不動産売却にかかる費用一覧といつ払うか

不動産売却を検討し始めたとき、結局いくら費用がかかるのか、いつ何を払うのか全体像が見えず不安だという方は多いものです。仲介手数料だけを気にしていて、印紙税や登記費用、税金の存在を後から知って慌てるケースも見られます。

この記事では、不動産売却にかかる費用の一覧を諸費用編と税金編に分けて整理し、それぞれの支払いタイミング、そして札幌の物件を例にした費用シミュレーションまでをまとめて解説します。

不動産売却にかかる費用の一覧（諸費用編）

まずは税金以外の「諸費用」を一覧で整理します。

• 仲介手数料：売買価格800万円以下は上限33万円（税込）、800万円超は(価格×3%+6万円)×1.1が上限の目安です
• 印紙税：契約書に貼る収入印紙代です。軽減措置（令和9年3月31日まで）で、たとえば1,000万円超5,000万円以下は1万円です
• 抵当権抹消費用：登録免許税は不動産1個につき1,000円に、司法書士報酬が加わります
• その他：測量費・解体費・ハウスクリーニング費用など、必要な場合のみ発生する費用があります

不動産売却にかかる費用の一覧（税金編）

次に、利益が出た場合に発生する税金についても一覧にしておきます。

• 譲渡所得税・住民税：所有期間5年以下は39.63%、5年超は20.315%です（所有期間は売った年の1月1日時点で判定します）
• 3,000万円特別控除・軽減税率：居住用財産の3,000万円特別控除や、10年超所有の場合の軽減税率（6,000万円以下の部分14.21%）などの特例で税額を抑えられる場合があります
• 固定資産税：引渡し日に応じて日割りで買主と精算するのが一般的です

税額は所有期間や特例の適用有無で大きく変わるため、費用一覧の中でも特に事前確認が重要な項目です。

それぞれの費用をいつ払うか

費用が発生するタイミングを時系列で整理します。

• 契約時：仲介手数料の50%、契約書の印紙税
• 引渡し（決済）時：仲介手数料の残り50%、抵当権抹消費用、固定資産税精算金の受け渡し
• 確定申告時（翌年2月〜3月）：譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）

この一覧のとおり、諸費用の大半は契約時と引渡し時に集中し、税金だけが翌年にずれて発生する点を押さえておくと資金計画が立てやすくなります。

札幌の物件を例にした費用シミュレーション

具体的な数字で確認します。

• 札幌市内の中古戸建てを2,500万円で売却
• 取得費1,800万円、譲渡費用（仲介手数料等）100万円、所有期間12年（10年超）、住宅ローン残債なし

仲介手数料=(2,500万円×3%+6万円)×1.1=約91.4万円です。印紙税は令和9年3月31日までの軽減措置により1,000円（1,000万円超5,000万円以下の区分）です。抵当権抹消費用は今回は残債なしのため発生しません。譲渡所得=2,500万円-(1,800万円+91.4万円)=約608.6万円となりますが、3,000万円特別控除を適用すると譲渡所得はゼロになり、譲渡所得税は発生しない計算になります。

札幌で費用を見積もるときの考え方

費用一覧の金額感は、エリアによる価格帯の違いにも左右されます。

• 中央区など市街地エリアは価格帯が高く、比例して仲介手数料や印紙税の区分も上がりやすい傾向があります
• 江別市・北広島市・石狩市などJR沿線の近郊都市や、地下鉄沿線から離れたエリアは価格帯が下がり、費用総額も抑えられる傾向があります
• 道内・北海道内で売却を検討する際は、まず価格帯を把握してから費用一覧を逆算するのが現実的です

おおよその価格帯を知りたい場合は無料AI査定やエリア別の相場一覧を、費用と税金の全体の流れは売却の流れと費用・税金をあわせてご確認ください。なお、税金や登記の取り扱いは個々の状況によって判断が分かれることがあります。最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。当社は税理士ではありません。

費用一覧を早めに把握しておくメリット

不動産売却の費用一覧を売り出し前の段階で把握しておくと、資金計画を立てやすくなります。

• 売却代金から諸費用と税金を差し引いた「手取り額」を早い段階で見積もれます
• 住宅ローンの残債と売却代金を比較し、抵当権抹消や住み替え資金の計画が立てやすくなります
• 3,000万円特別控除など税金の特例が使えるかどうかを事前に確認しておくことで、確定申告の時期に慌てずに済みます

費用一覧の内容は物件の価格帯や所有期間によって変わるため、まずはご自身の物件のおおよその価格を把握し、そこから逆算して一覧を確認していくことをおすすめします。特に所有期間が5年前後の物件は税率が39.63%から20.315%へ大きく変わる境目にあたるため、売却時期の検討材料としても費用一覧を早めに確認しておく価値があります。

よくある質問