遺産分割で不動産を分ける4つの方法

「相続した不動産をどう分ければいいのか分からない」というご相談は、当社でも年間を通じて多くいただきます。

遺産分割における不動産の分け方には大きく4つの方法があり、それぞれ家庭の事情や不動産の種類によって最適な選択肢が異なります。

この記事では、4つの分け方の特徴から失敗しやすいパターン、手続きの流れ、そして札幌ならではの地域事情まで、実務レベルで役立つ情報をまとめました。

遺産分割における不動産の4つの分け方

不動産の遺産分割には「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4つの方法があります。それぞれの特徴を理解したうえで、ご家庭に合った方法を選ぶことが大切です。

【4つの分け方 比較表】

方法	概要	メリット	デメリット	向いている家庭
現物分割	不動産をそのまま特定の相続人が取得する	手続きがシンプル・費用が少ない	相続人間で不公平が生じやすい	相続人が1人、または他の財産で調整できる家庭
換価分割	不動産を売却し、代金を分配する	公平に分けやすい・現金化できる	売却に時間がかかる・譲渡所得税が発生する場合がある	誰も住む予定がない・公平性を重視する家庭
代償分割	1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う	不動産を残せる・比較的公平	取得者に資金力が必要	実家に住み続けたい相続人がいる家庭
共有分割	相続人全員で共有名義にする	協議がまとまりやすい	将来の売却・管理でトラブルになりやすい	一時的な解決策としてやむを得ない場合のみ

国土交通省の調査によると、相続不動産の処分方法として換価分割を選ぶケースは全体の約35%を占め、近年増加傾向にあります。

一方、共有分割は手軽に見えますが、後述するとおりトラブルの原因になりやすいため、専門家の多くが「最後の手段」と位置づけています。

不動産の遺産分割で失敗しやすい3つのパターン

遺産分割の方法を誤ると、数年後に大きなトラブルに発展するケースがあります。当社にご相談いただくなかでも、特に多い失敗パターンを3つご紹介します。

共有名義のまま放置するリスク

「とりあえず共有にしておこう」という判断は、最もトラブルに発展しやすい分け方です。共有者の1人が亡くなるとその持分がさらに相続され、権利者が10人以上に膨れ上がる事例も珍しくありません。

共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要です。権利者が増えるほど合意形成は難しくなり、事実上売却不能になるケースもあります。

2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記しない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。共有のまま放置するリスクは以前より高まっています。

不動産評価額のズレによるトラブル

不動産の評価方法には、固定資産税評価額・路線価・実勢価格など複数の基準があります。どの基準を使うかで金額が大きく変わるため、相続人間で意見が対立する原因になります。

たとえば、固定資産税評価額が1,500万円の物件でも、実勢価格では2,200万円になるケースは珍しくありません。代償分割で代償金を計算する際、この差額が争いの火種になります。

トラブルを防ぐには、遺産分割協議の前に不動産会社の査定を取得し、相続人全員が納得できる評価額を共有しておくことが重要です。

相続登記を後回しにして売却できなくなるケース

被相続人の名義のままでは不動産を売却できません。「いつか手続きしよう」と先延ばしにした結果、必要書類の取得が困難になったり、相続人の一部と連絡が取れなくなったりするケースがあります。

戸籍謄本の保存期間は150年に延長されましたが、古い除籍謄本は廃棄済みの場合もあります。早めの手続きが、結果的に費用も手間も抑えることにつながります。

遺産分割の手続きフローと必要書類

遺産分割協議から登記完了までの流れを、時系列に沿って整理しました。各ステップで必要な書類もあわせて確認しておくと、手続きがスムーズに進みます。

遺産分割協議から登記完了までの流れ

• ステップ1：相続人の確定：被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定します。期間の目安は2〜4週間です
• ステップ2：相続財産の調査：不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書、預貯金の残高証明書などを収集します。期間の目安は2〜3週間です
• ステップ3：不動産の評価：不動産会社に査定を依頼し、実勢価格を把握します。一般的に査定には1〜2週間程度かかります
• ステップ4：遺産分割協議：相続人全員で分割方法を話し合い、合意内容を遺産分割協議書にまとめます
• ステップ5：遺産分割協議書の作成・署名押印：相続人全員の実印と印鑑証明書が必要です
• ステップ6：相続登記の申請：法務局へ登記申請を行います。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です
• ステップ7：登記完了：申請から完了まで通常1〜2週間です

必要書類チェックリスト

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（1通450〜750円）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本（1通450円）
• 相続人全員の印鑑証明書（1通300円）
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産の登記事項証明書（1通600円）
• 固定資産評価証明書（1通300〜400円）
• 遺産分割協議書（相続人の数だけ作成）
• 相続関係説明図

