オーバーローンで売れないときの選択肢

「査定してもらったら2,000万円だったが、住宅ローンの残債が2,400万円ある」。札幌市内でご相談を受けていると、こうした状態、いわゆるオーバーローンで手が止まってしまう方が少なくありません。転勤が決まっている、離婚で家を整理したい、返済が苦しくなってきた。事情は切実なのに、数字が合わないので動けない。よくある行き詰まり方です。

ただ、オーバーローンだから売却できないと決まったわけではありません。この記事では、不足額の正しい出し方から、自己資金・住み替えローン・保有継続・任意売却という4つの方向性、そして損が出た場合の税金の扱いまで、不動産会社の実務としてお伝えできる範囲を整理します。

オーバーローンとは何か

オーバーローンとは、不動産の売却額が住宅ローンの残債を下回っている状態を指します。逆に売却額が残債を上回る状態はアンダーローンと呼ばれます。

• アンダーローン：売却額が残債を上回り、完済したうえで手元に現金が残る状態です。売却の進め方は比較的シンプルです。
• オーバーローン：売却代金だけでは完済できず、差額を自己資金で埋めるか、金融機関の同意が必要になる状態です。
• 境目は諸費用込みで見る：仲介手数料や印紙税を差し引いた手取り額で判定しないと、決済直前で数十万円足りないという事態になります。

なぜ完済が問題になるかというと、売却には抵当権の抹消が必要だからです。住宅ローンを借りるときに金融機関が設定した抵当権は、原則として完済しなければ外せません。通常は決済日に売買代金でローンを一括返済し、その場で抵当権を抹消して所有権を買主に移します。完済できないということは、この流れが成立しないということです。

まずは不足額を1円単位で出す

感覚で「たぶん数百万円足りない」と考えている段階では、選択肢を絞り込めません。最初にやるべきは、不足額を具体的な数字にすることです。

• 残債の確定：売却予定月の残高を、返済予定表またはネットバンキングで確認します。金融機関に一括繰上返済のシミュレーションを依頼すると、手数料込みの正確な金額が分かります。
• 売却見込額の把握：売り出し価格ではなく、実際に成約しそうな価格で見ます。近隣の直近1〜2年の成約事例が根拠になります。
• 諸費用の見積もり：仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、引越し費用まで含めます。

仲介手数料は、売買価格800万円超なら一般的に「価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。2,000万円で売れた場合はおおむね72万6,000円になります。印紙税は1,000万円超5,000万円以下で10,000円（軽減措置は令和9年3月31日まで）、抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら2,000円です。司法書士報酬は1〜2万円程度、一括繰上返済手数料は金融機関により0円〜3万円程度が目安になります。まずは無料AI査定ツールで売却額のあたりを付けてみてください。

選択肢1：不足分を自己資金で埋める

最も確実で、話が早いのがこの方法です。預貯金、退職金、親族からの援助などで差額を補い、決済日に完済します。

• 金融機関の同意が不要：完済できる以上、売却を止められる理由がありません。通常の売却と同じ手順で進みます。
• 信用情報に影響しない：滞納も債務整理も発生しないため、次の借入への影響がありません。
• 売り出し価格を下げにくい：完済ラインが決まっているため、値引き交渉に応じる余地が小さくなる点は注意が必要です。

不足額が100万円〜300万円程度に収まるなら、この方法を軸に検討する方が結果的に負担が軽いことも多いです。親族からの援助を受ける場合は、贈与とみなされる可能性がありますので、金額や返済の取り決めについて税務署や税理士に確認しておくと安心です。

選択肢2：住み替えローン（買い替えローン）を使う

住み替えを前提にしている場合、残ってしまう残債と新居の購入資金をまとめて1本のローンで借りる方法があります。住み替えローン、あるいは買い替えローンと呼ばれます。

• 仕組み：たとえば残債が400万円残る見込みで、新居を3,000万円で購入する場合、3,400万円を借りる形になります。
• 審査は厳しい：新居の担保価値を超えて借りることになるため、審査は一般的にかなり厳しくなります。年収に対する返済比率、勤続年数、他の借入状況が細かく見られます。
• 売却と購入の同時進行が必要：旧居の決済と新居の決済を同じ日に合わせる段取りが必要で、スケジュール管理の難易度が上がります。

返済額が増える点も見落とせません。借入が400万円増えれば、金利1.5％・35年返済で毎月おおむね1万2,000円前後の負担増になります。使えるかどうか、使ってよいかどうかは、金融機関との相談のうえで判断してください。

選択肢3：今は売らずに保有する、または貸す

売り急ぐ事情がないのであれば、時間を味方につけるという判断もあります。返済が進めば残債は毎月減っていくためです。

• 残債の自然減：毎月の返済で元金が減るため、2年、3年と待つ間にオーバーローンが解消することもあります。
• 賃貸に出す：転勤などで一時的に住まない場合、賃貸に回して家賃で返済を賄う方法です。ただし住宅ローンのまま賃貸に出せるかは金融機関の承諾が必要です。
• 売り時を選ぶ：札幌では12月から2月の冬期は積雪で内見が入りにくく、1月から3月にかけての転勤需要期や、雪解け後の春から初夏は動きが出やすい傾向があります。

ただし待つことにもリスクはあります。建物の価値は築年数とともに下がりますし、給湯器や屋根の修繕費が発生することもあります。地下鉄沿線やJR沿線の駅近物件は価格が保たれやすい一方、バス便中心の市街地エリア外周部や郊外は下落幅が大きくなりがちです。区ごとの傾向はエリア別の相場一覧で確認できます。

選択肢4：金融機関の同意を得て売る（任意売却）

返済そのものが難しくなっている場合の選択肢が任意売却です。住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失した場合などに、金融機関の同意を得て、残債が残る状態のまま市場で売却する方法です。

• 競売より高く売れることが多い：通常の売却活動を行うため、裁判所の競売手続きに比べて高い価格で成約する傾向があります。競売は一般に市場価格の5〜7割程度になることが多いとされます。
• 引越し費用が配分されることがある：金融機関との交渉により、売却代金の中から引越し費用が配分されるケースがあります。
• 期限がある：競売の開札日の前日までなど、動ける期間が限られます。滞納が始まったら早めに動く必要があります。

一方で、滞納や債務整理は信用情報に記録されるため、その後の借入に影響が出ます。誰でも自由に選べる方法ではなく、返済継続が困難であることが前提です。判断の前に必ず金融機関に相談し、法的な整理が絡む場合は弁護士にもご相談ください。

売却損が出たときの税金の扱い

オーバーローンで売却した場合、購入時より安く売ることになり、譲渡損失が生じているケースが大半です。この場合、一定の要件を満たすと税制上の措置が使える場合があります。

• 損益通算：居住用財産の譲渡損失を、その年の給与所得などと相殺できる場合があります。
• 繰越控除：相殺しきれなかった損失を、翌年以降最長3年間繰り越せる場合があります。
• 要件は細かい：所有期間、居住実態、買い替えの有無、売買契約日の前日時点でのローン残高などが問われます。

参考までに、利益が出た場合の譲渡所得税は所有期間5年以下で39.63％、5年超で20.315％が一般的な税率で、所有期間は売った年の1月1日時点で判定します。損失の場合の特例は適用要件が細かく、確定申告が必須です。最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。売却全体の費用や流れは売却の流れと費用・税金にまとめています。

よくある質問