仲介で売れると想定される価格の7割前後が目安です。物件の状態や立地によって、おおむね6〜8割の幅で変動します。

つまり「早く確実に現金化したいなら買取」「時間をかけてでも高く売りたいなら仲介」というのが、もっとも大きな判断軸になります。どちらが正しいという話ではなく、売主それぞれの事情によって適した方法が変わります。

買取価格が仲介より低くなる理由

買取価格が仲介相場より下がるのは、不動産会社が値切っているからではなく、再販までにかかる費用と利益をあらかじめ差し引いて計算しているためです。内訳を知っておくと、提示された金額が妥当かどうかを自分で確かめられます。

• リフォーム・解体費：中古戸建なら水回り中心の改修で200万〜400万円、フルリフォームなら500万円を超えることもあります。古家の解体は札幌の一般的な木造30坪程度で150万〜250万円が目安です。
• 不動産取得税：会社が買い取った時点で課税されます。住宅の場合は固定資産税評価額×3%が原則の税率です。
• 再販時の仲介手数料：売買価格800万円以下なら税込33万円が上限、800万円を超える場合は（価格×3%＋6万円）×1.1が上限額です。3,000万円で再販すると約105万6,000円になります。
• 登記費用・その他の諸経費：所有権移転登記の司法書士報酬、登録免許税、印紙税、保有中の固定資産税や火災保険料などがかかります。
• 不動産会社の利益：在庫として保有する間の金利負担や、売れ残るリスクを引き受ける対価が含まれます。

これらを積み上げると、仲介での成約想定価格が2,000万円の物件でも、買取価格は1,300万〜1,500万円程度に着地することが多くなります。逆に言えば、リフォーム費がほとんどかからない築浅の物件や、再販しやすい地下鉄沿線の立地であれば、買取価格が8割近くまで上がることもあります。

買取を選ぶメリット

価格が下がる代わりに、買取には仲介では得られない利点があります。金額だけで比べると損に見えても、総合的には買取のほうが合理的なケースは少なくありません。

• 現金化が早い：買主を探す期間が不要なため、条件が整えば最短2週間〜1か月で決済まで進みます。住み替えの資金や相続税の納付期限に間に合わせたい場合に有効です。
• 内見の対応が不要：仲介では見ず知らずの方が何組も家の中を見に来ますが、買取なら不動産会社の担当者が1〜2回確認するだけで済みます。
• 仲介手数料がかからない場合がある：不動産会社が直接の買主になる取引では、仲介手数料が発生しないケースがあります。2,000万円の物件なら約72万6,000円の差になります。
• 契約不適合責任を免除できることが多い：売却後に雨漏りやシロアリが見つかった場合の責任を、買取では免責とする契約が一般的です。築年数の古い物件ほど大きな安心材料になります。
• 近所に知られにくい：チラシやインターネット広告を出さずに売却できるため、売り出していることを周囲に知られたくない場合に向いています。

とくに契約不適合責任の免除は、実務上の価値が大きい部分です。仲介で売却した場合、引渡しから一定期間内に隠れた不具合が判明すると、修補費用や損害賠償を求められる可能性があり、築30年を超える住宅では数十万円規模の負担になることもあります。

買取のデメリットと、仲介のほうが向くケース

買取の最大のデメリットは、やはり価格が仲介より下がることです。仲介なら3,000万円で売れたかもしれない物件を2,100万円で手放すことになれば、その差は900万円になります。次のような条件に当てはまる場合は、まず仲介での売却を検討したほうがよいでしょう。

• 売却の期限に余裕がある：半年から1年程度の時間を取れるなら、市場で買主を探すほうが手取りは大きくなりやすいです。
• 需要の厚いエリアにある：札幌市中央区や、地下鉄沿線の駅徒歩10分以内といった市街地エリアは購入希望者が多く、仲介でも短期間で成約しやすい傾向があります。
• 建物の状態が良い：築15年以内で目立った不具合がなく、そのまま住める状態の住宅は、一般の買主にそのまま評価してもらえます。
• 住宅ローンの残債が多い：買取価格ではローンを完済できず、抵当権を抹消できないケースがあります。残債額との比較は事前に必ず行ってください。

実務では「まず3か月間は仲介で売り出し、決まらなければ買取に切り替える」という進め方もよく採られます。買取保証付きの媒介契約として、あらかじめ買取価格を約束したうえで市場に出す方法もありますので、担当者に相談してみてください。

札幌で買取が選ばれやすい場面

札幌には、本州の都市部とは異なる売却事情があります。もっとも大きいのが冬の雪です。この違いを知らずに売り出すと、想定より長く時間がかかることがあります。

• 冬期は内見が入りにくい：12月から3月は積雪と路面の状況で現地案内が減り、問い合わせ件数も落ち込みやすくなります。この時期に売り出すと、成約まで3〜4か月余計にかかることも珍しくありません。
• 雪で外観と敷地が見えない：積雪で外壁や基礎、庭、駐車スペース、境界杭が確認できないため、買主が判断を先送りしやすくなります。土地の売却では雪解けを待って再開するケースもあります。
• 除雪の負担が続く：空き家のまま持ち続けると、屋根の雪下ろしや敷地の除雪の手配が必要です。委託すると1シーズンで10万〜20万円程度かかることもあり、保有コストが積み上がります。
• 転勤の期日が決まっている：道内・道外への転勤は3月末に集中します。逆算して2月までに現金化したい場合、買取は確実性の高い選択肢になります。

JR沿線の郊外や、江別市・北広島市・石狩市といった近郊でも同じ傾向があります。急いで手放す事情がある場合に買取が選ばれやすいのは、こうした北海道特有の季節要因が背景にあります。

買取と仲介を決める前に確認したいこと

どちらを選ぶにしても、判断の出発点は「仲介ならいくらで売れそうか」という相場観です。この数字がないまま買取価格だけを見ても、高いのか安いのかが分かりません。

• 仲介での想定価格を把握する：まずは無料の査定で目安の金額を確認します。買取価格がその6〜8割の範囲に収まっているかが、ひとつのチェックポイントです。
• 売却の期限を決める：いつまでに現金が必要かをはっきりさせると、選ぶべき方法は自然に絞られます。
• 手取り額で比較する：買取は仲介手数料が不要な場合があるため、価格差がそのまま手取り差になるとは限りません。譲渡所得税や登記費用も含めて比べます。
• 複数社の買取価格を確認する：買取価格は会社の再販ノウハウによって差が出ます。同じ物件で1社目と2社目に300万円の開きが出ることもあります。

まずは目安を知りたいという方は、電話なしで使える無料AI査定ツールで概算を確認してみてください。お住まいの区ごとの水準はエリア別の相場一覧から、売却の全体像や費用については売却の流れと費用・税金のページで確認できます。なお、税金の取扱いは個々の事情で変わりますので、最終的な判断は税務署や税理士にご確認ください。

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