書類の取得費用は合計で5,000〜15,000円程度が一般的です。司法書士に相続登記を依頼する場合の報酬は6〜12万円が相場となっています。

相続物件の売却についてはこちらで詳しく解説しています。

札幌の不動産を相続したときに知っておきたい地域事情

札幌で相続した不動産には、道内ならではの事情が関わってきます。寒冷地特有のリスクや地価の動向を把握しておくと、分割方法の判断に役立ちます。

寒冷地・積雪が建物評価に与える影響

北海道の住宅は、本州に比べて断熱材や二重窓、融雪設備などの寒冷地仕様が求められます。そのため新築時のコストは高い一方、経年劣化も進みやすいという特徴があります。

特に札幌は年間降雪量が約600cmに達する世界有数の豪雪都市です。屋根や外壁への負担が大きく、築20年を超える物件では修繕履歴が建物評価を大きく左右します。

冬季は内見が減少する傾向にあるため、換価分割で売却を考える場合は春から秋にかけて売り出すのが一般的に有利とされています。

札幌の地価動向と売却タイミングの考え方

国土交通省の地価公示によると、札幌市の住宅地の平均地価は2026年も上昇傾向が続いています。地下鉄沿線やJR沿線の駅徒歩圏は特に需要が高く、前年比3〜5%の上昇を示すエリアもあります。

一方で、市街地エリアから離れた郊外では横ばいまたは下落傾向のエリアも見られます。相続した不動産がどのエリアに位置するかによって、売却の緊急度は変わってきます。

札幌の不動産市場は道内で最も流動性が高く、市街地エリアの中古マンションの成約までの平均期間は約3〜4ヶ月です。戸建ての場合はやや長くなり、4〜6ヶ月程度を見込んでおくとよいでしょう。

エリアごとの最新相場はエリア相場一覧ページからご確認いただけます。

換価分割で不動産を売却する場合の費用と相場

換価分割を選ぶ場合、売却にかかる費用を事前に把握しておくことが大切です。仲介売却と買取では費用構造が異なりますので、それぞれの特徴を比較します。

仲介売却と買取の費用比較

たとえば査定額2,000万円の不動産を売却する場合の費用目安は以下のとおりです。

項目	仲介売却	買取
売却価格の目安	2,000万円	1,400〜1,600万円（相場の70〜80%）
仲介手数料	約72.6万円（税込）	0円
売却までの期間	3〜6ヶ月	最短1〜2週間
内見対応	必要	不要
契約不適合責任	原則あり	免責が多い

買取は価格が下がる反面、仲介手数料が不要で、スピーディーに現金化できるメリットがあります。相続人が遠方に住んでいて内見対応が難しい場合や、早期に分割を終えたい場合に適した方法です。

譲渡所得税と3,000万円特別控除の基礎知識

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税が課されます。税率は所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率は約39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率は約20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

なお、相続した不動産の所有期間は被相続人が取得した時点から起算されます。被相続人が長期間所有していた場合は、長期譲渡所得の税率が適用される可能性が高くなります。

また、相続した居住用不動産を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。適用には期限や条件がありますので、税理士への相談をおすすめします。

売却の相場を確認したい方はこちらをご参照ください。

遺産分割がまとまらないときの対処法

相続人間で話し合いがまとまらない場合でも、法的な手続きによって解決する道があります。協議が不成立になった場合の具体的なステップを確認しておきましょう。

調停・審判の流れと期間の目安

遺産分割協議が不成立の場合、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることができます。調停では調停委員が間に入り、合意を目指します。

• 調停の申立費用：収入印紙1,200円＋切手代（約1,000〜2,000円）
• 調停の期間：一般的に半年〜1年程度（月1回のペースで開催）
• 審判への移行：調停が不成立の場合、自動的に審判手続きに移行します
• 審判の期間：さらに半年〜1年程度かかることもあります

札幌の場合、管轄は札幌家庭裁判所です。近年は相続関連の調停申立件数が増加傾向にあり、調停の開始までに1〜2ヶ月の待機期間が生じることもあります。

専門家への相談先と選び方

遺産分割で困ったとき、相談先は内容によって異なります。

• 司法書士：相続登記の手続き全般。報酬の相場は6〜12万円程度
• 弁護士：相続人間の紛争解決・調停代理。着手金20〜30万円程度が目安
• 税理士：相続税の申告・譲渡所得税の計算。報酬は遺産総額の0.5〜1%程度
• 不動産会社：不動産の査定・売却のサポート。査定は無料が一般的

札幌には相続に強い専門家が多く、初回相談無料の事務所も増えています。まずは不動産の査定を取得して資産価値を把握し、そのうえで必要な専門家に相談する流れがスムーズです。

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