共有名義の不動産を売る方法

兄弟姉妹で実家を相続した結果、不動産の名義が共有名義になっているというケースは珍しくありません。共有名義の不動産は、単独名義の物件と違って、売却の際に他の共有者との調整が必要になるため、「どう進めればよいのか分からない」という相談を札幌でもよく受けます。

この記事では、共有名義になった不動産を売却する方法として、全員合意による売却、持分だけの売却、共有物分割請求という選択肢を整理し、共有者と連絡が取りにくい場合の対応まで解説します。

相続で共有名義になるケースとは

相続では、遺産分割協議で不動産を分ける方法が決まらない場合や、あえて公平に分けるために、複数の相続人が持分を持ち合う共有名義になることがあります。

• 法定相続分での共有：遺産分割協議がまとまらないまま相続登記を行うと、法定相続分どおりの共有名義になります。2024年から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が必要になった点も背景にあります。
• あえて共有を選ぶケース：兄弟姉妹で公平に分けたいという理由から、意図的に共有名義にすることもあります。
• 持分の割合：例えば相続人が3人であれば、それぞれの持分は3分の1ずつになるのが一般的です。

共有名義は一見公平に見えますが、売却や活用の場面で共有者全員の合意が必要になるため、後になって手続きが難しくなることが少なくありません。評価額3,000万円の実家を3人で共有した場合、単純計算では1人あたり1,000万円分の持分になりますが、実際の売却では諸費用も考慮する必要があります。

共有名義のまま売却する方法

共有不動産全体を売却するには、共有者全員の合意が必要です。

• 全員での売買契約：共有者全員が売主として契約に署名するか、代表者に売却の手続きを委任します。
• 代金の分配：売却代金は、原則として持分の割合に応じて分配します。
• 媒介契約の取り扱い：不動産会社との媒介契約も、共有者全員の同意のもとで結ぶのが一般的です。

全員が売却に前向きであれば、この方法が最もシンプルで、市場価格に近い金額での売却が期待できます。札幌市中央区の住宅地であればおおむね20〜26万円/㎡（坪66〜86万円）、北区・東区・白石区・豊平区であれば8〜13万円/㎡（坪26〜43万円）が目安となり、共有名義のまま全員合意で売却するケースが多く見られます。

持分だけを売却する方法とその注意点

共有者の一部だけが売却を希望し、他の共有者が反対している場合、自分の持分だけを売却するという方法もあります。

• 持分だけの売却は可能：自分の持分については、他の共有者の同意がなくても売却できます。
• 買主が限られる：持分だけを購入するのは主に不動産投資家などに限られ、一般の買主向けの市場価格より低い金額になりやすい傾向があります。
• 他の共有者とのトラブル：見ず知らずの第三者が共有者になることで、他の相続人との関係が悪化するリスクもあります。

持分だけの売却は手続き上は可能ですが、市場価格のおおむね60%〜70%程度まで評価が下がることもあるとされ、慎重な判断が必要です。売却によって利益が出た場合は、所有期間5年以下で39.63%、5年超で20.315%の譲渡所得税がかかる点も、代金を受け取る前に確認しておく必要があります。

共有物分割請求という選択肢

共有者間で話し合いがまとまらない場合、裁判所に共有物分割請求を申し立てるという方法もあります。

• 現物分割：土地を物理的に分筆して、それぞれが単独名義の土地を所有する方法です。
• 代償分割：一人が不動産を取得し、他の共有者に持分相当の代償金を支払う方法です。
• 換価分割（競売）：不動産を売却（競売を含む）し、代金を持分割合で分ける方法です。

裁判所を介した手続きは時間も費用もかかるため、まずは共有者同士の話し合いで解決を図り、それでもまとまらない場合の最終手段と考えるのが一般的です。

共有者の一人が遠方・音信不通の場合の対応

共有者の中に連絡が取りにくい人がいる場合、売却の手続きはさらに難しくなります。

• 道外に住む共有者との調整：札幌の実家を相続したものの、共有者本人は道外に住んでいて現地に来られないケースでは、書類のやり取りを郵送やオンラインで進める必要があります。
• 連絡が取れない場合の対応：住民票や戸籍の附票をたどって所在を調べたり、それでも見つからない場合は不在者財産管理人の選任を検討することもあります。
• 専門家への相談：司法書士や弁護士に相談し、法的な手続きを含めて対応方針を検討することをおすすめします。

共有者との連絡がスムーズにいかない案件ほど、解決までに半年〜1年程度と時間がかかる傾向があるため、早めに専門家へ相談することが結果的に近道になります。

札幌で共有名義の不動産を売る際のポイント

共有名義の不動産を売却する際には、札幌ならではの事情も考慮しておくとよいでしょう。

• 空き家のまま放置しない：共有者間の話し合いに時間がかかると空き家の期間が延び、雪で屋根や外壁が傷むリスクが高まります。
• 除雪の負担：除雪されない空き家は近隣の苦情につながりやすいため、話し合いの間の管理方法も決めておく必要があります。
• 相場を早めに把握する：共有者間で金額の合意を取るためにも、無料AI査定ツールで目安を早めに共有しておくと話し合いがスムーズになります。エリアごとの相場はエリア別の相場一覧でも確認できます。

市街地エリアの物件は買主が見つかりやすく全員合意での売却がまとまりやすい一方、郊外の土地は共有のまま長期化しやすい傾向もあります。共有名義の解消や相続登記は司法書士に、売却時の税金は税理士に、それぞれ最終的な判断を確認することをおすすめします。

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